Alienação fiduciária: de quem é o imóvel e o que acontece se não pagar

O que é, e por que substituiu a hipoteca

Até os anos 1990, a garantia usual do crédito imobiliário era a hipoteca. O imóvel continuava do comprador, e a execução em caso de inadimplência corria na Justiça — processo que podia levar anos. O resultado era crédito caro e escasso.

A Lei 9.514/1997 criou a alienação fiduciária de bem imóvel, com uma inversão simples: em vez de o imóvel ficar com o devedor e onerado, ele passa para o credor, em propriedade resolúvel — uma propriedade que se desfaz sozinha quando a dívida é paga. A execução saiu do Judiciário e foi para o cartório.

Essa é a razão pela qual praticamente todo financiamento imobiliário hoje usa alienação fiduciária: o risco do credor caiu, e com ele a taxa. O outro lado da moeda é a velocidade com que a garantia pode ser executada.

De quem é o imóvel durante o contrato

Enquanto o contrato corre, a matrícula mostra o banco como proprietário fiduciário e você como devedor fiduciante. Na prática, isso significa:

• Você tem a posse direta: mora, reforma dentro das regras, aluga (salvo vedação contratual) e tem todos os deveres de quem ocupa — IPTU, condomínio, conservação.
• Você pode vender, e isso acontece o tempo todo: a venda de imóvel financiado se resolve com quitação do saldo no fechamento e baixa da garantia, ou com a assunção da dívida pelo comprador, sempre com anuência do banco.
• Você não pode dar o imóvel em garantia a terceiros nem transferi-lo sem essa anuência.
• Quitada a dívida, a propriedade volta automaticamente para você — mas o cancelamento precisa ser averbado na matrícula, e isso não é automático. Quitação sem baixa averbada aparece como ônus ativo anos depois, travando a venda seguinte. Confira na matrícula depois de quitar.

O que acontece quando o pagamento atrasa

O procedimento tem etapas e prazos definidos em lei. Conhecê-los é o que separa quem reage a tempo de quem descobre tarde:

• Atraso e cobrança. Nas primeiras parcelas em atraso, a relação ainda é de cobrança comum — e é aqui que existe mais espaço para negociar.
• Requerimento ao cartório. Passado o prazo de carência previsto no contrato, o credor requer ao Registro de Imóveis a intimação do devedor.
• Intimação: 15 dias. O devedor é intimado a purgar a mora — pagar as parcelas vencidas, encargos, juros e despesas — no prazo de 15 dias. Pagando, o contrato volta ao normal, como se nada tivesse acontecido.
• Consolidação da propriedade. Não purgada a mora, e pago o ITBI, a propriedade se consolida em nome do credor, que passa a ser dono pleno.
• Leilão em até 30 dias. Consolidada a propriedade, o credor é obrigado a levar o imóvel a leilão público — não pode simplesmente ficar com ele.

Os dois leilões e a sobra

A lei prevê dois leilões, com regras diferentes:

• Primeiro leilão: o lance mínimo é o valor do imóvel previsto no contrato (o valor de avaliação para essa finalidade, atualizado conforme o contrato).
• Segundo leilão: realizado em até 15 dias se o primeiro não tiver arrematante, e o lance mínimo passa a ser o valor da dívida mais encargos, tributos e despesas — normalmente bem abaixo do valor de mercado.

Duas consequências que raramente aparecem nas conversas sobre o assunto:

A sobra é do devedor. Se o imóvel for arrematado por mais do que a dívida somada às despesas, a diferença deve ser entregue ao devedor. Não é um favor: é obrigação legal do credor.

A dívida se extingue. Se nem o segundo leilão tiver arrematante, a dívida é considerada extinta e o credor fica com o imóvel — o devedor perde o bem, mas não continua devendo o saldo. É uma diferença importante em relação a outras modalidades de crédito.

O que fazer antes de chegar lá

Quase todo caso que chega ao leilão passou por meses em que havia saída. As alternativas reais, em ordem de preferência:

• Renegociar com o banco assim que o aperto aparecer, e não depois de três parcelas em atraso. Bancos têm interesse em renegociar: executar garantia é caro e lento para eles também.
• Portabilidade para outra instituição com parcela menor, quando o crédito ainda está saudável — é o assunto de portabilidade de financiamento. Ela deixa de ser uma opção depois que a inadimplência aparece no cadastro.
• Usar o FGTS para abater parcelas ou amortizar, quando o titular se enquadra nas regras — veja usar o FGTS.
• Vender o imóvel por conta própria, com o saldo devedor quitado no fechamento. Uma venda conduzida por você, com o imóvel apresentado a mercado, tende a alcançar um valor muito superior ao de um segundo leilão — e preserva a diferença. É a alternativa que mais protege patrimônio, e a que mais depende de agir cedo.

O que isso muda na sua decisão

Duas coisas, na hora de contratar. A primeira: leia no contrato o prazo de carência antes do requerimento de intimação, porque ele varia. A segunda, mais importante: a velocidade desse procedimento é um argumento a favor de financiar com folga, e não no limite. A parcela que cabe apertado hoje é a parcela que vira intimação numa troca de emprego — e o prazo para reagir, como se viu, é de quinze dias.

Respondendo direto à dúvida que traz a maioria dos leitores até aqui: durante o financiamento com alienação fiduciária o proprietário registrado é o banco, e você é o devedor fiduciante com a posse do imóvel. Atrasando, há uma intimação com 15 dias para pagar o que está vencido; não pagando, a propriedade se consolida e o imóvel vai a leilão em até 30 dias — com a sobra, se houver, devolvida a você.