Anúncios parecidos, e não o m² médio
A conta mais repetida para o preço de uma casa é a área vezes o metro quadrado médio do bairro. Na carteira, ela erra mais do que comparar com casas de tamanho parecido: casas grandes ficam nos residenciais que pedem mais por m², e o m² médio puxa todas para o mesmo lugar. Por isso a ferramenta procura casas de área próxima, na mesma região ou no mesmo residencial, e traz cada preço para o tamanho da sua.
Preço pedido não é preço de venda
Toda faixa desta página é de preços pedidos em anúncios. A venda pode fechar abaixo, e uma casa com preço fora do lugar pode simplesmente ficar mais tempo no ar. Por que o valor venal do IPTU também não serve de referência, e como o preço do anúncio se forma, está em como chegar ao preço de venda.
O que a carteira tem hoje
A comparação usa as casas à venda, ativas, da carteira da Alpha DL, não o mercado inteiro. Hoje (11/11/2026), são 55 em Alphaville, 12 no Tamboré e 3 na Aldeia da Serra. Com 5 ou mais casas parecidas há faixa; com menos, a ferramenta mostra o que encontrou, uma a uma. Para todas as casas à venda de cada residencial, sem filtro de área, veja o Radar de Mercado.
Perguntas frequentes
Por quanto vender minha casa?
O ponto de partida é o que casas parecidas com a sua estão pedindo: mesma região, área construída próxima. A ferramenta desta página faz essa comparação com as casas à venda na carteira da Alpha DL e devolve a faixa onde está a metade do meio dos anúncios, com quantos entraram na conta e a confiança. Com os anúncios lidos hoje, metade das casas parecidas com uma de 400 m² em Alphaville pede entre R$ 3.290.000 e R$ 4.950.000, numa conta com 45 anúncios. É preço pedido: o preço do anúncio sai dessa faixa, do estado da casa e da conversa sobre ela, e o de venda sai da negociação.
A faixa é o preço pelo qual a casa vai ser vendida?
Não. Ela mostra o que os anúncios pedem, e anúncio não é venda: a negociação pode fechar abaixo, e uma casa pode ficar meses no ar. A carteira não registra preços de venda fechada, e a ferramenta não inventa um desconto médio para chegar até eles.
Quanto a ferramenta erra?
Medimos na própria carteira: em 20/10/2026, cada uma das 65 casas foi escondida e estimada pelas outras. O centro da faixa ficou, na mediana, 22% longe do preço que a própria casa pedia, e esse preço caiu dentro da faixa em 49% dos casos. É o que "metade dos anúncios" quer dizer, e é por isso que a confiança nunca aparece como alta.
Por que a ferramenta não pede o endereço?
Porque não precisa dele para a conta, e a região, o residencial e a área bastariam para identificar quem está vendendo. A conta roda no seu aparelho; nada do que você digita é gravado pela ferramenta.
Por que às vezes não aparece uma faixa?
Porque com menos de 5 casas parecidas a "faixa" seria uma ou duas casas com casa decimal, e a ferramenta não usa casas de outra região para completar a conta. O mesmo vale para casas acima de 900 m², em que os anúncios são poucos e muito diferentes entre si. Nesses casos ela mostra o que encontrou, um a um.
O estado da casa, a piscina e o terreno mudam a faixa?
Não. Os anúncios não registram o estado de conservação nem o padrão de acabamento, e na carteira o terreno, os quartos, as suítes e as vagas não mostraram efeito no preço pedido além da área construída. Esses dados ordenam os anúncios e aparecem no resultado como fatores escritos, nunca como um percentual inventado.
A faixa serve para inventário, partilha ou financiamento?
Não. Para esses fins a exigência é um laudo técnico, feito por profissional habilitado e seguindo norma, sobre o imóvel identificado. A faixa desta página não vê a casa nem a matrícula: é um ponto de partida para pensar o preço do anúncio. Quando o laudo é exigido e quem pode fazê-lo está em laudo técnico de imóvel.
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Antes de anunciar, vale ler quanto tempo leva para vender uma casa de alto padrão e conferir quanto do preço chega até você.