O Gênesis II é o residencial onde a densidade é o produto. São 600 lotes distribuídos em 337 mil m², com aproximadamente 60% da área mantida em vegetação nativa e só cerca de 15% do terreno ocupado pelos lotes. Traduzindo: sobram mais de dois mil metros quadrados de área verde e de lazer para cada lote — uma proporção que nenhum residencial adensado consegue alcançar depois de pronto.
A outra metade da proposta é o clube. Piscinas adulto e infantil, piscina aquecida coberta, academia, quadra de tênis, quadra poliesportiva, campo de futebol, salão de festas, espaço gourmet, brinquedoteca, sala de jogos e playground — além de lago, bosque, trilhas ecológicas e pista de caminhada nas áreas externas. É um modelo diferente do dos residenciais clássicos de Alphaville, que têm lazer mais enxuto.
E aqui está a leitura que interessa a quem compara: o clube aparece na taxa de condomínio. Na nossa carteira, a mediana da taxa no Gênesis II fica acima da de residenciais de lazer mais simples, e essa diferença corre todo mês, para sempre. Não é motivo para descartar — é motivo para incluir na conta. Quem usa o clube quatro vezes por semana está pagando barato; quem não usa está financiando o de outra pessoa.
O perfil de imóvel também é próprio: as casas do Gênesis II tendem a ser grandes em terreno médio. Na comparação com o Residencial 2, por exemplo, a área construída é maior e o terreno, menor — o que faz sentido num residencial que reservou o espaço aberto para a área comum em vez de deixá-lo dentro do lote.
É a escolha típica de quem quer usar a estrutura: família com filhos pequenos, quem treina e quer academia a três minutos de casa, quem recebe. Para quem prefere quintal grande e não usa área comum, o custo-benefício muda de lado.
Estar em Santana de Parnaíba — e não em Barueri — não é detalhe: o município define o IPTU, o ITBI pago na compra e o cartório de registro. É uma das variáveis que entram na nossa análise antes de qualquer proposta.
A Alpha DL apresenta cada imóvel deste condomínio com a leitura que importa: preço no contexto do que comparáveis realmente venderam, documentação e liquidez. As fotos são apresentadas no atendimento.
O condomínio em números
Dados estruturais — o que não muda com o estoque. Cada um com a origem ao lado: número sem fonte declarada, numa página que vende critério, vale menos que número nenhum.
- Lotes
- 600Fonte: material do empreendimento
- Área total
- 337 mil m²Fonte: material do empreendimento
- Vegetação nativa
- 60% da área preservada; cerca de 15% ocupada por lotesFonte: material do empreendimento
- Município
- Santana de ParnaíbaFonte: cadastro dos imóveis
- Clube
- Piscinas adulto e infantil, piscina aquecida coberta, academia, quadra de tênis, quadra poliesportiva, campo de futebol, salão de festas, espaço gourmet, brinquedoteca, sala de jogos e playgroundFonte: material do empreendimento
- Áreas externas
- Lago, bosque, trilhas ecológicas, pista de caminhada e praçasFonte: material do empreendimento
- Segurança
- Monitoramento e portaria 24 horasFonte: material do empreendimento
Leitura Alpha DL: o número que importa não é o de tabela — é o que casas comparáveis no próprio condomínio realmente venderam, com a documentação em ordem. É essa análise que fazemos antes de qualquer proposta.
