Doação de imóvel em vida: como funciona e o que pesa no ITCMD

Como a doação funciona

A doação de imóvel exige escritura pública lavrada em cartório de notas sempre que o imóvel vale mais de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108), o que inclui praticamente todo imóvel. Ela tem a aceitação do donatário e só transfere a propriedade quando registrada na matrícula — a mesma regra de qualquer transmissão imobiliária no Brasil. Escritura assinada e não registrada não transfere nada; é o assunto de escritura e registro.

Na prática, o caminho tem quatro etapas: reunir documentos e certidões do imóvel e das partes, declarar e recolher o ITCMD, lavrar a escritura e registrar. As certidões pedidas são essencialmente as mesmas de uma compra — a conferência descrita em due diligence do imóvel vale aqui também, inclusive porque doação feita por quem tem dívidas pode ser questionada depois.

O ITCMD: quanto, quem paga, quando

O ITCMD incide sobre transmissões gratuitas — herança e doação. É um imposto estadual, e no caso de imóvel a competência é do estado onde o imóvel está: um imóvel em Barueri ou em Santana de Parnaíba recolhe ITCMD para São Paulo, independentemente de onde morem doador e donatário.

Três pontos que mudam o cálculo e costumam passar despercebidos:

• A base não é o valor de compra. É o valor venal ou o valor de mercado apurado pelo estado, o que for maior conforme a regra vigente — normalmente bem acima do que está na escritura antiga.
• Há limite anual de isenção: a doação de até 2.500 UFESPs, apurada por doador e donatário no mesmo ano, não paga ITCMD (Lei 10.705/2000, art. 6º, II, "a"). Com a UFESP de 2026 a R$ 38,42, o limite é de R$ 96.050. É limite, não desconto: passando dele, o imposto incide sobre o valor inteiro. Como a UFESP é reajustada todo ano, o valor em reais muda a cada 1º de janeiro.
• Quem paga é negociável entre as partes, mas o Fisco cobra de quem a lei indicar — e o imposto precisa estar recolhido antes da lavratura da escritura. Na prática, é caixa que tem de existir no momento da doação.

A alíquota, pelo art. 16 da Lei 10.705/2000 no texto consolidado publicado pela Secretaria da Fazenda, é de 4% sobre a base de cálculo, desde 2002. Em reais, com a regra de 2026:

Sobre a progressividade: a EC 132/2023 tornou obrigatória a graduação do ITCMD pelo valor transmitido, e São Paulo ainda não aprovou a lei que a aplica; projetos nesse sentido tramitam na Assembleia. A alíquota aplicável é a vigente na data do fato gerador: se a lei nova sair antes da escritura, é ela que vale.

As regras gerais já estão em lei federal: a Lei Complementar 227/2026 determinou que a base de cálculo é o valor de mercado do imóvel na data da doação, que as alíquotas são progressivas pelo valor de cada doação ou quinhão, até o teto fixado pelo Senado, e que doações sucessivas entre as mesmas pessoas podem ser somadas para definir a faixa, com desconto do imposto já pago. Isso reduz o efeito de fatiar a doação em vários anos. Falta a lei paulista que aplica as faixas; até ela sair, vale a alíquota única de 4%.

A progressividade do ITCMD veio na mesma emenda da reforma tributária. O que a reforma muda nos outros impostos de quem tem imóvel está em reforma tributária e imóveis.

Usufruto: doar sem entregar as chaves

É o arranjo mais comum em doação de pais para filhos: transfere-se a nua-propriedade e reserva-se o usufruto vitalício para o doador. Na prática, o filho passa a ser dono no papel; o pai continua morando, alugando e recebendo os frutos do imóvel enquanto viver.

O que isso produz:

• O doador mantém o controle de uso e a renda do imóvel — proteção real contra o cenário em que a doação deixa quem doou sem casa.
• O imóvel não passa por inventário: com o falecimento, o usufruto se extingue e a propriedade se consolida no nome do filho, bastando averbar na matrícula.
• Vender exige a concordância do usufrutuário. Nua-propriedade sozinha é difícil de vender e vale bem menos.
• O usufruto aparece na matrícula como ônus, e qualquer comprador vai vê-lo — é uma das leituras de como ler a matrícula.

As cláusulas de proteção

A escritura pode incluir restrições que acompanham o imóvel. As três clássicas:

• Incomunicabilidade — o bem doado não se comunica com o cônjuge do donatário, qualquer que seja o regime de casamento. É a cláusula que protege o imóvel de família numa eventual separação.
• Impenhorabilidade — o bem não responde por dívidas do donatário, dentro dos limites da lei.
• Inalienabilidade — o donatário não pode vender nem doar o imóvel. É a mais forte e a que mais merece reflexão: ela também impede o filho de se desfazer do bem quando isso for do interesse dele. Pode ser vitalícia ou temporária.

Cláusula não se acrescenta depois: precisa estar na escritura de doação e ser registrada. Retirá-la mais tarde exige autorização judicial e justificativa.

