As regras dos dois municípios
| Município | Alíquota | Base da guia | Parte financiada (SFH) |
|---|---|---|---|
| Barueri | 5% | Maior entre o preço e o valor venal | 1% |
| Santana de Parnaíba | 4% | Maior entre o preço e o dobro do valor venal | tratamento próprio, alíquota não conferida |
Quanto dá o ITBI em alguns preços
Pagando à vista e com a guia saindo pelo preço, que é o caso quando o valor venal do IPTU fica abaixo do limite de cada município:
| Preço da compra | Barueri | Santana de Parnaíba |
|---|---|---|
| R$ 300.000 | R$ 15.000 | R$ 12.000 |
| R$ 1.000.000 | R$ 50.000 | R$ 40.000 |
| R$ 3.000.000 | R$ 150.000 | R$ 120.000 |
| R$ 5.000.000 | R$ 250.000 | R$ 200.000 |
O dobro do valor venal em Santana de Parnaíba
A lei de Santana de Parnaíba diz que a base do ITBI nunca fica abaixo do dobro do valor venal do IPTU. Na maioria das compras o preço passa desse piso e nada muda. Quando não passa, a guia sobe: uma casa comprada por R$ 3.000.000 com valor venal de R$ 1,8 milhão tem piso de R$ 3.600.000, e a guia sai R$ 144.000, contra R$ 120.000 calculados sobre o preço. São R$ 24.000 de diferença.
O Tribunal de Justiça de São Paulo já considerou essa regra ilegal, e o STJ decidiu, no Tema 1.113, que a base é o preço declarado até a prefeitura provar, em processo próprio, que ele está abaixo do mercado. Mesmo assim, é pela regra municipal que a guia é emitida, e o cartório exige a guia paga. Contestar antes de pagar ou pagar e pedir a restituição são caminhos com prazo, custo e risco próprios, a decidir com um advogado tributarista. O que a lei federal mudou em 2026 e onde a discussão está no STF estão no guia do ITBI em Barueri e Santana de Parnaíba.
Onde achar o valor venal
Na capa do carnê do IPTU. Sem o carnê, a certidão de valor venal sai no portal da prefeitura com a inscrição cadastral do imóvel e o CPF ou CNPJ do proprietário ou compromissário, e só é emitida quando não há débito. Quem está comprando pede ao vendedor: é um dos documentos que entram na análise antes da proposta. Sobre o IPTU em si, veja o IPTU em Barueri e Santana de Parnaíba.
Perguntas frequentes
Quanto é o ITBI em Santana de Parnaíba?
4% desde 20/02/2025, quando a alíquota subiu de 3% para 4%. A guia sai sobre o maior valor entre o preço da compra e o dobro do valor venal do IPTU: num imóvel de R$ 300 mil, dá R$ 12.000 se o dobro do valor venal não passar do preço.
Quanto custa o ITBI de um imóvel de R$ 300 mil?
Em Santana de Parnaíba, R$ 12.000; em Barueri, R$ 15.000, pagando à vista. Os dois valores supõem que a guia sai pelo preço. Se o valor venal do IPTU for alto o bastante para passar do preço (em Santana de Parnaíba, o dobro dele), a guia sobe.
O valor venal é o mesmo que o valor de venda?
Não. O valor venal é a estimativa da prefeitura para cobrar o IPTU, calculada pela planta de valores do município, e costuma ficar abaixo do preço de mercado. O valor de venda é o preço combinado entre comprador e vendedor. O ITBI usa o valor venal como piso: em Santana de Parnaíba, a base nunca fica abaixo do dobro dele.
Como saber o valor venal do imóvel em Santana de Parnaíba?
Está na capa do carnê do IPTU. Também dá para emitir a certidão de valor venal no portal da prefeitura, com a inscrição cadastral do imóvel (que também está no carnê) e o CPF ou CNPJ do proprietário ou compromissário. A certidão só é emitida quando o imóvel não tem débitos.
O dobro do valor venal é legal?
É o que diz a lei municipal de Santana de Parnaíba, e é como a guia sai. O Tribunal de Justiça de São Paulo já considerou essa regra ilegal, e o STJ decidiu, no Tema 1.113, que a base é o preço declarado, presumido valor de mercado, até a prefeitura provar o contrário em processo próprio. Quando a guia vem acima do preço, contestar ou pedir a restituição é decisão para tomar com um advogado tributarista.
Qual é o ITBI em Barueri?
5% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal do IPTU. Em compra financiada pelo SFH, a parte financiada paga 1%: um imóvel de R$ 1 milhão com R$ 600 mil financiados paga R$ 26.000.
A calculadora inclui escritura e registro?
Não. Escritura e registro seguem as tabelas de emolumentos dos cartórios, com faixas e atualização anual. O ITBI é exato a partir da alíquota e da base; somar uma estimativa de cartório deixaria o número com cara de estimativa. Para ver os custos da compra inteira na mesma conta, veja quanto custa comprar uma casa de R$ 3 milhões em Alphaville.
Estimativa a partir dos valores que você informou e das regras municipais conferidas na data indicada. O valor oficial é o da guia emitida pela prefeitura; confirme também a alíquota vigente antes da escritura. Não inclui escritura, registro nem outras custas de cartório.
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O ITBI é uma linha do custo da compra. A calculadora de capacidade de compra desconta ITBI, escritura e registro do seu capital antes de calcular a entrada, e como comprar um imóvel em Alphaville mostra em que momento cada custo aparece.