Procuração para comprar ou vender imóvel: o que conferir antes de assinar

Tem que ser pública

A regra está no Código Civil: o mandato exige a mesma forma do ato que vai ser praticado. Como a venda de imóvel acima do valor legal exige escritura pública, a procuração para vendê-lo também precisa ser pública.

Na prática, isso significa ir a um cartório de notas, com documento de identidade, e lavrar. É rápido e barato perto do que está em jogo. Procuração de próprio punho, ou com firma reconhecida apenas, não é aceita no Registro de Imóveis para esse fim — e descobrir isso no dia da escritura atrasa o fechamento inteiro.

Poderes genéricos não vendem imóvel

Alienar é ato que exige poderes especiais e expressos. Uma procuração que dá poderes para "representar em todos os atos da vida civil" ou "administrar bens" não autoriza vender — administração e disposição são coisas diferentes, e a lei separa as duas.

Uma procuração bem-feita para este fim traz, com todas as letras:

• a identificação do imóvel: matrícula, cartório, endereço;
• o poder de vender (ou comprar), de receber e dar quitação, de assinar escritura e de representar perante o Registro de Imóveis;
• quando houver, preço mínimo e condições — uma proteção de quem outorga, não uma formalidade;
• prazo de validade.

Quanto mais específica, mais segura para os dois lados. Procuração ampla é conveniente para o procurador e perigosa para quem assina.

O que conferir antes de aceitar

Se você está do outro lado — comprando de alguém representado por procurador —, esta é a sua parte da conferência:

• A via é original ou certidão recente? Cópia simples não serve. Peça certidão emitida pelo cartório que lavrou.
• Os poderes cobrem este ato, neste imóvel? Leia, não confie no resumo de ninguém.
• Está dentro do prazo? Procuração sem prazo não caduca por lei, mas cartórios e bancos costumam exigir certidão recente — e com razão.
• Foi revogada? A revogação é averbada no cartório onde a procuração foi lavrada. Uma certidão atualizada mostra isso; a via que está na mão do procurador, não.
• O outorgante está vivo e capaz? A seguir.

A morte do outorgante anula tudo

O mandato extingue-se com a morte de quem o outorgou. Não é preciso revogar, avisar nem cancelar nada: no instante do falecimento, a procuração deixa de existir, e qualquer negócio assinado depois disso é nulo.

Este é o ponto mais perigoso do assunto, por um motivo simples: o papel continua com a mesma aparência. Ele não muda de cor, não vence, não emite aviso. Quem comprou de boa-fé de um procurador cujo outorgante já havia morrido descobre o problema meses depois, quando os herdeiros aparecem — e aí a discussão é judicial.

A procuração em causa própria

Existe uma modalidade em que o procurador atua em benefício próprio — a procuração em causa própria. Ela é irrevogável, não se extingue com a morte do outorgante e, na prática, transfere os direitos sobre o bem.

É usada, às vezes, como substituto informal de uma escritura de compra e venda — inclusive para adiar o ITBI e o registro. Funciona como atalho e cobra caro depois: o imóvel continua na matrícula em nome de outra pessoa, exposto às dívidas e à sucessão dela, e o "dono" tem um papel, não um registro.

Comprar assim é assumir um risco que a economia do imposto não paga. O caminho é escritura e registro, com o ITBI recolhido.

Quem está fora do país

É um caso comum na região: proprietário morando fora precisa vender aqui. A procuração pode ser lavrada no consulado brasileiro do país onde a pessoa está, ou lavrada por notário local e depois apostilada (Convenção de Haia) e traduzida por tradutor juramentado.

Os dois caminhos funcionam; o que muda é prazo e custo. Vale começar cedo, porque é a etapa que mais atrasa fechamento com parte no exterior.

Do lado de quem outorga

Se é você quem vai dar a procuração, três cuidados valem mais que todos os outros: limite os poderes ao ato e ao imóvel específicos; coloque prazo, curto, renovável se preciso; e fixe preço mínimo e a conta em que o dinheiro será depositado — de preferência a sua.

E guarde o dado de onde ela foi lavrada. Revogar exige voltar ao cartório e averbar; sem isso, a revogação não alcança quem confiou no documento de boa-fé.

Respondendo direto à dúvida que traz a maioria dos leitores até aqui: a procuração precisa ser pública e trazer poderes expressos para vender aquele imóvel, com a matrícula identificada. Quem aceita uma deve exigir certidão recente do cartório que a lavrou e confirmar que o outorgante está vivo na data da assinatura — porque a morte extingue o mandato sem mudar uma vírgula do papel.