ITBI em Barueri e Santana de Parnaíba: como funciona o imposto da compra

O que é o ITBI

Ao comprar um imóvel, além do preço, existem custos de transferência — e o ITBI é o principal deles. É um imposto de competência municipal, cobrado sobre a transmissão onerosa da propriedade (a compra e venda). Sem o pagamento do ITBI, o cartório não registra a transferência: ou seja, ele é uma etapa obrigatória para o imóvel passar oficialmente para o seu nome.

Por ser municipal, cada prefeitura define sua alíquota e suas regras. Costuma ficar em uma faixa de poucos por cento sobre o valor — mas o número exato varia por município e muda com o tempo, então não trabalhe com um valor "de cabeça".

Sobre qual valor o ITBI incide

O Código Tributário Nacional diz que a base do ITBI é o valor venal do imóvel. Desde janeiro de 2026, com a Lei Complementar 227, a própria lei define o que isso significa: o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado. A prefeitura estima esse valor por critérios técnicos (preços praticados, informações de cartórios e bancos, localização, padrão, área), é obrigada a divulgar esses critérios, e o comprador pode contestar a estimativa apresentando uma avaliação própria, em procedimento específico.

Como isso se aplica a uma compra concreta foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça em 2022, no Tema 1.113: o valor declarado na compra presume-se o valor de mercado; a prefeitura só pode afastá-lo abrindo um processo administrativo em que o comprador se defende; e ela não pode adotar de antemão um valor de referência fixado por ela mesma. O ITBI também não fica preso à base de cálculo do IPTU.

Na prática, a guia pode vir maior. Muitas prefeituras ainda emitem a guia pelo maior valor entre o preço declarado e a referência municipal, e o cartório exige a guia paga. Quando a referência fica abaixo do preço, não há o que discutir: a base é o preço. Quando fica acima, há caminhos, como contestar antes de pagar ou pagar e pedir a restituição da diferença, cada um com prazo, custo e risco próprios. É uma decisão para tomar com um advogado tributarista, com a guia em mãos, antes da escritura.

O inverso também vale: o valor declarado precisa ser o valor real da negociação. Declarar abaixo do que foi pago é justamente o caso em que a lei autoriza a prefeitura a arbitrar a base de cálculo.

Por que muda de município

Alphaville é uma região que se estende por Barueri e Santana de Parnaíba. Como o ITBI é municipal, dois imóveis parecidos — às vezes em condomínios vizinhos — podem ter alíquotas e bases de cálculo diferentes só por estarem em municípios distintos. Por isso, a primeira coisa a confirmar não é quanto custa o imposto "em Alphaville", e sim em qual município o imóvel está. Entenda melhor essa divisão em como é morar em Santana de Parnaíba.

ITBI em Barueri: 5%, e 1% na parte financiada

Segundo a página do ITBI da Prefeitura de Barueri, a alíquota é de 5% sobre o maior valor entre o valor venal e o valor do instrumento (o contrato ou a escritura), sem o dobro que Santana de Parnaíba aplica. Na compra financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, a parte financiada paga 1%, e os recursos próprios, inclusive o FGTS, pagam 5%. O imposto é regulado pelo Código Tributário do município (Lei Complementar 118/2002).

Um imóvel de R$ 1 milhão pago à vista recolhe R$ 50 mil. Com R$ 600 mil financiados pelo SFH, recolhe R$ 26 mil: R$ 6 mil sobre a parte financiada e R$ 20 mil sobre os R$ 400 mil restantes.

ITBI em Santana de Parnaíba: 4% e o dobro do valor venal

Em Santana de Parnaíba, a alíquota do ITBI é de 4% desde 20 de fevereiro de 2025, quando a Lei municipal 4.304 a elevou de 3%. A lei municipal do imposto diz também que a base de cálculo nunca fica abaixo do dobro do valor venal do IPTU. Na prática, a guia sai sobre o maior entre dois números: o preço da compra e duas vezes o valor venal.

Na maior parte das compras, o preço passa desse piso e nada muda: um imóvel de R$ 300 mil paga R$ 12 mil; um de R$ 1 milhão, R$ 40 mil. A regra pesa quando o valor venal é alto em relação ao preço. Veja um exemplo:

O Tribunal de Justiça de São Paulo já considerou ilegal, em caso concreto, a regra do dobro do valor venal em Santana de Parnaíba (a prefeitura sustenta que essa posição é minoritária), e o STJ decidiu que a base é o preço declarado até prova em contrário (veja sobre qual valor o ITBI incide). Mesmo assim, a guia continua saindo pela regra municipal, e o cartório exige a guia paga. Quando ela vem acima do preço, contestar antes de pagar ou pagar e pedir a restituição da diferença é decisão para tomar com um advogado tributarista, com a guia em mãos.

Valor venal: o que é e como consultar

O valor venal é o valor que a prefeitura atribui ao imóvel para cobrar o IPTU, calculado pela planta de valores do município. Não é o valor de venda: esse é o preço combinado entre comprador e vendedor. No ITBI de Santana de Parnaíba, o valor venal importa porque o dobro dele é o piso da base de cálculo.

