Como funciona a calculadora Comprar x Alugar?
A ferramenta simula dois caminhos para a mesma pessoa, com o mesmo dinheiro, ao longo do período que você escolher. Num caminho, ela compra o imóvel: dá entrada, paga os custos de aquisição, financia o restante e acompanha a evolução do saldo devedor e do valor do imóvel. No outro, ela aluga um imóvel equivalente e mantém investido todo o capital que não foi usado na compra.
No fim do período, a calculadora compara o patrimônio líquido das duas estratégias — o que sobra depois de descontar dívidas e custos. É essa comparação que responde à pergunta, e não a diferença entre parcela e aluguel.
O que a calculadora considera?
No cenário de compra:
- entrada e valor financiado;
- juros, amortização e saldo devedor, mês a mês, no sistema SAC ou PRICE;
- custos de aquisição (ITBI, escritura, registro, taxas do contrato);
- manutenção anual e outros custos exclusivos do proprietário;
- valorização estimada do imóvel;
- custos de venda ao fim do período.
No cenário de aluguel:
- aluguel mensal, reajustado uma vez por ano;
- a entrada e os custos de aquisição que não foram pagos, investidos desde o início;
- a diferença mensal entre morar comprado e morar alugado, investida por quem gasta menos;
- rentabilidade líquida estimada dos investimentos.
Por que comparar aluguel com parcela está errado
É a comparação mais comum e a que mais engana. A parcela do financiamento e o aluguel não são a mesma coisa: parte da parcela — a amortização — vira patrimônio seu, enquanto o aluguel não constrói nada. Só que a conta também não pende para o outro lado automaticamente: quem aluga mantém a entrada investida, rendendo todos os meses, e não paga ITBI, escritura, registro nem corretagem na saída.
Comparar parcela com aluguel ignora os dois efeitos ao mesmo tempo. Por isso a conta certa é a do patrimônio líquido no fim do período.
Como o prazo de permanência muda a decisão
É o fator que mais pesa. Comprar tem custos que só existem uma vez: na entrada, os custos de aquisição; na saída, a corretagem e demais despesas da venda. Diluídos em dois ou três anos, esses custos pesam muito; diluídos em quinze, quase desaparecem.
Por isso a primeira pergunta não é "quanto custa a parcela?", e sim "por quanto tempo pretendo morar aqui?". A calculadora traduz isso no ponto de equilíbrio: o mês em que comprar passa a produzir mais patrimônio que alugar — e ela avisa quando esse ponto não acontece dentro do período simulado.
O que é custo de oportunidade da entrada
É quanto o dinheiro da entrada renderia se ficasse investido em vez de ir para a compra. Numa entrada de R$ 900 mil, esse capital rendendo por dez anos faz diferença considerável — e é exatamente o que o comprador abre mão ao imobilizar o dinheiro no imóvel.
Ignorar esse custo é o segundo erro mais comum, e favorece artificialmente a compra. Na calculadora, o cenário de aluguel investe a entrada e os custos de aquisição desde o primeiro dia.
Como a valorização do imóvel afeta a conta
É a premissa mais poderosa e a mais incerta. Uma diferença de dois pontos percentuais ao ano na valorização é suficiente para inverter a conclusão em muitos cenários — por isso a ferramenta mostra a matriz de sensibilidade, que repete a simulação variando essa taxa.
Use uma premissa conservadora. Valorização passada não garante valorização futura, e imóveis podem ficar estáveis ou desvalorizar por longos períodos.
Como o rendimento dos investimentos afeta a decisão
É o outro lado da mesma balança. Se o dinheiro investido rende mais do que o imóvel valoriza, o cenário de aluguel ganha força; se rende menos, a compra ganha. Quando as duas taxas são parecidas, o que decide são os custos de transação e o prazo de permanência.
Informe a rentabilidade líquida — já descontados imposto e taxas —, porque é ela que de fato entra no seu bolso.
