Como a conta é feita
Cada item da reforma é uma quantidade da casa vezes uma faixa de preço publicada para São Paulo e região: a cozinha e cada banheiro por ambiente, o piso e a elétrica por m², a pintura pela área de parede e teto. O nível de reforma escolhe o que entra; o padrão de acabamento escolhe a faixa. Sobre a obra entram o projeto de arquitetura (5% a 12%), o gerenciamento (8% a 15%) e a reserva para imprevistos. Somam-se o preço e os custos da compra, com o ITBI pela regra do município.
O resultado é uma faixa, nunca um número só. A faixa da reforma é mais estreita do que a soma dos extremos de cada item, porque é improvável que todos saiam no mais barato, ou no mais caro, ao mesmo tempo. A confiança nunca é alta: nenhum preço da base foi observado em Alphaville.
Retrofit, como se chama a troca dos sistemas de uma casa antiga, entra aqui só em parte: elétrica, telhado e impermeabilização estão na conta; hidráulica geral, esquadrias e fachada não têm preço público e ficam fora.
Quanto custa a reforma por m² (e por que só o m² engana)
As fontes publicam de R$ 800 por m² a R$ 1.400 por m² para atualização leve ou reforma simples, de R$ 1.150 por m² a R$ 2.200 por m² para reforma de padrão médio e de R$ 2.000 por m² a R$ 4.500 por m² para reforma de alto padrão. A conta por m² é a que mais aparece e a que mais erra: uma casa de 300 m² com quatro banheiros e outra de 300 m² com dois não custam o mesmo para reformar, e a de cozinha intacta custa menos que as duas.
| Acabamento | Reforma | Por m², em média |
|---|---|---|
| Essencial | R$ 190 mil a R$ 240 mil | R$ 720 |
| Atualizado | R$ 380 mil a R$ 540 mil | R$ 1.540 |
| Alto padrão | R$ 490 mil a R$ 680 mil | R$ 1.950 |
O que mais pesa numa reforma
No exemplo em padrão atualizado, os itens mais pesados são piso porcelanato, fornecido e assentado (R$ 78 mil a R$ 152 mil), pintura de paredes e teto (R$ 50 mil a R$ 97 mil) e banheiro completo (R$ 32 mil a R$ 100 mil). Uma cozinha completa em padrão atualizado fica entre R$ 26 mil e R$ 65 mil, e um banheiro, entre R$ 8 mil e R$ 25 mil. Por isso “manter a cozinha” e “deixar a marcenaria para depois” são as alternativas que a ferramenta testa primeiro.
Casa antiga: o que muda na conta
Na ferramenta, o preço de cada item não muda com a idade da casa; muda o que a obra encontra quando abre parede e piso. A reserva para imprevistos sobe de 10% da obra, numa casa de até 10 anos, para 15% de 10 a 25 anos e 20% acima disso. Sem saber a idade, a ferramenta usa 20%. Elétrica, hidráulica e impermeabilização são onde a casa antiga mais surpreende; antes da proposta, uma vistoria com engenheiro diz mais do que qualquer tabela. O que pesar na decisão entre casa nova e casa para reformar está em casa nova ou casa para reformar.
O que é acabamento de alto padrão
“Alto padrão” sem especificação não quer dizer nada, então cada padrão da ferramenta diz o que compra:
- Essencial: porcelanato 60×60; marcenaria em MDF branco, ferragens simples; louças e metais de linha básica.
- Atualizado: porcelanato de grande formato; MDF Ultra, corrediças com amortecimento; bancada em granito São Gabriel ou quartzo.
- Alto padrão: marcenaria em laca, ferragens importadas, LED embutido; lâmina ultracompacta ou marmoraria nobre; metais especiais.
- Personalizado: projeto autoral; materiais e soluções sob medida; sem preço público: análise caso a caso.
Em condomínio de Alphaville, a obra ainda passa pelas regras do residencial: horários, plano de reforma e responsável técnico. O passo a passo está em reforma em condomínio de Alphaville.
