Em resumo
Sem acordo entre as partes, o locador ou o locatário pode pedir na Justiça a revisão do aluguel ao preço de mercado depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo que mudou o valor (Lei 8.245/1991, art. 19). O juiz fixa um aluguel provisório logo no início, e o novo valor vale desde a citação. Vale para locação residencial e comercial.
Quando cabe
- Três anos de contrato, ou desde o último acordo que alterou o valor (art. 19). Reajustes anuais pelo índice do contrato não reiniciam a contagem; um acordo que muda o valor, sim.
- Quem pede: qualquer das partes. O dono, quando o aluguel ficou abaixo do mercado; o inquilino, quando ficou acima.
- Não cabe enquanto houver prazo de desocupação em curso, como depois de uma notificação de despejo ou de um acordo de saída (art. 68, § 1º).
Revisar não é reajustar: o reajuste aplica o índice combinado, e a revisão traz o valor ao mercado. A escolha do índice está em reajuste do aluguel.
Como funciona a ação
- Pedido com o valor pretendido, já na petição inicial, com os elementos que o justifiquem.
- Aluguel provisório: o juiz o fixa ao designar a audiência, a partir da citação. Pedido pelo locador, não passa de 80% do valor pedido; pedido pelo inquilino, não fica abaixo de 80% do aluguel vigente (art. 68, II).
- Audiência de conciliação e, sem acordo, perícia para avaliar o aluguel de mercado.
- Sentença: o novo aluguel retroage à citação, e as diferenças são pagas corrigidas (art. 69).
O que define o novo valor
O perito compara o imóvel com outros parecidos na região: área, padrão, conservação, vagas, localização. Por isso o que mais pesa é a amostra de comparáveis. Para ter uma referência antes de decidir, a ferramenta quanto cobrar de aluguel mostra a faixa de preços pedidos por imóveis parecidos da carteira. É uma referência de anúncio, não uma perícia. O método completo está em como definir o valor do aluguel.
Antes de ir à Justiça
- Uma proposta escrita, com os comparáveis, resolve a maioria dos casos. A ação custa perícia, honorários e tempo.
- Na locação comercial, a revisão também pode acontecer dentro da ação renovatória, que fixa o aluguel do novo período.
- O acordo que mudar o valor deve ser escrito: ele reinicia a contagem dos três anos.
O aluguel do seu imóvel ficou fora do mercado?
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Falar com um especialistaPerguntas frequentes
Quando posso pedir a revisão do aluguel?
Depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo que alterou o valor, se não houver acordo entre as partes (Lei 8.245/1991, art. 19).
O inquilino pode pedir para baixar o aluguel?
Pode, pela mesma ação revisional, se o aluguel ficou acima do mercado e já passaram três anos. O aluguel provisório, nesse caso, não fica abaixo de 80% do valor vigente (art. 68, II).
A partir de quando vale o novo aluguel?
Desde a citação na ação. As diferenças entre o aluguel provisório e o definitivo são pagas corrigidas depois da sentença (art. 69).
Revisão e reajuste são a mesma coisa?
Não. O reajuste aplica o índice combinado no contrato, todo ano. A revisão traz o valor ao preço de mercado e, sem acordo, depende de ação judicial depois de três anos.
Fontes consultadas
Informações de caráter geral, verificadas em 03/11/2026. Regras, valores e condições podem mudar — confirme o caso específico com a Alpha DL e com as fontes oficiais.