Comprar ou alugar em Alphaville: o que muda
A matemática é a mesma em qualquer lugar, mas alguns fatores da região merecem atenção na hora de preencher as premissas. Os tickets mais altos fazem com que os custos de aquisição, mesmo em percentual parecido, representem valores absolutos relevantes. O ITBI é municipal e a alíquota difere entre Barueri e Santana de Parnaíba, o que muda a conta conforme o condomínio.
Casas em condomínio com área externa, piscina e jardim costumam ter manutenção mais alta do que apartamentos — um custo que é do proprietário, não do locatário. E a relação entre aluguel e preço de venda varia bastante entre os residenciais, o que torna importante usar o aluguel de um imóvel realmente equivalente, e não uma média da região.
Para se situar, vale ler o guia para morar em Alphaville, o texto sobre comprar ou alugar em Alphaville e, se a compra estiver no radar, o passo a passo de como comprar um imóvel na região.
Perguntas frequentes
Comparar a parcela do financiamento com o aluguel está errado?
Sim, e é o erro mais comum. A parcela e o aluguel não são comparáveis: parte da parcela vira patrimônio seu (a amortização), enquanto o aluguel não constrói nada. Por outro lado, quem aluga mantém a entrada investida, rendendo. A comparação correta é entre o patrimônio líquido de cada estratégia ao fim do período, que é o que esta calculadora faz.
Quanto tempo eu preciso ficar no imóvel para comprar valer a pena?
Depende das premissas, mas o tempo é o fator que mais pesa. Comprar envolve custos que só existem uma vez — ITBI, escritura, registro na entrada; corretagem na saída. Em poucos anos, esses custos se diluem pouco e pesam muito. A calculadora mostra o ponto de equilíbrio exato do seu cenário: o momento em que comprar passa a produzir mais patrimônio que alugar.
O que é custo de oportunidade da entrada?
É quanto o dinheiro da entrada renderia se ficasse investido em vez de ir para a compra. Quem aluga mantém esse capital aplicado desde o primeiro dia. Ignorar isso favorece artificialmente a compra — por isso a calculadora investe a entrada e os custos de aquisição no cenário de aluguel.
A calculadora considera que o imóvel vai valorizar?
Só o quanto você informar. A valorização é uma premissa editável, não uma garantia — e pode ser zero ou negativa. Valorização passada não garante valorização futura, e imóveis podem ficar estáveis por longos períodos. É a variável que mais muda o resultado, por isso vale testar valores conservadores.
Os custos de condomínio e IPTU entram na conta?
Não entram quando são pagos nos dois cenários, porque se anulam na comparação e só inflariam os números dos dois lados. A calculadora usa apenas custos exclusivos: manutenção e outros gastos que só o proprietário tem, e despesas que só o locatário tem, como seguro-fiança.
A taxa de juros usada é a que o banco vai me oferecer?
Não. É uma premissa que você informa, usada apenas para simular. A taxa real depende do banco, do seu relacionamento, da renda e do tipo de operação. Esta ferramenta não é proposta de financiamento de nenhuma instituição — consulte as taxas médias publicadas pelo Banco Central e simule com o seu banco.
Metodologia e fontes
A simulação é determinística e roda inteiramente no seu navegador: nenhum dado financeiro que você digita é enviado para servidor nenhum. As taxas são nominais ao ano e convertidas para o mês por equivalência composta, mantendo a conta consistente entre si.
As premissas iniciais são estimativas editáveis, não valores oficiais. Para conferir e atualizar por conta própria:
- Taxas de juros de financiamento imobiliário — Banco Central
- Taxa Selic — Banco Central do Brasil
- IPCA — IBGE
- Calculadora do Cidadão — Banco Central
O ITBI e as custas de cartório são definidos por município e pelo cartório de registro — confirme na prefeitura do município do imóvel antes de fechar qualquer conta.
Aviso
Esta ferramenta tem finalidade informativa e utiliza premissas fornecidas por você. Os resultados são estimativas e não constituem recomendação de investimento, proposta de financiamento de qualquer instituição, nem aconselhamento financeiro individual. Consulte um profissional antes de decidir.
Revisado pela Alpha DL Imóveis em 28/08/2026.