Holding familiar imobiliária: quando faz sentido e quando é só custo

O que é, em termos práticos

Constitui-se uma sociedade — normalmente uma limitada — e os imóveis são transferidos para ela, integralizando o capital social. A partir daí, o imóvel não é mais seu: é da empresa. O que você tem são quotas.

Parece uma distinção formal e é exatamente o contrário: é ela que produz todos os efeitos, bons e ruins. Quota se divide, se doa e se transmite com muito mais facilidade que imóvel. E quota não é imóvel — o que muda o acesso a crédito, o uso do FGTS e a forma de tributar a venda.

O que ela resolve na sucessão

Este é o argumento mais sólido. Com os imóveis dentro da empresa, a transmissão aos herdeiros acontece por doação de quotas, em vida — normalmente com reserva de usufruto, e com as mesmas cláusulas de proteção de uma doação de imóvel: incomunicabilidade, impenhorabilidade, inalienabilidade.

O ganho prático: os imóveis não passam por inventário. Não há o período em que o patrimônio fica travado, nem a discussão entre herdeiros sobre qual imóvel cabe a quem — a divisão é de quotas, e ela pode ser desenhada com calma, antes.

Vale registrar que o ITCMD continua devido sobre a doação das quotas. A holding não elimina o imposto de sucessão; ela muda o que é transmitido, quando, e com quanto de atrito.

O que ela muda no imposto do aluguel

Na pessoa física, o aluguel recebido é rendimento tributável pela tabela progressiva, chegando a 27,5%, assunto de declarar imóvel e aluguel no IR. Numa PJ no lucro presumido com atividade de locação, a carga efetiva tende a ficar bem abaixo disso, somados IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.

A diferença pode ser relevante — e é o segundo argumento legítimo a favor. Duas ressalvas que raramente aparecem no folheto:

• A economia só compensa a partir de um volume de aluguel que pague os custos fixos da estrutura. Abaixo disso, o imposto que se economiza vai embora em contabilidade.
• A venda do imóvel dentro da PJ é tributada de forma diferente da venda por pessoa física, e nem sempre a favor — inclusive porque as isenções de ganho de capital da pessoa física não se aplicam. Quem pretende vender no médio prazo precisa fazer essa conta antes de entrar, não depois.

O ITBI da entrada, que pega muita gente

Transferir imóvel é fato gerador de ITBI. A Constituição (art. 156, §2º, I) prevê imunidade na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital — é o que torna a operação viável.

Só que a imunidade tem limites, e eles são justamente onde as holdings imobiliárias caem:

• Ela não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis — que é, com frequência, exatamente o objeto da holding.
• O Supremo firmou entendimento de que a imunidade não alcança o valor que excede o capital social subscrito. Imóvel integralizado por valor muito acima do capital gera ITBI sobre a diferença.

O que ela cobra para sempre

Uma empresa é uma obrigação permanente, não um documento. O que entra na conta todo mês e todo ano: honorários contábeis, obrigações acessórias e declarações, custo de constituição e eventuais alterações contratuais, e o tempo de alguém acompanhando isso.

Não são valores proibitivos para um patrimônio grande. São decisivos para um patrimônio pequeno — e é aí que mora o erro mais comum: montar a estrutura para dois imóveis e descobrir que o custo anual come a economia inteira.

O que ela não faz

Três promessas que circulam e não se sustentam:

• Não blinda patrimônio de credores. Transferência feita por quem já está insolvente é atacável, e a personalidade jurídica pode ser desconsiderada em caso de confusão patrimonial ou abuso. Proteção legítima se faz com antecedência e com o patrimônio saudável — nunca às vésperas de um problema.
• Não elimina o imposto de sucessão. O ITCMD incide sobre a doação das quotas.
• Não resolve conflito de família. Herdeiros que não se entendem sobre imóveis também não se entendem sobre quotas. O que a holding faz é permitir que as regras sejam escritas antes — em contrato social e acordo de sócios —, e isso só vale se as regras forem realmente discutidas.

Quando a conta fecha

Não existe número de corte válido para todos, e desconfie de quem oferece um. O que existe são as variáveis certas: quantos imóveis, quanto de aluguel por mês, qual o horizonte (segurar por décadas ou vender no médio prazo), qual a composição da família e quanto custa a estrutura na sua cidade. Com esses cinco números, um contador e um advogado fecham a conta em uma reunião.

O que a Alpha DL faz nesse processo é a parte que é dela: avaliar os imóveis que entrariam na estrutura e organizar a documentação. O desenho societário e tributário é de quem tem essa habilitação — e a decisão fica muito melhor quando os números do patrimônio chegam conferidos à mesa.

Respondendo direto à dúvida que traz a maioria dos leitores até aqui: a holding familiar vale a pena quando há patrimônio imobiliário e renda de aluguel suficientes para pagar o custo permanente da estrutura, e quando a sucessão é uma preocupação concreta. Para uma família com um ou dois imóveis e pouca renda de locação, o mais provável é que ela seja só um custo novo — com um ITBI de entrada que ninguém tinha previsto.