Financiamento com taxa fixa ou variável: TR, IPCA ou prefixado, qual escolher

A "taxa fixa" do banco quase sempre vem com TR

Quando o banco anuncia "taxa fixa de X% ao ano", ele está falando dos juros. Na linha tradicional, o saldo devedor também é corrigido todo mês pela TR, a Taxa Referencial calculada pelo Banco Central. Em vários períodos recentes a TR ficou perto de zero, e por isso o contrato "taxa + TR" se comporta quase como prefixado. Quase: quando os juros do país sobem, a TR sobe junto, e o saldo cresce um pouco mais rápido do que a conta de juros sugere.

Por isso, ao comparar propostas, a pergunta certa não é "é fixa?", e sim "qual índice corrige o saldo?".

TR, IPCA, poupança e prefixado

As linhas disponíveis mudam de banco para banco e de época para época. A Caixa, por exemplo, já ofereceu as quatro. Confira na proposta qual está sendo oferecida, e o custo efetivo total (CET) de cada uma.

Como a parcela se comporta

• TR e prefixado: a parcela segue o desenho da tabela. No SAC ela cai mês a mês, na Price fica quase igual. A comparação está em SAC ou Price.
• IPCA: a primeira parcela é menor, porque os juros do contrato são menores, mas o saldo é corrigido pela inflação todo mês. Em anos de inflação alta, o saldo pode até crescer em vez de cair nos primeiros anos, e a parcela sobe junto.
• Poupança: segue a Selic. Selic em alta, parcela em alta.

Em qualquer modalidade, a parcela inclui também os seguros obrigatórios (MIP e DFI) e a taxa de administração, que ficam fora da "taxa de juros" anunciada: ver seguro MIP e DFI.

Qual risco você aguenta

A taxa menor do IPCA é um preço pago pelo risco, não um desconto. Ela costuma fazer sentido para quem tem folga no orçamento para absorver anos de inflação alta, ou para quem planeja amortizar forte ou quitar em poucos anos, ficando pouco tempo exposto. TR ou prefixado tende a servir a quem precisa saber hoje quanto vai pagar daqui a dez anos, e esse é o caso de quase todo mundo que compra para morar com a renda justa.

Escolher a modalidade não é para sempre: a portabilidade permite levar o saldo para outro banco, em condições novas, se o cenário mudar.

"Crédito à habitação": cuidado com conteúdo de Portugal

Parte do que aparece nas buscas sobre taxa fixa, mista e variável é de Portugal, onde o crédito à habitação usa a Euribor e "taxa mista" é um produto comum. As regras, os índices e os produtos são outros, e não servem para um financiamento feito no Brasil.

Como decidir na prática

1. Peça a cada banco a proposta em mais de uma modalidade, com o CET e a primeira parcela de cada uma.
2. Pergunte, em cada proposta, qual índice corrige o saldo e com que frequência.
3. Simule o cenário ruim: inflação ou juros dois pontos acima do de hoje. Se a parcela desse cenário não cabe, a modalidade não serve.
4. Compare pelo total pago e pela parcela que você aguenta, não pela taxa anunciada.