Perguntas frequentes
Quanto custa reformar uma casa?
Depende do quanto se mexe e do acabamento. Numa casa de 300 m² com 4 banheiros, a reforma completa (cozinha, banheiros, piso, pintura e elétrica, com projeto, gerenciamento e reserva) fica entre R$ 190 mil e R$ 240 mil no padrão essencial, entre R$ 380 mil e R$ 540 mil no atualizado e entre R$ 490 mil e R$ 680 mil no alto padrão. Só pintar a mesma casa fica entre R$ 69 mil e R$ 98 mil. Referências públicas de São Paulo e região, de maio a outubro de 2026; é estimativa, não orçamento.
Quanto custa a reforma por m²?
As fontes de São Paulo publicam de R$ 800 por m² a R$ 1.400 por m² para atualização leve ou reforma simples, de R$ 1.150 por m² a R$ 2.200 por m² para reforma de padrão médio e de R$ 2.000 por m² a R$ 4.500 por m² para reforma de alto padrão. O m² sozinho engana porque a casa não é uniforme: cozinha e banheiros custam muito mais por m² do que sala e quartos. Por isso a ferramenta soma item por item e mostra o m² só como consequência; no exemplo de 300 m² em padrão atualizado, ele dá R$ 1.540 por m².
O que sai mais caro numa reforma?
Na reforma completa de uma casa de 300 m² em padrão atualizado, os três itens mais pesados são piso porcelanato, fornecido e assentado (R$ 78 mil a R$ 152 mil), pintura de paredes e teto (R$ 50 mil a R$ 97 mil) e banheiro completo (R$ 32 mil a R$ 100 mil). Piso e pintura pesam pela área; cozinha e banheiros, pelo preço de cada ambiente.
O que é considerado reforma de alto padrão?
É a que usa materiais e soluções acima da linha comum: marcenaria em laca, ferragens importadas, LED embutido, lâmina ultracompacta ou marmoraria nobre e metais especiais. As fontes publicam de R$ 2.000 por m² a R$ 4.500 por m² para reforma de alto padrão. Projeto autoral, com materiais escolhidos peça a peça, não tem preço público: a ferramenta trata como "Personalizado" e não estima.
Reforma ou restauração: qual a diferença?
Reforma altera a casa para recuperar, melhorar ou ampliar o uso, o conforto ou a segurança: é o termo da ABNT NBR 16280:2015, a norma de reformas em edificações. Restauração busca devolver o que a construção tinha de original, e é o caminho de imóvel com valor histórico; quando ele é tombado, a obra exige aprovação do órgão de patrimônio. Esta ferramenta estima reforma; restauração depende de levantamento e projeto específicos.
Uma casa antiga custa mais para reformar?
Na ferramenta, o preço de cada item não muda com a idade; o que muda é a reserva para imprevistos, porque a obra encontra o que a vista não mostra. Na prática, a casa antiga também costuma pedir itens que a nova dispensa, como elétrica e hidráulica, e eles entram ao ajustar a obra. A ferramenta reserva 10% da obra para casa de até 10 anos, 15% de 10 a 25 anos e 20% acima de 25. Na reforma completa de 300 m² em padrão atualizado, só a reserva leva a reforma de entre R$ 370 mil e R$ 520 mil, numa casa de até 10 anos, para entre R$ 400 mil e R$ 560 mil, numa casa com mais de 25 anos.
Estimativa preliminar, baseada em referências públicas de mercado de São Paulo e região (as fontes e as datas acompanham o resultado). Não é orçamento: o custo real da reforma depende do estado do imóvel, do que a obra encontrar, do projeto, dos materiais e dos fornecedores. Um orçamento definitivo exige vistoria e projeto detalhado.
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Para o imposto da compra em detalhe, a calculadora de ITBI; para a parcela, o simulador de financiamento; e para ver o que as casas à venda pedem em cada residencial, o Radar de Mercado.