Escritura e registro de imóvel: o passo final da compra

Escritura x registro

Muita gente confunde os dois, mas são etapas diferentes, em cartórios diferentes. A escritura pública é lavrada no cartório de notas (tabelião): é o documento que declara que comprador e vendedor acordaram a compra e venda. O registro é feito no cartório de registro de imóveis, onde a escritura é averbada na matrícula do imóvel — e é isso que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome. Ter a escritura sem registrar é como ter o contrato, mas não o título: a propriedade só muda de mãos no registro.

A escritura pública

A escritura é lavrada no cartório de notas com a presença (ou representação) de comprador e vendedor. Para lavrá-la, o tabelião confere a documentação das partes e do imóvel — e é por isso que a análise das certidões feita antes é tão importante: problemas apareceriam aqui. Em imóveis financiados há uma diferença, que vemos adiante. Emitida a escritura, o passo seguinte é levá-la a registro.

O ITBI antes do registro

Entre a escritura e o registro entra um imposto obrigatório: o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), municipal, pago pelo comprador. Sem o ITBI quitado, o cartório de registro não faz o registro. É um custo que precisa de caixa no momento da compra, e a alíquota varia por município — detalhamos em ITBI em Barueri e Santana de Parnaíba. Planeje esse valor desde o começo.

O registro na matrícula

Com a escritura e o ITBI pagos, você leva tudo ao cartório de registro de imóveis competente (o da localização do imóvel). Ali, a compra é averbada na matrícula — o histórico oficial do imóvel — e a propriedade passa oficialmente para o seu nome. A regência desse sistema está na Lei de Registros Públicos, a Lei nº 6.015/1973. A partir do registro, você é, para todos os efeitos, o proprietário.

Quando o imóvel é financiado

Na compra financiada, há uma diferença prática: em vez da escritura pública no cartório de notas, a própria instituição financeira costuma emitir o contrato de financiamento com força de escritura, que é levado a registro na matrícula — com a alienação fiduciária (o banco fica como credor até você quitar). O ITBI e o registro seguem valendo. Ou seja, o passo do registro é igualmente essencial; muda o documento que o antecede. Veja o panorama em financiamento em Alphaville.

Os custos envolvidos

Além do preço do imóvel e da eventual entrada, o comprador tem três custos ligados a essa etapa: o ITBI (imposto municipal), os emolumentos da escritura (cartório de notas) e os emolumentos do registro (cartório de registro). Juntos, são valores significativos, definidos por tabelas oficiais conforme o valor do imóvel — e que surpreendem quem não os previu. Colocá-los na conta desde o início evita aperto na reta final.

A ordem certa das etapas

De forma resumida: (1) análise da documentação e das certidões; (2) escritura (ou contrato do banco, se financiado); (3) pagamento do ITBI; (4) registro na matrícula. Só ao fim do passo 4 o imóvel é seu de direito. Conduzir essa sequência com apoio — e, em casos complexos, com o jurídico — é o que garante uma compra segura, dentro do processo completo de compra.

Respondendo direto à dúvida que traz a maioria dos leitores até aqui: escritura formaliza a compra; registro transfere a propriedade — e "só é dono quem registra". Entre os dois entra o ITBI. Deixe o registro sempre como prioridade, não como formalidade a adiar. A Alpha DL acompanha o comprador até o registro, para a compra terminar de fato concluída.