Comissão de corretagem: quem paga, o que diz a lei e o que decidiu o STJ

Quem paga: comprador ou vendedor

Paga quem contratou. Na venda, quem procura a imobiliária para anunciar e vender é o proprietário, e por isso a comissão costuma sair do valor que ele recebe. O comprador paga quando contrata um corretor para buscar um imóvel para ele, ou quando assume essa obrigação por escrito no negócio. O que não vale é a surpresa: quem paga, quanto e quando precisa estar no contrato antes de o trabalho começar.

Na locação, a regra é outra: a Lei do Inquilinato (art. 22, VII) põe a taxa de intermediação, inclusive a análise cadastral do inquilino e do fiador, a cargo do proprietário. Ela não pode ser cobrada do inquilino.

O que diz a lei

O contrato de corretagem está no Código Civil, arts. 722 a 729. Os pontos que resolvem a maioria das dúvidas:

• Resultado, não esforço (art. 725): a remuneração é devida quando o corretor consegue o resultado previsto no contrato, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes;
• Negócio feito direto (art. 726): se o negócio foi iniciado e concluído diretamente entre as partes, sem o corretor, nada é devido — salvo se havia exclusividade por escrito, caso em que a comissão é integral, a menos que se prove a inércia do corretor;
• Corretor dispensado (art. 727): se o dono dispensa o corretor e depois fecha o negócio como fruto do trabalho dele, a comissão é devida; o mesmo vale para negócio fechado depois do fim do prazo, por efeito do trabalho do corretor;
• Mais de um corretor (art. 728): a comissão é dividida em partes iguais, salvo ajuste diferente;
• Valor (art. 724): sem valor em lei ou em contrato, ele é arbitrado pela natureza do negócio e pelos usos locais.

O que decidiu o STJ

• Paga quem contrata: em 2015, a Terceira Turma do STJ (REsp 1.288.450) decidiu que a obrigação de pagar a comissão é de quem contratou o corretor — no caso, o comprador, que o havia contratado verbalmente para encontrar um imóvel (notícia do STJ republicada pelo Jornal da Ordem, da OAB-RS e pela Rota Jurídica);
• Imóvel na planta (Tema 938): em 2016, no julgamento repetitivo do REsp 1.599.511, o STJ validou a cláusula que transfere ao comprador a comissão na venda de unidade em incorporação, desde que o preço total seja informado antes, com o valor da comissão destacado (tese do Tema 938; boletim jurídico da CBIC). Sem essa informação clara, a cobrança do comprador pode ser questionada.

Quando a comissão é devida

Pela lei, quando o corretor alcança o resultado combinado — em geral, aproximar comprador e vendedor até o acordo. Daí as três situações que mais geram conflito:

• Desistência depois do acordo: se as partes chegaram ao acordo pelo trabalho do corretor e uma delas desiste, a comissão pode continuar devida (art. 725). Por isso o contrato deve dizer o que é "resultado": a proposta aceita, o compromisso assinado ou a escritura;
• Comprador que volta direto ao dono: se a venda acontece como fruto da apresentação feita pelo corretor, a comissão é devida mesmo que ele tenha sido dispensado (art. 727);
• Visita que não levou a nada: só ter mostrado o imóvel, sem que o negócio resulte do trabalho, não gera comissão.

A ordem das assinaturas e o que cada uma compromete estão em proposta de compra: como negociar.

Quanto se cobra em São Paulo

A Tabela Referencial de Honorários do CRECI-SP, homologada pelo conselho com base na Lei 6.530/1978, traz como referência:

É referência, não preço fixo: o percentual é negociado e precisa estar escrito. A mesma tabela diz que, na permuta, cada proprietário paga a quem contratou, e que, quando há mais de um corretor, a comissão é dividida em partes iguais, salvo acordo escrito.

Exclusividade muda a conversa

Com exclusividade por escrito, a lei protege o corretor: a comissão é devida mesmo que o dono venda por conta própria, salvo inércia comprovada do corretor (art. 726). Em troca, o corretor assume o compromisso de investir na venda. Vale ler o contrato com atenção ao prazo, ao que conta como "inércia" e ao que acontece depois que a exclusividade acaba.

Corretor sem CRECI

A corretagem de imóveis é profissão regulamentada: a Lei 6.530/1978 reserva a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis ao corretor inscrito no conselho regional (CRECI), pessoa física ou jurídica. Antes de assinar qualquer autorização de venda, confira o número do CRECI de quem vai intermediar no site do conselho. Quem intermedeia sem inscrição exerce a profissão de forma irregular, e cobrar comissão nessa condição abre uma discussão que ninguém quer no meio de uma venda.

Como evitar disputa

Quase todo conflito de comissão nasce de algo que não foi escrito. Antes de começar, deixe no contrato: quem contratou, o percentual, sobre qual valor, o que conta como resultado (proposta aceita, compromisso ou escritura), se há exclusividade e por quanto tempo, e como fica a comissão se houver outro corretor. Para ver o que o percentual muda no valor que chega até você, use a calculadora de quanto sobra ao vender.