Quanto sobra depois de vender seu imóvel?

A ordem em que o dinheiro sai

Vender um imóvel não é uma transação só: é uma sequência. E cada etapa tem uma saída de caixa própria, o que faz o valor final chegar bem depois do número que estava no anúncio.

A ordem importa porque uma linha afeta a seguinte. A corretagem, por exemplo, é dedutível do valor de alienação para efeito de imposto — ou seja, ela reduz o ganho tributável, e portanto o imposto. Já a quitação do financiamento não é despesa dedutível: ela é a devolução de um dinheiro que nunca foi seu. Confundir as duas produz um erro nos dois sentidos ao mesmo tempo.

A sequência, então, é esta: preço de venda → menos corretagem → menos quitação do saldo devedor → menos imposto sobre o ganho → menos documentação → saldo líquido.

Corretagem: um percentual que é negociado, não tabelado

A comissão de intermediação sai do valor da venda e é a primeira linha a descer. O percentual é livremente negociado entre proprietário e corretor e precisa estar escrito no contrato de intermediação — não há alíquota legal obrigatória, e desconfie de quem apresentar um número como se fosse regra.

O que vale conferir antes de assinar: se o percentual incide sobre o valor da proposta aceita ou sobre o valor efetivamente recebido, quando exatamente a comissão é devida, e o que acontece se a venda cair depois da proposta aceita. Esses três pontos estão detalhados em quem paga a comissão de corretagem.

Quitação do financiamento: a linha que mais surpreende

Se o imóvel ainda está financiado, o saldo devedor precisa ser quitado na venda — normalmente no próprio ato, com o comprador ou o banco dele repassando a parte correspondente diretamente à instituição credora, para que a alienação fiduciária seja baixada e a matrícula fique livre.

A surpresa vem da diferença entre quanto você já pagou e quanto ainda deve. Nos primeiros anos de um financiamento, a maior parte de cada parcela é juros, não amortização — especialmente na tabela Price, em que a amortização começa pequena e cresce ao longo do contrato. É perfeitamente possível ter pago cinco anos de prestações e descobrir que o saldo devedor caiu bem menos do que a soma dessas prestações faria supor.

Não estime esse número: peça ao banco o saldo devedor atualizado para quitação. É um documento que a instituição emite, com validade de alguns dias, e é o único valor que vale para a conta. Se você já pensa em amortizar antes de trocar de imóvel, o mesmo extrato é o ponto de partida.

Imposto sobre o ganho: sobre a diferença, não sobre a venda

Pessoa física paga imposto de renda sobre o ganho de capital — a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição comprovado. Não é um imposto sobre o preço; é sobre o que você ganhou. A alíquota da primeira faixa é de 15%, e ganhos maiores caem em faixas superiores, conforme a Lei nº 13.259/2015.

Três detalhes mudam bastante o resultado, e é aqui que a maioria das contas de guardanapo erra:

• O custo de aquisição é o declarado, não o que você lembra ter pago. É o valor que consta nas suas declarações de imposto de renda ao longo dos anos. Se benfeitorias foram feitas mas nunca declaradas, elas não entram — e o ganho aparece maior do que foi.
• Benfeitorias comprovadas entram no custo, desde que documentadas com nota fiscal e declaradas. Reforma sem nota reduz o seu lucro real e não reduz o imposto.
• Existem hipóteses de isenção e de redução que dependem do caso: imóvel único de baixo valor vendido dentro de determinado intervalo, reinvestimento do produto da venda em outro imóvel residencial no prazo legal previsto na Lei nº 11.196/2005, e fatores de redução para imóveis antigos. Nenhuma delas é automática.

Este é o ponto do processo em que um contador se paga. As regras não são difíceis de ler, mas a combinação delas com a sua situação específica — quantos imóveis você tem, o que já declarou, o que pretende fazer com o dinheiro — é o que define o número. O artigo sobre imposto de renda na venda de imóvel abre a mecânica; a aplicação ao seu caso é trabalho profissional.

As despesas miúdas que somam

Individualmente são pequenas; juntas costumam valer alguns milhares de reais, e quase sempre ficam de fora da conta mental:

• Certidões — pessoais, do imóvel e da matrícula atualizada, exigidas pelo comprador e pelo cartório. A lista completa está em documentos para vender um imóvel.
• Quitação de débitos — condomínio e IPTU precisam estar em dia até a data da transmissão, e valores em aberto costumam ser retidos na escritura.
• Custas de escritura e registro — na prática costumam ser do comprador, mas isso é contratual e negociável, então confirme quem assume o quê antes de fechar.
• Assessoria jurídica, quando você contrata alguém para revisar o contrato — um custo opcional que muita gente considera barato depois de ler a minuta.

Uma conta completa, com números redondos

Os valores abaixo são um cenário didático, escolhidos por serem fáceis de acompanhar e de substituir pelos seus. Não representam um imóvel real nem uma média de mercado.

Repare no número final: de um imóvel anunciado por R$ 3 milhões, sobraram menos de dois terços — e sem nada de errado ter acontecido. A maior parte da diferença é a quitação, que não é perda: é a devolução de um dinheiro emprestado. Mas ela sai do caixa da venda, e é isso que importa para quem está planejando a próxima compra.

O que realmente muda o resultado

Três variáveis mexem no saldo final mais do que qualquer outra, e as três são conhecidas antes de anunciar:

O preço. Óbvio, mas com uma ressalva: preço pedido alto demais não aumenta o resultado, aumenta o tempo de venda — e tempo custa condomínio, IPTU e a chance de aceitar menos depois, pressionado. Sobre isso, como precificar um imóvel em Alphaville e quanto tempo leva para vender no alto padrão.

A documentação do custo de aquisição. Benfeitorias com nota fiscal e devidamente declaradas reduzem o ganho tributável. Essa é uma decisão que se toma anos antes da venda, não na semana da escritura.

A estrutura da operação. Reinvestir em outro imóvel residencial dentro do prazo legal, por exemplo, tem efeito tributário — e quem já vai comprar outro imóvel de qualquer forma deveria pelo menos saber que essa hipótese existe antes de assinar. Se a dúvida é o encadeamento, vender antes ou comprar antes trata da ordem das operações.

Se o seu caso é comprar para revender adiante, e não vender o imóvel onde você mora, a conta é outra e tem ferramenta própria: o simulador de revenda calcula qual valorização o preço que você imagina exige, e abaixo de quanto a operação perde dinheiro.