Imposto de renda na venda de imóvel: quanto se paga, isenções e como declarar

O que é ganho de capital

Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu custo de aquisição (o que você pagou, mais benfeitorias comprovadas). Se você vendeu por mais do que pagou, há ganho — e, salvo isenção, ele é tributado. Venda pelo mesmo valor ou com prejuízo não gera imposto.

A reforma tributária não substitui esse imposto. Ela cria o IBS e a CBS na venda apenas para quem vende com frequência — mais de 3 imóveis no ano que tinha havia menos de 5 anos, ou imóveis que construiu para vender —, como explicado em reforma tributária na venda de imóvel. Na venda eventual, o ganho de capital continua sendo o único imposto federal.

Quanto se paga: as alíquotas

A conta é valor de venda menos custo de aquisição (o preço pago, acrescido de gastos comprovados com benfeitorias e de determinados custos da transação), depois dos redutores de que tratamos abaixo. Sobre o ganho incidem as alíquotas da Lei 13.259/2016, por faixa, como na tabela do imposto de renda:

Cada alíquota vale só para a parte do ganho dentro da faixa. Um ganho de R$ 6 milhões paga 15% sobre os primeiros R$ 5 milhões e 17,5% sobre R$ 1 milhão.

Isenção do único imóvel

É isenta a venda do único imóvel que o vendedor possui, por até R$ 440 mil, desde que ele não tenha vendido outro imóvel nos cinco anos anteriores (Lei 9.250/1995, art. 23). Os três requisitos valem juntos: quem tem dois imóveis, vende por mais de R$ 440 mil ou já vendeu outro nos cinco anos não usa esta isenção — mas pode usar a do reinvestimento.

Isenção por reinvestimento em 180 dias

Fica isento o ganho na venda de um imóvel residencial quando o vendedor aplica o valor na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, contados da assinatura do contrato de venda (Lei 11.196/2005, art. 39). As regras que mais pegam de surpresa:

• Aplicação parcial: se só parte do valor for usada na nova compra, o ganho é tributado na proporção do que não foi aplicado;
• Uma vez a cada cinco anos: o benefício só pode ser usado uma vez em cada período de cinco anos;
• Mais de uma venda: o prazo de 180 dias conta a partir do contrato da primeira venda;
• Prazo perdido: fora das condições, o imposto é cobrado com juros e multa.

Para quem vende para comprar outro imóvel, o prazo entra no planejamento da troca, ao lado de vender antes ou comprar antes.

Imóvel comprado há muito tempo

Dois redutores diminuem o ganho tributável de quem tem o imóvel há anos:

• Comprado até 1988: a Lei 7.713/1988 (art. 18) reduz o ganho conforme o ano de aquisição. Imóvel comprado até 1969 tem redução de 100%, ou seja, não paga imposto sobre o ganho; de 1970 em diante, a redução cai 5 pontos por ano (95% em 1970, 50% em 1979, 5% em 1988). Não há redução para compra a partir de 1989;
• Fatores de redução FR1 e FR2: nas vendas a partir de 2005, a Lei 11.196/2005 (art. 40) aplica fatores que reduzem o ganho conforme o número de meses entre a compra e a venda. Quanto mais tempo, menor a base do imposto.

O cálculo desses fatores é feito pelo programa de ganho de capital da Receita (GCAP), com as datas da compra e da venda. É o que torna a conta de um imóvel antigo bem diferente da subtração simples.

Imóvel herdado

Para quem herdou, o custo de aquisição é o valor pelo qual o imóvel entrou na partilha. A Lei 9.532/1997 (art. 23) permite transferir o imóvel ao herdeiro pelo valor da declaração de bens de quem faleceu ou pelo valor de mercado. Se for pelo valor de mercado, a diferença paga 15% de imposto, recolhido pelo inventariante; em troca, o custo do herdeiro sobe, e o ganho numa venda futura diminui. É uma escolha feita no inventário que muda o imposto da venda depois. O caminho da venda está em vender imóvel herdado.

Venda parcelada

Na venda a prazo, o ganho é apurado como se a venda fosse à vista, mas o imposto é pago na proporção de cada parcela recebida, no mês seguinte a cada recebimento (Lei 7.713/1988, art. 21). Quem recebe a venda em cinco parcelas paga o imposto em cinco vezes, conforme recebe.

Prazo, DARF e como declarar

O cálculo é feito no programa de apuração dos ganhos de capital da Receita (GCAP), que aplica as alíquotas e os redutores e gera o DARF. Depois, as informações do GCAP são importadas na declaração anual de imposto de renda do ano seguinte, onde a venda aparece mesmo quando o imposto já foi pago. A Receita Federal publica o programa e as instruções a cada ano.

Por que confirmar com um contador

Este artigo explica as regras gerais. A conta exata do seu caso (custo de aquisição com benfeitorias, redutores, isenção aplicável, prazo) depende de documentos que só um contador vai ver. Buscar essa orientação antes de vender permite planejar a venda de um jeito que aproveite as isenções, quando aplicável — por exemplo, alinhando a data da compra seguinte aos 180 dias.

Esse planejamento é parte do que consideramos ao ajudar num processo de venda, ao lado da documentação e da precificação do imóvel.