Direito de vizinhança em condomínio de casas: árvore, muro, janela e barulho

Árvore, galho, raiz e fruto

• Árvore na divisa pertence aos dois vizinhos em comum (art. 1.282).
• Galhos e raízes que ultrapassam a divisa podem ser cortados pelo dono do lote invadido, até o plano vertical da divisa, sem pedir licença (art. 1.283). O corte é do invadido; a árvore não pode ser derrubada por ele.
• Frutos que caem naturalmente no lote vizinho pertencem ao dono desse lote (art. 1.284).
• Árvore que ameaça cair sobre a casa vizinha: é interferência na segurança de quem mora ao lado, e o vizinho pode exigir providência (art. 1.277).

O corte de árvore nativa, e até a poda de algumas, depende de autorização ambiental do município, e o residencial costuma ter regra própria de paisagismo. Antes de cortar, consulte os dois, sobretudo em lote com área de preservação: ver imóvel com área de preservação.

Muro e cerca divisória

• O muro, a cerca ou a sebe na divisa presume-se dos dois vizinhos, que dividem por igual a despesa de construir e conservar (art. 1.297, § 1º).
• Cada um pode obrigar o vizinho a participar da demarcação e da construção do muro divisório (art. 1.297).
• Em residencial fechado, a altura, o material e às vezes a proibição de muro na frente estão no regulamento de obras, e a aprovação do projeto passa pela associação: ver reforma em condomínio.

Janela, terraço e varanda

• Em área urbana, não se abre janela nem se faz terraço ou varanda a menos de 1,5 m da divisa (art. 1.301). Para janela que não dá vista direta, como a de lado, o limite é de 75 cm (art. 1.301, § 1º).
• Aberturas de luz e ventilação pequenas e altas, nas medidas da lei, são permitidas (art. 1.301, § 2º).
• O vizinho prejudicado tem ano e dia após a conclusão da obra para exigir que seja desfeita (art. 1.302). Passado o prazo, a janela fica. Aberturas pequenas só de luz, ao contrário, não impedem o vizinho de construir junto à divisa, mesmo que a construção lhes tire a claridade (art. 1.302, parágrafo único).

Os recuos dos regulamentos de Alphaville costumam ser maiores que os 1,5 m da lei, e o recuo vale mais que a lei quando mais rígido.

Barulho e uso anormal

São os "3 S" do direito de vizinhança: o vizinho pode fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde de quem mora ao lado (art. 1.277). Para saber o que é "anormal", conta a natureza do uso, a localização e os limites de tolerância costumeiros do lugar. Não existe na lei federal um horário que "libere" o barulho: o sossego é protegido a qualquer hora, e os limites de horário e de decibéis vêm da lei municipal e do regimento. Festa até tarde, obra fora do horário, cachorro que late o dia inteiro: o regimento do residencial normalmente fixa horários e multas, e é o caminho mais rápido. A lei municipal de ruído e o Código Civil ficam para o que o residencial não resolve. Para animais, ver morar com animais em condomínio.

Água e passagem de cabos

• O lote mais baixo é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do mais alto, mas não as que o vizinho de cima desviou ou concentrou com obra (art. 1.288). Em terreno em declive isso pesa: ver terreno em aclive ou declive.
• O dono do lote é obrigado a tolerar a passagem de cabos e tubulações de serviço público para o vizinho, quando não há outro caminho ou o outro é muito caro, com indenização e pelo trajeto menos gravoso (art. 1.286).

Entrar no terreno do vizinho, e outros casos

• Entrada para reparos: o dono é obrigado a tolerar que o vizinho entre no seu terreno, com aviso prévio, para reparar, construir, limpar ou reconstruir o muro ou a própria casa, ou para buscar coisas e animais que caíram ali. Se houver dano, tem direito a indenização (art. 1.313).
• Casa vizinha que ameaça ruir: o vizinho pode exigir a demolição ou o reparo (art. 1.280).
• Lote sem saída: quem não tem acesso à via pública tem direito a passagem forçada pelo vizinho, mediante indenização (art. 1.285). Em residencial fechado, isso quase não ocorre, porque as ruas internas dão acesso a todos os lotes.
• Direito de construir: cada um pode construir no próprio lote, respeitando o direito dos vizinhos e as regras da prefeitura e do residencial (art. 1.299).

Essas regras são limites ao direito de propriedade que acompanham o imóvel: quem compra a casa herda o muro, a árvore e a janela, e também os direitos e deveres que vêm com eles.

Como resolver sem virar processo

1. Conversa, com a regra da lei ou do regimento em mãos.
2. Reclamação escrita à associação ou à administração do residencial, que aplica o regimento e as multas.
3. Notificação extrajudicial ao vizinho, que marca a data e prepara o prazo.
4. Mediação ou Juizado Especial Cível, para causas de até 40 salários mínimos (Lei 9.099/1995, art. 3º).

As regras internas estão na convenção e no regimento: ver convenção e regimento.