Há dois jeitos de descobrir o valor venal de um imóvel em Santana de Parnaíba:

• No carnê do IPTU: o valor venal vem impresso na capa, junto com a inscrição cadastral do imóvel.
• Pela certidão de valor venal, emitida no portal da prefeitura com a inscrição cadastral (sem pontos) e o CPF ou CNPJ do proprietário ou do compromissário que consta no carnê. A certidão só é emitida quando o imóvel não tem débitos.

Quem está comprando pede o carnê ao vendedor: é um dos documentos que entram na análise antes da proposta. A conta rápida é dobrar o valor venal e comparar com o preço. Se o dobro passar do preço, a guia vai sair sobre ele. Para o IPTU em si, veja o IPTU em Barueri e Santana de Parnaíba.

Quando e como se paga

O ITBI costuma ser cobrado antes ou no momento da lavratura da escritura, e o comprovante é exigido para o registro no cartório. Juridicamente, porém, o que faz nascer o imposto é o registro da transferência no cartório de imóveis: o STF fixou isso em 2021 (Tema 1.124), e um compromisso de compra e venda, sozinho, não gera ITBI. A LC 227 chegou a prever que as prefeituras pudessem dar desconto a quem antecipasse o pagamento; esse trecho foi vetado. Na prática, ele entra na conta dos custos de fechamento, ao lado da escritura e do registro. Para ver esses custos no contexto de toda a compra, veja como comprar um imóvel em Alphaville e, se for financiar, como funciona o financiamento.

Como calcular o ITBI, com exemplos

1. Confirme o município do imóvel na matrícula ou no carnê do IPTU: Barueri ou Santana de Parnaíba.
2. Pegue o valor venal no carnê do IPTU. Em Barueri, a base é o maior entre o preço e o valor venal; em Santana de Parnaíba, o maior entre o preço e o dobro do valor venal.
3. Separe a parte financiada pelo SFH, se houver. Em Barueri ela paga 1%; o resto, inclusive o FGTS, paga 5%.
4. Aplique a alíquota sobre cada parte e some.

Nos exemplos abaixo, o valor venal fica abaixo do preço (e do dobro, em Santana de Parnaíba), que é o caso mais comum. A conta saiu da calculadora de ITBI do site, que mostra também o valor pela regra do STJ quando a guia vem maior:

* A lei de Santana de Parnaíba prevê tratamento próprio para a parte financiada pelo SFH, mas não conferimos essa alíquota em fonte oficial; a conta aplica 4% sobre tudo, e a guia pode sair menor.

Guia, isenção e atendimento em Barueri

• Guia: a declaração da transação e a guia de pagamento saem no ITBI Eletrônico (E-ITBI) da prefeitura, que tem passo a passo e dúvidas frequentes. Também dá para resolver no Ganha Tempo, Setor Azul (Finanças).
• Telefone do ITBI na Secretaria de Finanças: (11) 4199-8070, segundo a página da secretaria.
• Isenção e imunidade: os casos estão na página Imunidades e Isenções da Secretaria de Finanças, e o pedido de não incidência é feito pelo próprio E-ITBI. Não encontramos em fonte oficial uma isenção geral de ITBI para primeiro imóvel em Barueri. O benefício mais comum para quem compra a primeira casa financiada é o de 1% sobre a parte financiada pelo SFH.
• Escritura: o tabelião exige a guia paga para lavrar a escritura, e o cartório de registro, para transferir o imóvel.

Como estimar o ITBI (sem chutar)

Para ter uma ideia do valor antes de fechar, você precisa de dois dados: a base de cálculo (o valor real da negociação, e a informação de se a prefeitura atribui ao imóvel uma referência maior do que ele) e a alíquota vigente do município. Como a alíquota é definida por lei municipal e pode mudar, o correto é confirmá-la na prefeitura — não usar um número "de ouvido". Muitos municípios disponibilizam a informação e até uma emissão de guia online. O ponto prático: nunca trate o ITBI como um valor fixo nacional. Ele muda de cidade para cidade e ao longo do tempo, e uma diferença de alíquota, sobre o valor de um imóvel de alto padrão, representa uma quantia relevante. Para ver o peso do ITBI dentro do total de uma compra, ao lado da entrada e das custas de cartório, veja quanto custa comprar uma casa de R$ 3 milhões em Alphaville.

Situações especiais

Alguns cenários alteram o ITBI. A aquisição pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode ter tratamento diferenciado sobre a parte financiada, conforme a legislação. A discussão sobre a base de cálculo, com o que a lei, o STJ e o STF dizem hoje, está na seção sobre o valor em que o ITBI incide. Essas regras evoluem e dependem de cada município e do momento. Por isso, mais do que decorar percentuais, o caminho seguro é confirmar as condições vigentes na prefeitura correta e contar com os profissionais responsáveis pela escritura, que lidam com isso no dia a dia.

Respondendo direto à dúvida que traz o leitor até aqui: o ITBI é um imposto municipal, pago pelo comprador, que varia entre Barueri e Santana de Parnaíba e incide sobre o valor de mercado do imóvel. Pelo entendimento do STJ, esse valor é o preço declarado até prova em contrário, embora muitas guias ainda venham calculadas sobre a referência municipal quando ela é maior. Como as regras mudam, o certo é confirmar a alíquota vigente na prefeitura do município do imóvel antes de fechar a conta — e a Alpha DL ajuda a levantar isso para o imóvel específico.