Como ler a matrícula de um imóvel (e o que procurar nela)

O que é a matrícula

Desde a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), cada imóvel tem uma matrícula própria, aberta no cartório competente e identificada por um número. Ela acompanha o imóvel, não o dono: muda o proprietário, a matrícula continua a mesma, com o novo nome registrado abaixo do anterior.

Isso tem uma consequência prática que explica por que o documento importa tanto: no Brasil, quem compra sem registrar não é dono. O contrato assinado e o dinheiro pago criam uma obrigação entre as partes; a propriedade só se transfere com o registro na matrícula. É o assunto de escritura e registro de imóvel — e o motivo de a matrícula ser o documento final da compra, não um anexo burocrático.

Como obter a atualizada

A certidão de matrícula atualizada é pedida no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel — presencialmente ou pelo portal de registro de imóveis eletrônico. Custa alguns reais, sai em pouco tempo e é pública: qualquer pessoa pode pedir a de qualquer imóvel, sem autorização do proprietário.

Duas regras que evitam a maior parte dos sustos:

• Peça você mesmo. A cópia enviada pelo vendedor ou pelo corretor pode estar desatualizada, e uma penhora registrada no mês passado não aparece numa certidão do ano passado.
• Menos de 30 dias. É o prazo que bancos e cartórios costumam aceitar, e é uma boa régua mesmo numa compra à vista.

Em Alphaville, a circunscrição depende do município: imóveis em Barueri e em Santana de Parnaíba são registrados em cartórios diferentes. É um detalhe que atrasa quem pede no lugar errado.

A anatomia do documento

A matrícula tem três partes, e elas se leem em ordem:

1. O cabeçalho — a identidade física. Número da matrícula, data de abertura, cartório, e a descrição do imóvel: endereço, lote e quadra, área do terreno, área construída e as confrontações (com quem o imóvel faz divisa em cada lado). É aqui que se confere se o imóvel do papel é o imóvel que você visitou.

2. Os registros (R-1, R-2, R-3…). São os atos que transferem ou oneram a propriedade: compra e venda, doação, herança, hipoteca, alienação fiduciária. Numerados em sequência, formam a cadeia dominial — a fila de donos do imóvel desde a abertura da matrícula.

3. As averbações (AV-1, AV-2…). São os fatos que alteram o imóvel ou a situação das pessoas sem transferir propriedade: construção concluída, demolição, mudança de nome de rua, casamento, divórcio, mudança de estado civil, cancelamento de uma hipoteca já paga.

Os ônus: o que realmente pesa

Ônus é tudo o que limita a livre disposição do imóvel. Os que mais aparecem:

• Hipoteca — garantia de uma dívida. Precisa ser baixada antes ou no ato da venda, com a anuência do credor.
• Alienação fiduciária — a garantia padrão dos financiamentos atuais. Enquanto existir, o proprietário registrado é o banco, e o morador é o devedor fiduciante. Como isso funciona e o que acontece na inadimplência está em alienação fiduciária.
• Penhora — o imóvel está respondendo por um processo. Comprar nessas condições pode configurar fraude à execução, com risco de a venda ser desfeita depois.
• Usufruto — alguém tem o direito de usar o imóvel, tipicamente por toda a vida, mesmo sem ser o proprietário. Comum em doações de pais para filhos. Vender exige a concordância do usufrutuário.
• Indisponibilidade — ordem judicial ou administrativa que bloqueia a transferência. Enquanto vigorar, nada se registra.

Nem todo ônus inviabiliza a compra — a maior parte das vendas de imóvel financiado acontece com alienação fiduciária ativa, resolvida no fechamento. O que inviabiliza é descobrir o ônus depois da proposta assinada.

As seis conferências

Com a certidão atualizada na mão, seis leituras resolvem quase tudo:

• O endereço e a área batem com o imóvel que você visitou e com o que está no anúncio?
• O vendedor é o proprietário registrado? O nome do último R- de transferência é o nome de quem está assinando. Se não for, entenda por quê antes de seguir.
• O estado civil confere? Casamento não averbado significa que o cônjuge pode precisar assinar e não está no documento.
• Há ônus ativo sem cancelamento? Todo R- de hipoteca ou penhora precisa do AV- correspondente para estar resolvido.
• A construção está averbada? Casa construída ou ampliada sem averbação não existe para o registro — e o banco não financia o que não está lá. É o tema de averbação de construção ou reforma.
• A cadeia faz sentido? Transferências em sequência rápida, valores muito abaixo do mercado ou entradas por inventário mal resolvido merecem atenção redobrada.

O que a matrícula não mostra

É tão importante quanto o que ela mostra. Não estão na matrícula: dívidas de condomínio (que acompanham o imóvel e passam para o comprador), IPTU atrasado, processos contra o vendedor que ainda não viraram penhora, o estado de conservação, a regularidade da obra perante a prefeitura e as regras do condomínio.

Por isso a matrícula é o começo da conferência, não o fim dela. O conjunto completo de certidões que fecha o cerco está em due diligence do imóvel e em documentos para comprar imóvel em Alphaville.

O que fazer com o que você encontrar

Encontrar um ônus não é motivo para desistir — é motivo para condicionar. A proposta pode prever que o pagamento só ocorra com o ônus baixado, ou que parte do valor fique retida até o cancelamento ser averbado. O que não funciona é assinar contando com uma promessa verbal de regularização: o que não está na matrícula não vincula ninguém.

Respondendo direto à dúvida que traz a maioria dos leitores até aqui: peça a certidão atualizada no cartório da circunscrição do imóvel, leia de trás para frente, confirme que o vendedor é o proprietário registrado e que todo R- de ônus tem o AV- de cancelamento. Se alguma dessas três não fechar, pare e entenda antes de assinar qualquer coisa.