O erro não é de conta, é de escopo
Peça a dez proprietários que estimem quanto receberão vendendo por R$ 3 milhões e nove começarão pela comissão. É o custo que todo mundo conhece, e é de fato o maior. O problema está no que vem depois dele: as certidões do vendedor, a assessoria jurídica quando existe, a averbação de uma reforma que nunca foi para a matrícula, o condomínio de dois meses que ficou para trás. Cada item é pequeno; somados, movem o resultado em dezenas de milhares de reais.
E existe o item que não é pequeno e não é custo: o saldo do financiamento. Ele é quitado com o banco no ato da venda, antes de qualquer valor chegar à sua conta. Quem comprou financiado há três anos e olha para o extrato das parcelas pagas costuma superestimar o quanto já amortizou — a maior parte daquelas parcelas foi juros, e o saldo devedor caiu bem menos do que a intuição sugere.
Dívida quitada não é despesa
Esta ferramenta separa as duas coisas na tela, e a separação não é estética. Custo da operação é dinheiro que some: a corretagem, a certidão, o despachante. Quitação de financiamento é dívida sua que deixa de existir — o dinheiro muda de lugar, o seu patrimônio líquido não muda por causa dela. Somar as duas coisas e anunciar um "custo total de 35% da venda" produz um número assustador e conceitualmente errado.
A leitura correta são dois números lado a lado: quanto a operação de vender custou (em geral entre 6% e 9% do preço, dependendo do que couber a você) e quanto foi para liquidar uma dívida que já era sua. O primeiro é o preço de vender. O segundo é a conta que você já devia.
Subir o anúncio não sobe o líquido na mesma proporção
Com corretagem percentual, cada real acrescentado ao preço de venda é dividido: parte vai para você, parte para a comissão. Com 6%, R$ 100 mil a mais no anúncio significam R$ 94 mil a mais no seu bolso. Parece detalhe, e não é — é a informação que muda a postura na negociação, principalmente na direção contrária: ceder R$ 100 mil no preço custa a você R$ 94 mil, e não R$ 100 mil. Numa negociação em que o comprador pede um desconto, saber o custo real da concessão é o que separa uma decisão de um impulso.
Quando a corretagem foi combinada como valor fixo, a conta é outra: o aumento chega inteiro até você, e cada rodada de negociação vale mais. A ferramenta aceita as duas formas porque as duas existem, e o resultado muda de verdade entre elas. Sobre o que esperar do outro lado da mesa, vale ler sobre o estoque de imóveis à venda e o poder de negociação e sobre exclusividade na venda de imóvel.
O que esta calculadora se recusa a fazer
Duas coisas, e as duas por escolha. A primeira: não avalia o seu imóvel. O preço de venda é um valor que você informa, e a tela repete isso a cada passo. Avaliar exige ver o imóvel, ler a matrícula e saber o que foi efetivamente vendido — não anunciado — em imóveis comparáveis na mesma rua nos últimos meses. Ferramenta que devolve "avaliação" a partir de metragem e CEP está produzindo um número com aparência de precisão, e um número desses vira âncora na cabeça de quem o leu.
A segunda: não calcula o imposto sobre o ganho de capital. Poderia — a alíquota é pública. Mas o valor devido depende do preço e da data de aquisição, das benfeitorias comprováveis, das isenções aplicáveis ao seu caso e da sua situação fiscal. Uma "simplificação" aqui produziria um número que você levaria para a mesa como se fosse certo. O site explica as regras em imposto de renda na venda de imóvel; o cálculo do seu caso é com o seu contador.
Perguntas frequentes
Quanto sobra para o proprietário depois de vender um imóvel?
Não existe um percentual único, e desconfie de quem oferece um. O que sai do preço de venda é a corretagem — mais praticada em torno de 6%, mas negociada caso a caso —, os custos de documentação e certidões que couberem a você, eventual regularização de matrícula, e o saldo devedor do financiamento, que é quitado com o banco no ato da venda antes de qualquer valor chegar até você. Num imóvel quitado, com documentação em ordem e corretagem de 6%, sobra tipicamente entre 92% e 94% do preço, antes do imposto sobre o ganho de capital. Num imóvel financiado, o percentual depende inteiramente do saldo devedor.
