Quanto sobra se eu vender meu imóvel?

Não existe um percentual único, e desconfie de quem oferece um. O que sai do preço de venda é a corretagem — mais praticada em torno de 6%, mas negociada caso a caso —, os custos de documentação e certidões que couberem a você, eventual regularização de matrícula, e o saldo devedor do financiamento, que é quitado com o banco no ato da venda antes de qualquer valor chegar até você. Num imóvel quitado, com documentação em ordem e corretagem de 6%, sobra tipicamente entre 92% e 94% do preço, antes do imposto sobre o ganho de capital. Num imóvel financiado, o percentual depende inteiramente do saldo devedor.

A pessoa física paga imposto de renda sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição comprovado, e não sobre o preço inteiro. A alíquota é progressiva: 15% sobre a parte do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e 22,5% acima disso. Há isenções e reduções que podem zerar ou diminuir o imposto. Esta calculadora não faz essa conta; o cálculo do seu caso é com o contador.

Pelas isenções da lei, não por planejamento criativo. As principais: venda do único imóvel por até R$ 440 mil, sem outra venda de imóvel nos últimos cinco anos; uso do dinheiro da venda de um imóvel residencial na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias (com isenção proporcional se só parte for usada); e imóveis comprados até 1969. Imóveis antigos têm ainda fatores de redução do ganho. Cada uma tem condições, e a Receita Federal as detalha.

Para a pessoa física que vende um imóvel de vez em quando, nada muda: não paga IBS nem CBS e continua só com o imposto de renda sobre o ganho de capital. A reforma alcança quem vende imóveis como atividade, como quem vendeu mais de 3 imóveis que tinha havia menos de 5 anos. As regras completas estão no artigo sobre a reforma tributária na venda de imóvel.

A corretagem, negociada caso a caso; as certidões do vendedor e, quando houver, assessoria jurídica; a regularização de pendências da matrícula, como averbação de obra; débitos de IPTU e condomínio em aberto; a quitação do financiamento, que é dívida e não despesa; e o imposto sobre o ganho de capital, quando não há isenção. Escritura, registro e ITBI ficam, no costume, com o comprador.

Não, e essa distinção muda como o número deve ser lido. Quitar o financiamento não é despesa: é uma dívida sua que deixa de existir, e o dinheiro que vai para o banco estava, na prática, comprometido desde antes da venda. Calculadoras que somam a quitação aos custos e anunciam um "custo total de 35%" assustam sem informar. Nesta ferramenta a dívida aparece em bloco separado, e o percentual de custo é calculado só sobre o que de fato é custo.

No costume do mercado brasileiro, a comissão é paga pelo vendedor e descontada do valor recebido — mas isso é costume, não regra legal: quem paga o quê é definido no contrato de intermediação assinado antes. O percentual também é negociado. A tabela de honorários dos CRECIs é referencial, e em imóvel de alto padrão o número frequentemente sai diferente do que se pratica no mercado geral. Na simulação, troque o padrão pelo que está no seu contrato — é o custo que mais pesa na conta.

Acontece, principalmente em imóvel financiado há pouco tempo, em que a maior parte das parcelas pagas foi juros e o saldo devedor caiu pouco. Nesse caso a diferença precisa ser coberta por você na escritura para que a alienação fiduciária seja baixada e o imóvel possa ser transferido. A ferramenta mostra esse resultado como resultado, não como erro — e mostrar isso antes de o imóvel ser anunciado é justamente o que evita descobrir na mesa de negociação.

Não, e a omissão é deliberada. O imposto devido depende do valor e da data de aquisição, das benfeitorias que você consiga comprovar com nota fiscal, da forma como o imóvel foi adquirido, de isenções que podem ou não se aplicar — imóvel único de baixo valor, reinvestimento em outro residencial dentro do prazo legal, fatores de redução para imóveis antigos — e de você ser pessoa física ou jurídica. Uma estimativa genérica produziria um número que você levaria para a negociação como se fosse certo. A ferramenta diz o que deixou de fora e manda validar com contador.

Não, e essa é uma das informações mais úteis da ferramenta. Com corretagem percentual, parte de cada real acrescentado ao preço vai para a comissão: com 6%, cada R$ 100 mil a mais no anúncio colocam R$ 94 mil no seu bolso. O mesmo vale na direção contrária, e aí a informação é ainda mais prática — ceder R$ 100 mil numa negociação custa a você R$ 94 mil, não R$ 100 mil. Com comissão de valor fixo, o aumento chega inteiro até você, e cada rodada de negociação vale mais.

Peça ao banco o saldo devedor atualizado — pelo aplicativo, pela central ou na agência. Ele muda todo mês e costuma ser bem diferente da soma das parcelas que faltam, porque o que resta a pagar embute juros que ainda não incorreram. Peça na mesma conversa se o contrato prevê custo de quitação antecipada e qual o valor da baixa da alienação fiduciária: esses dois entram em "outros custos" na simulação.

Não, e não vai dizer. O preço de venda é um valor que você informa, e a tela repete isso o tempo todo. Avaliar um imóvel exige ver o imóvel, ler a matrícula e conhecer o que foi efetivamente vendido — não anunciado — em imóveis comparáveis na mesma rua e no mesmo condomínio nos últimos meses. Qualquer calculadora que devolva um valor de avaliação sem esses dados está produzindo um número com aparência de precisão. Essa parte é trabalho de avaliação, e é feita por gente.