Reduzir o prazo ou reduzir a parcela
A mesma amortização pode ser aplicada de dois jeitos. Reduzindo o prazo, a parcela segue como estava e o contrato acaba antes. Reduzindo a parcela, o prazo segue o mesmo e a parcela é recalculada sobre o saldo menor. No SAC, reduzir o prazo também baixa a parcela seguinte, porque os juros do mês caem com o saldo; na Price, ela fica igual.
| SAC, prazo | SAC, parcela | Price, prazo | Price, parcela | |
|---|---|---|---|---|
| Termina em | 18 anos e 4 meses | 20 anos | 15 anos e 6 meses | 20 anos |
| Parcela seguinte | R$ 14.978 | R$ 14.560 | R$ 12.333 | R$ 11.304 |
| Juros evitados | R$ 209.131 | R$ 109.350 | R$ 577.410 | R$ 145.926 |
| Por R$ 1 amortizado | R$ 2,09 | R$ 1,09 | R$ 5,77 | R$ 1,46 |
Sem amortizar, a parcela seguinte seria R$ 15.889 no SAC e R$ 12.333 na Price. No SAC, reduzir o prazo corta o mesmo número de meses em qualquer momento do contrato: perto do valor extra dividido pela amortização mensal. Na Price, cada real evita mais juros porque o saldo cai devagar no começo; ainda assim, depois de amortizar, o contrato no SAC continua pagando menos juros até o fim (R$ 1.108.532 contra R$ 1.182.556).
Quanto antes, mais juros a amortização evita
Os mesmos R$ 100 mil, no mesmo contrato no SAC, aplicados em momentos diferentes e reduzindo o prazo:
| Amortizando | Juros evitados | Por R$ 1 amortizado |
|---|---|---|
| Na próxima parcela | R$ 209.131 | R$ 2,09 |
| Na parcela 60, depois de 5 anos | R$ 155.368 | R$ 1,55 |
| Na parcela 120, depois de 10 anos | R$ 100.693 | R$ 1,01 |
| Na parcela 180, depois de 15 anos | R$ 46.018 | R$ 0,46 |
Um exemplo pequeno, conta por conta
Saldo de R$ 200 mil, 180 parcelas pela frente, 10% ao ano, Price: a parcela é R$ 2.097. Com R$ 20 mil amortizados agora, reduzindo o prazo, o contrato passa a terminar em 146 meses, 34 a menos, e os juros caem R$ 52.332. Reduzindo a parcela, ela vai para R$ 1.887 e os juros caem R$ 17.628.
O que a lei garante ao amortizar
O Código de Defesa do Consumidor, no art. 52, § 2º, assegura a liquidação antecipada do débito, total ou parcial, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos. Para pessoa física, a Resolução CMN 3.516/2007 proibiu a tarifa de liquidação antecipada nos contratos assinados a partir de 10/12/2007; o STJ decidiu que a cobrança só vale para contratos anteriores a essa data. Com o FGTS, o intervalo mínimo entre uma amortização e a seguinte é de dois anos; as demais condições estão em usar o FGTS para comprar imóvel.
Como calculamos
A conta é a do simulador de financiamento, mês a mês: juros do mês sobre o saldo, arredondados ao centavo; no SAC, amortização igual a saldo ÷ parcelas que faltam; na Price, parcela de PV × i ÷ (1 − (1 + i)−n). A amortização extra entra depois da parcela do mês. Reduzindo a parcela, a conta é refeita no mês seguinte sobre o saldo novo e os meses que faltam; reduzindo o prazo, a parcela (Price) ou a amortização (SAC) seguem iguais e o saldo zera antes.
"Todo ano" e "a cada 2 anos" viram amortizações repetidas até o fim do contrato original; quando a dívida acaba antes, as que sobram não entram, e o total amortizado mostrado é o que entrou de fato. A taxa efetiva vira mensal por (1 + taxa)1/12 − 1; a nominal, dividida por 12. Com o valor do imóvel informado, entram o MIP (0,030% do saldo ao mês), o DFI (0,010% do valor do imóvel) e a taxa de administração (R$ 25). A TR não é projetada. A meta de quitação procura o menor valor mensal, de real em real, que fecha o contrato dentro do prazo pedido.
