Como deixar de ser fiador de aluguel: a notificação e os 120 dias

Até quando vale a fiança

• Durante o prazo do contrato: o fiador está obrigado e não pode desistir sozinho.
• Depois do prazo, se o inquilino continua no imóvel e o contrato passa a prazo indeterminado: a fiança continua, salvo se o contrato disser o contrário (art. 39).
• Aditamento sem a sua assinatura, como um aumento de aluguel além do reajuste ou uma mudança do contrato: o fiador não responde por ele (Súmula 214 do STJ).

Como sair: a notificação

1. Confirme que o contrato já está por prazo indeterminado, ou seja, o prazo original venceu e não houve renovação com a sua assinatura.
2. Notifique o locador por escrito, com comprovante de recebimento: notificação pelo cartório de títulos e documentos, carta com aviso de recebimento ou outro meio que prove a entrega.
3. Conte 120 dias a partir da notificação: até lá, você continua responsável por tudo o que a fiança cobre (art. 40, X).
4. O locador, por sua vez, pode exigir do inquilino uma nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazer a locação (art. 40, parágrafo único).

Se a fiança foi dada pelo casal, o ideal é que os dois assinem a notificação. A fiança dada por pessoa casada sem a autorização do cônjuge é ineficaz por inteiro, salvo na separação absoluta de bens (Súmula 332 do STJ; Código Civil, art. 1.647, III).

Separação do inquilino

Se o inquilino se separa e o imóvel fica com o outro cônjuge, a locação continua com quem ficou, e o fato deve ser comunicado ao locador e ao fiador. O fiador pode se exonerar em até 30 dias depois de receber essa comunicação, ficando responsável por 120 dias após notificar o locador (art. 12, § 2º).

Antes do fim do contrato: só por acordo

Durante o prazo, o fiador não sai sozinho. O caminho é um acordo entre locador, inquilino e fiador: o inquilino apresenta outra garantia, como outro fiador, seguro-fiança, caução ou título de capitalização, e o locador assina a substituição. Sem a assinatura do locador, a fiança continua valendo, mesmo que o inquilino tenha contratado outra garantia. As opções que substituem o fiador estão em fiador, seguro-fiança ou caução.

Fiador de empréstimo, financiamento, FIES ou consórcio

As regras dos 120 dias são da Lei do Inquilinato e valem só para aluguel. Nos outros contratos, vale o Código Civil e o que o contrato diz:

• Fiança com prazo certo, como a de um empréstimo que termina numa data: o fiador fica obrigado até o fim, e a saída antes depende de o credor aceitar outro fiador ou outra garantia.
• Fiança sem prazo: o fiador pode se exonerar quando quiser, por notificação, ficando obrigado por mais 60 dias depois que o credor for notificado (Código Civil, art. 835).
• Financiamento imobiliário hoje quase sempre usa alienação fiduciária, com o próprio imóvel como garantia, e não fiador.

O que o fiador não paga, e o que paga

• Paga aluguéis, encargos e multas do contrato, até a entrega das chaves ou o fim dos 120 dias.
• Responde com o próprio imóvel de moradia: o bem de família do fiador pode ser penhorado, inclusive em locação comercial: ver bem de família.
• Não paga obrigação nova criada por aditamento que não assinou (Súmula 214 do STJ).
• Benefício de ordem: o fiador pode exigir que os bens do inquilino sejam executados primeiro (Código Civil, art. 827), mas quase todo contrato traz a renúncia a esse benefício, que é válida (art. 828).

Antes de aceitar ser fiador

• Leia o valor do aluguel, o prazo e a cláusula sobre prorrogação.
• Saiba que a fiança pode durar anos depois do prazo, e que a saída custa 120 dias de responsabilidade.
• Sugira ao inquilino as alternativas que não envolvem o patrimônio de outra pessoa: ver fiador, seguro-fiança ou caução.