Vender um imóvel herdado: a ordem das coisas

A ordem das coisas

Cada etapa depende da anterior, e é por isso que pular não adianta:

• Abrir o inventário. É o procedimento que apura o que havia, quem herda e em que proporção. Enquanto ele corre, o conjunto de bens é o espólio, representado pelo inventariante.
• Pagar o ITCMD. O imposto estadual sobre a transmissão por herança, calculado sobre o valor dos bens. Sem ele, não há partilha homologada nem escritura lavrada. Em São Paulo, a regra é a Lei estadual 10.705/2000, e a alíquota vigente deve ser confirmada na Sefaz-SP na data.
• Obter o título. Escritura de inventário, se em cartório; formal de partilha, se judicial.
• Registrar na matrícula. É aqui que o herdeiro vira proprietário de verdade. Escritura ou formal guardados na gaveta não transferem nada — a matrícula continua no nome do falecido.
• Vender. Com a matrícula já no nome dos herdeiros, é uma venda comum.

Inventário em cartório ou na Justiça

O extrajudicial, em cartório de notas, é permitido pela Lei 11.441/2007 quando todos os herdeiros são capazes, estão de acordo, e há advogado assistindo. Resolve-se em semanas.

O judicial é obrigatório quando há herdeiro menor ou incapaz, ou quando não há acordo — e aí o prazo passa a depender do desacordo, não do cartório. Havendo testamento, o caminho tem exigências próprias que precisam ser verificadas caso a caso.

A diferença prática para quem quer vender é de tempo: semanas contra meses ou anos. Quando o desacordo é sobre dinheiro e não sobre o imóvel, vale medir o custo de brigar contra o custo de ceder.

Quando um herdeiro não quer vender

Este é o nó mais comum, e ele tem solução. Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio: o Código Civil garante a qualquer condômino o direito de extinguir o condomínio. Na prática, os caminhos são:

• Um herdeiro compra a parte dos outros — o desfecho mais frequente e o mais barato, quando alguém tem interesse em ficar com o bem.
• Venda da parte a terceiro — possível, mas os demais herdeiros têm direito de preferência em igualdade de condições, e é preciso notificá-los. Fração ideal de imóvel, na prática, tem mercado ruim e deságio grande.
• Ação de extinção de condomínio — o imóvel é vendido judicialmente e o dinheiro, dividido. É o caminho que ninguém quer: demora, custa e costuma render menos do que uma venda conduzida a mercado.

Vale dizer o que quase sempre é verdade: a diferença entre uma venda combinada e uma venda judicial costuma ser maior do que a diferença que motivou a briga.

O imposto de renda depende de um número que você escolhe

Aqui está a decisão técnica mais importante do processo, e ela é tomada lá atrás, no inventário.

Os bens do espólio podem ser transferidos aos herdeiros pelo valor que constava na declaração do falecido ou por valor de mercado (Lei 9.532/1997). A escolha tem consequência:

• Transferindo pelo valor antigo, não há ganho a tributar naquele momento — mas o herdeiro herda também o custo antigo. Quando vender, o ganho de capital será a diferença entre o preço de venda e aquele valor defasado, e o imposto vem cheio.
• Transferindo por valor de mercado, o espólio apura ganho de capital sobre a diferença e recolhe o imposto ali. Em compensação, o herdeiro passa a ter um custo de aquisição atualizado, e uma venda logo depois gera pouco ou nenhum ganho tributável.

Não existe resposta única: depende de quanto o imóvel valorizou desde a compra original, de quando se pretende vender e das isenções aplicáveis. O erro é não perceber que existe uma escolha — e descobrir a conta só na hora de vender, anos depois. Essa decisão é de contador, tomada antes de fechar o inventário.

O que fazer com o imóvel enquanto isso

O inventário não suspende IPTU, condomínio, seguro nem manutenção — e imóvel fechado se deteriora mais rápido do que imóvel usado. Três providências que evitam perder valor no caminho:

• Manter as contas em dia, do espólio. Dívida de condomínio acompanha o imóvel e vai aparecer na venda.
• Considerar a locação, se o inventário for demorar. Um imóvel gerando renda incomoda menos a família e se conserva melhor — desde que o contrato preveja a venda, assunto de vender imóvel alugado.
• Levantar a documentação desde já: matrícula atualizada, certidões, situação da construção perante a prefeitura. Se houver construção não averbada, descobrir agora é muito melhor do que na semana do fechamento.

Por onde começar

Pela pergunta que orienta todas as outras: quanto esse imóvel vale hoje, e quanto sobra depois de tudo. É esse número, e não o valor de anúncio, que os herdeiros vão dividir — e é ele que costuma resolver a discussão sobre vender ou não vender, porque tira a conversa do terreno das impressões.

Respondendo direto à dúvida que traz a maioria dos leitores até aqui: não dá para vender antes de concluir o inventário e registrar a partilha na matrícula — salvo com autorização dentro do próprio inventário, que existe justamente para quem tem comprador e pressa. E o valor pelo qual o imóvel é transferido na partilha define o imposto de renda da venda futura: é uma escolha, e ela se faz antes, não depois.