Perguntas frequentes
O que é amortização extraordinária?
É um pagamento além da parcela que vai direto para o saldo devedor. Como os juros de cada mês incidem sobre o saldo, abater o saldo reduz os juros de todos os meses seguintes. O Código de Defesa do Consumidor (art. 52, § 2º) garante a liquidação antecipada do débito, total ou parcial, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos.
É melhor amortizar reduzindo o prazo ou a parcela?
Depende do que você precisa, e a conta mostra o preço de cada escolha. Num saldo de R$ 1.200.000 no SAC, com 20 anos pela frente a 11,5% ao ano, amortizar R$ 100 mil reduzindo o prazo evita R$ 209.131 de juros e encurta o contrato em 1 ano e 8 meses; reduzindo a parcela, evita R$ 109.350 e a parcela cai de R$ 15.889 para R$ 14.560. Reduzir o prazo costuma economizar mais; reduzir a parcela dá folga todo mês.
Como pagar um financiamento de 30 anos em 5?
Amortizando todo mês, além da parcela, reduzindo o prazo. Em R$ 800.000 financiados na Price por 30 anos a 11,5% ao ano, quitar em 5 exige perto de R$ 9.790 a mais por mês desde a primeira parcela; os juros do contrato caem para R$ 242.061. O simulador calcula esse valor para o seu saldo e o prazo que você quiser.
Vale mais a pena amortizar no começo ou no fim do contrato?
No começo. Os mesmos R$ 100 mil, no contrato de R$ 1.200.000 no SAC, evitam R$ 209.131 de juros se amortizados na próxima parcela, R$ 100.693 depois de 10 anos e R$ 46.018 depois de 15. Quanto mais tempo aquele saldo ainda ficaria devendo, mais juros a amortização evita.
No SAC ou na Price, amortizar faz mais diferença?
Na Price a economia em reais é maior, porque há mais juros a evitar: os mesmos R$ 100 mil, reduzindo o prazo, evitam R$ 577.410 na Price e R$ 209.131 no SAC, no contrato de R$ 1.200.000. Mesmo assim, depois de amortizar, o SAC continua pagando menos juros até o fim: R$ 1.108.532 contra R$ 1.182.556.
Quais são os 3 tipos de amortização?
Os três sistemas mais citados são o SAC (amortização constante: a parcela começa mais alta e cai), a Tabela Price (parcela de juros e amortização igual do começo ao fim) e o SACRE (Sistema de Amortização Crescente). A amortização extraordinária funciona em qualquer um deles, porque abate o saldo devedor. Este simulador calcula SAC e Price; o SACRE não está na conta.
O banco pode cobrar tarifa para amortizar?
Para pessoa física, não nos contratos assinados a partir de 10/12/2007: a Resolução CMN 3.516/2007 proibiu a tarifa de liquidação antecipada, e o STJ confirmou que a cobrança só vale para contratos anteriores a essa data. Os juros também precisam cair na proporção do que foi antecipado.
Posso usar o FGTS para amortizar o financiamento?
Pode, dentro das regras do FGTS: o intervalo mínimo entre uma amortização com o fundo e a seguinte é de dois anos, e há condições sobre o imóvel e o contrato. No simulador, a opção "a cada 2 anos" monta esse plano.
Vale a pena amortizar ou investir o dinheiro?
Compare a taxa do seu contrato com o rendimento da aplicação depois do imposto de renda. Amortizar "rende" exatamente os juros que você deixa de pagar, sem imposto sobre isso e sem risco de mercado; em troca, o dinheiro deixa de estar à mão. Se a aplicação rende menos que a taxa do contrato, líquida, amortizar ganha. Em qualquer caso, mantenha a reserva de emergência fora da conta.
Simulação informativa. Não é proposta de banco, aprovação de crédito nem recomendação financeira. Taxa, percentual financiado, prazo, seguros e tarifas variam por instituição e dependem da análise de crédito; cada banco tem critérios próprios de aprovação.
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Se a dúvida é entre amortizar e usar o dinheiro como entrada de outro imóvel, veja amortizar ou trocar de imóvel; se é trazer o contrato para outro banco, portabilidade de financiamento; e para a parcela de um contrato novo, o simulador de financiamento.