A legítima e a colação

Quem tem herdeiros necessários — filhos, cônjuge, ascendentes — só pode dispor livremente de metade do patrimônio. A outra metade, a legítima, é reservada a eles. Doação que ultrapasse a parte disponível é inoficiosa e pode ser reduzida depois.

E há um efeito que surpreende muita família: doação de pai para filho é, por presunção, adiantamento da legítima. No inventário, esse filho precisa levar o bem doado à colação — ou seja, o valor entra na conta da partilha e é descontado do que lhe caberia. Doar para um filho hoje não significa dar a mais; significa antecipar.

Para um filho só, para neto ou para terceiros

• Para um filho só: pode, e não precisa da concordância dos outros filhos. É a diferença em relação à venda de pai para filho, que é anulável sem o consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge (art. 496). Na doação, o filho beneficiado leva o bem à colação no inventário (art. 544), salvo se a escritura disser que a doação sai da parte disponível (art. 2.005).
• Para neto: a obrigação de levar à colação é dos descendentes que concorrem à sucessão (art. 2.002). Enquanto o pai do neto for vivo, o neto não concorre à herança do avô. Mas, se o neto vier a herdar no lugar do pai, terá de conferir o que o pai teria de conferir (art. 2.009). E a doação precisa caber na parte disponível.
• Para terceiros: quem não é herdeiro necessário não leva nada à colação, mas a doação continua limitada à parte disponível: o que passar dela é nulo (art. 549).

Em qualquer caso, é nula a doação de todos os bens sem reservar parte ou renda suficiente para o doador viver (art. 548). Reservar o usufruto do imóvel é a forma mais comum de cumprir essa regra.

A doação pode ser revogada?

Só nos casos da lei. O Código Civil (arts. 555 e 557) permite revogar a doação por inexecução do encargo, quando a doação foi feita com uma obrigação para o donatário, ou por ingratidão: se o donatário atentou contra a vida do doador, cometeu ofensa física contra ele, o injuriou gravemente ou o caluniou, ou se recusou alimentos que podia dar. Arrependimento não é motivo. O que dá para fazer na escritura é a cláusula de reversão: o bem volta ao doador se ele sobreviver ao donatário (art. 547). É ela que evita que o imóvel doado a um filho que morre antes vá para a família do cônjuge dele.

Documentos e custos

O que o cartório costuma pedir: documentos pessoais e certidão de estado civil de doador e donatário (e do cônjuge, quando casados); matrícula atualizada do imóvel; certidões de ônus e de ações; o valor venal do IPTU; e a guia do ITCMD paga, ou a declaração de isenção, emitida no site da Sefaz-SP antes da escritura.

O custo tem três partes: o ITCMD, os emolumentos da escritura e os do registro. Escritura e registro seguem as tabelas oficiais de emolumentos do estado, que crescem por faixa de valor do imóvel: peça o orçamento ao tabelião antes. Entre doar e deixar para o inventário, o imposto é o mesmo ITCMD; o que muda é o momento de pagar e os custos do inventário, que a doação evita sobre aquele bem.

Doar em vida ou deixar para o inventário

Não existe resposta única, mas existem critérios:

A favor de doar em vida: evita o custo e a demora do inventário sobre aquele bem; permite decidir a distribuição com as pessoas presentes, reduzindo conflito; e permite escalonar a operação ao longo dos anos, aproveitando a faixa anual de isenção.

A favor de esperar: preserva a liberdade do titular de vender ou mudar de ideia; evita antecipar um imposto que ainda não é devido; e não expõe o patrimônio a riscos da vida do donatário — dívidas, separações — quando não houver cláusulas de proteção.

Um ponto que costuma decidir: doar exige caixa hoje para o imposto e os custos de cartório. Quem tem patrimônio imobiliário relevante e pouca liquidez às vezes descobre que a operação, do jeito desenhado, não cabe no bolso — o que é uma informação importante e melhor descoberta antes.

O que confirmar antes de assinar

Cinco confirmações resolvem a maior parte dos problemas: a alíquota vigente do ITCMD e a base de cálculo aplicada ao seu imóvel; o limite de isenção do ano em curso; se a doação cabe na parte disponível; se haverá usufruto e em favor de quem; e quais cláusulas entram na escritura. As três últimas são decisões de família, não de cartório — e são as que ninguém consegue refazer depois sem processo.

Este artigo descreve o mecanismo; o desenho de uma operação concreta é trabalho de advogado e contador, com o valor do seu imóvel e a composição da sua família na mesa. A Alpha DL entra na parte que é dela: a avaliação do imóvel que vai ser doado e a leitura da documentação.

Respondendo direto à dúvida que traz a maioria dos leitores até aqui: doar em vida é possível, é feito por escritura pública com registro na matrícula, e exige recolher o ITCMD antes — sobre o valor apurado pelo estado, não sobre o que você pagou. Reservar o usufruto é o que permite doar sem abrir mão do uso, e a doação a um filho é presumida como adiantamento de herança, salvo cláusula expressa em contrário.