A quitação do financiamento é um custo da venda?
Não, e essa distinção muda como o número deve ser lido. Quitar o financiamento não é despesa: é uma dívida sua que deixa de existir, e o dinheiro que vai para o banco estava, na prática, comprometido desde antes da venda. Calculadoras que somam a quitação aos custos e anunciam um "custo total de 35%" assustam sem informar. Nesta ferramenta a dívida aparece em bloco separado, e o percentual de custo é calculado só sobre o que de fato é custo.
Quem paga a comissão do corretor na venda de um imóvel?
No costume do mercado brasileiro, a comissão é paga pelo vendedor e descontada do valor recebido — mas isso é costume, não regra legal: quem paga o quê é definido no contrato de intermediação assinado antes. O percentual também é negociado. A tabela de honorários dos CRECIs é referencial, e em imóvel de alto padrão o número frequentemente sai diferente do que se pratica no mercado geral. Na simulação, troque o padrão pelo que está no seu contrato — é o custo que mais pesa na conta.
E se a venda não cobrir o saldo do financiamento?
Acontece, principalmente em imóvel financiado há pouco tempo, em que a maior parte das parcelas pagas foi juros e o saldo devedor caiu pouco. Nesse caso a diferença precisa ser coberta por você na escritura para que a alienação fiduciária seja baixada e o imóvel possa ser transferido. A ferramenta mostra esse resultado como resultado, não como erro — e mostrar isso antes de o imóvel ser anunciado é justamente o que evita descobrir na mesa de negociação.
A calculadora considera o imposto sobre o ganho de capital?
Não, e a omissão é deliberada. O imposto devido depende do valor e da data de aquisição, das benfeitorias que você consiga comprovar com nota fiscal, da forma como o imóvel foi adquirido, de isenções que podem ou não se aplicar — imóvel único de baixo valor, reinvestimento em outro residencial dentro do prazo legal, fatores de redução para imóveis antigos — e de você ser pessoa física ou jurídica. Uma estimativa genérica produziria um número que você levaria para a negociação como se fosse certo. A ferramenta diz o que deixou de fora e manda validar com contador.
Aumentar o preço do anúncio aumenta o quanto sobra na mesma proporção?
Não, e essa é uma das informações mais úteis da ferramenta. Com corretagem percentual, parte de cada real acrescentado ao preço vai para a comissão: com 6%, cada R$ 100 mil a mais no anúncio colocam R$ 94 mil no seu bolso. O mesmo vale na direção contrária, e aí a informação é ainda mais prática — ceder R$ 100 mil numa negociação custa a você R$ 94 mil, não R$ 100 mil. Com comissão de valor fixo, o aumento chega inteiro até você, e cada rodada de negociação vale mais.
Como descobrir o saldo devedor exato do meu financiamento?
Peça ao banco o saldo devedor atualizado — pelo aplicativo, pela central ou na agência. Ele muda todo mês e costuma ser bem diferente da soma das parcelas que faltam, porque o que resta a pagar embute juros que ainda não incorreram. Peça na mesma conversa se o contrato prevê custo de quitação antecipada e qual o valor da baixa da alienação fiduciária: esses dois entram em "outros custos" na simulação.
A ferramenta diz quanto vale o meu imóvel?
Não, e não vai dizer. O preço de venda é um valor que você informa, e a tela repete isso o tempo todo. Avaliar um imóvel exige ver o imóvel, ler a matrícula e conhecer o que foi efetivamente vendido — não anunciado — em imóveis comparáveis na mesma rua e no mesmo condomínio nos últimos meses. Qualquer calculadora que devolva um valor de avaliação sem esses dados está produzindo um número com aparência de precisão. Essa parte é trabalho de avaliação, e é feita por gente.
Simulação com as premissas que você informou. Não é avaliação do seu imóvel, não calcula imposto sobre o ganho de capital e não substitui a conferência do saldo devedor com o seu banco e da tributação com o seu contador.
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Se a dúvida é a ordem das operações, vender antes ou comprar antes trata do risco de cada caminho. Para reunir a papelada com antecedência, os documentos que a venda exige. E se o líquido desta conta vai virar a entrada do próximo imóvel, a calculadora de capacidade de compra mostra que faixa ele sustenta.