Desistência da compra de imóvel: o que acontece com o sinal, a multa e o prazo

Existe prazo de 7 dias para desistir?

Só num caso. A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018, que incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964) dá ao comprador 7 dias para se arrepender quando o contrato com a incorporadora foi assinado em estande de vendas ou fora da sede dela. Nesse caso, a devolução é de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem, e o arrependimento precisa ser comunicado por carta registrada com aviso de recebimento: a data da postagem é a que conta.

Na compra de imóvel usado, entre particulares, esse prazo não existe. Não há lei que dê ao comprador alguns dias para mudar de ideia depois de assinar. O que vale é o contrato: se ele prevê direito de arrependimento, a desistência é permitida nas condições dele; se não prevê, desistir é descumprir o contrato, com as consequências do sinal e da multa descritas abaixo.

O que é o sinal (arras)

O sinal é um valor pago no momento da assinatura de um contrato preliminar de compra e venda, servindo como confirmação do negócio e, geralmente, como parte do pagamento total combinado. Juridicamente, ele é chamado de arras, e sua função e as consequências de eventual desistência estão previstas em lei — não é apenas um "adiantamento informal", mas uma figura jurídica com efeitos específicos.

Sinal confirmatório: a regra padrão

Na modalidade padrão (arras confirmatórias), o sinal confirma o negócio, e desistir não é um direito: é descumprir o contrato. Pelo art. 418 do Código Civil, se quem pagou o sinal não cumpre, a outra parte pode desfazer o contrato e ficar com o sinal; se quem recebeu não cumpre, quem pagou pode desfazer o contrato e exigir a devolução do sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. É a regra que vale quando o contrato não prevê o arrependimento, e é o modelo mais comum nas compras de imóvel.

A parte que não desistiu ainda tem duas opções a mais (art. 419): pedir indenização maior que o sinal, se provar prejuízo maior, ou exigir que o contrato seja cumprido, com perdas e danos. Em ambos os casos, o sinal vale como o mínimo da indenização.

Sinal penitencial: a exceção contratual

Se o comprador desiste

Sem cláusula de arrependimento, o comprador que desiste perde o sinal já pago, que fica com o vendedor. Se o vendedor provar prejuízo maior que o sinal, pode cobrar a diferença; e pode, em vez de aceitar a desistência, exigir que o comprador cumpra o contrato, com perdas e danos. Com cláusula de arrependimento, a perda do sinal é a única consequência.

Se o vendedor desiste

O vendedor que desiste devolve o sinal mais o equivalente, ou seja, em dobro, com atualização monetária, juros e honorários de advogado quando o contrato não prevê arrependimento. Com cláusula de arrependimento, devolve também em dobro, mas o comprador não pode cobrar mais nada. Sem ela, o comprador pode ainda pedir indenização maior, se provar prejuízo maior, ou exigir que a venda seja cumprida. É a simetria da lei: o comprador arrisca perder o sinal, o vendedor arrisca pagar outro igual.

Qual é a multa por desistir

Depende de quem vendeu e do que o contrato diz:

Imóvel na planta: a Lei do Distrato

Quando o contrato é com a incorporadora, a desistência depois dos 7 dias segue o art. 67-A da Lei 4.591/1964. O comprador recebe de volta o que pagou diretamente à incorporadora, corrigido pelo índice do contrato, com dois descontos: a comissão de corretagem inteira e uma multa de até 25% do valor pago. Se o empreendimento tem patrimônio de afetação (o regime que separa as contas de cada obra), a multa pode ir a até 50%, e a devolução sai em até 30 dias depois do habite-se. Sem patrimônio de afetação, a devolução sai em parcela única, 180 dias depois do desfazimento.

Um exemplo com os limites máximos: quem pagou R$ 200 mil à incorporadora, dos quais R$ 30 mil de corretagem, recebe de volta pelo menos R$ 120 mil sem patrimônio de afetação (R$ 200 mil menos R$ 30 mil de corretagem e R$ 50 mil de multa) e pelo menos R$ 70 mil com patrimônio de afetação (multa de R$ 100 mil). O contrato pode prever multa menor. Se o comprador já recebeu as chaves, a lei permite descontar ainda IPTU, condomínio e, pelo uso do imóvel, 0,5% do valor atualizado do contrato, proporcional aos dias.

Há uma saída sem multa: se o comprador encontrar outra pessoa que assuma o contrato, com a concordância da incorporadora e o cadastro dela aprovado, a multa não se aplica. A conta completa, os prazos e as saídas sem multa estão em distrato de imóvel na planta; a diferença entre comprar na planta e pronto, em comprar na planta ou pronto em Alphaville.

Desistir antes de assinar o contrato

Antes do contrato, o que existe é a proposta. Pelo Código Civil (art. 427), a proposta obriga quem a fez, a não ser que o contrário resulte dos termos dela ou das circunstâncias, e ela deixa de valer se o prazo dado vence sem resposta ou se a retratação chega à outra parte antes da proposta ou junto com ela (art. 428). Por isso uma proposta de compra deve ter prazo de validade escrito, como explicamos em prazo de validade da proposta de compra.

Se não houve sinal nem contrato assinado, a desistência costuma custar pouco além do desgaste. Se a proposta foi aceita e houve pagamento de sinal, valem as regras das arras. E acordo só de boca não transfere imóvel: acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública para a compra e venda valer (art. 108 do Código Civil). Numa desistência de acordo verbal, o que se discute é o dinheiro que já foi pago e como provar o que foi combinado, e isso é caso para advogado.

O papel da condição suspensiva

Uma forma de reduzir o risco de perda do sinal em uma decisão ainda não totalmente madura é negociar uma condição suspensiva no contrato — por exemplo, a compra ficar condicionada à aprovação do financiamento, com devolução integral do sinal se o crédito não for aprovado por motivos alheios à vontade do comprador. Esse tipo de cláusula, quando bem redigida, protege o comprador de perder o sinal por circunstâncias fora de seu controle, tema relacionado ao cuidado discutido em comprar imóvel na primeira visita.

O que verificar antes de assinar

Antes de assinar um contrato preliminar e pagar o sinal, confirme qual modalidade de arras está prevista (confirmatória ou penitencial), se há alguma condição suspensiva que proteja sua decisão em cenários específicos (aprovação de crédito, por exemplo), e tenha certeza real da decisão de compra ou venda — o sinal existe justamente para dar segurança ao negócio, e desistir depois de assiná-lo tem custo real para quem recua.

Respondendo direto à dúvida que traz a maioria dos leitores até aqui: entre particulares, o comprador que desiste perde o sinal, e o vendedor que desiste devolve o sinal em dobro; sem cláusula de arrependimento, a parte que ficou pode ainda cobrar prejuízo maior ou exigir o cumprimento. O prazo de 7 dias só existe na compra da incorporadora feita em estande ou fora da sede, e a multa na planta tem teto de 25% ou 50% do valor pago. Uma condição suspensiva, como a aprovação do financiamento, protege o comprador de perder o sinal por motivos fora do seu controle. Leia essas cláusulas antes de assinar.