Bem de família: quando o imóvel em que você mora pode ser penhorado

O que a lei protege

• O imóvel onde a família mora, com as construções, plantações, benfeitorias e os móveis que guarnecem a casa, quitados (art. 1º, parágrafo único).
• Ficam de fora os veículos, as obras de arte e os adornos suntuosos (art. 2º).
• Quem tem mais de um imóvel residencial: a proteção recai sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado como bem de família voluntário na matrícula (art. 5º; Código Civil, art. 1.711).
• Quem mora sozinho também está protegido: solteiro, separado ou viúvo (Súmula 364 do STJ).

Não existe teto de valor na lei. Imóvel de alto padrão em Alphaville continua protegido se for a moradia da família; o que a lei pune é a má-fé de quem, já insolvente, compra um imóvel mais caro para blindar o patrimônio (art. 4º).

As exceções: quando o imóvel pode ser penhorado

Ficam fora da lista, e por isso não atingem a casa da família: dívidas trabalhistas em geral (a exceção que existia era só para os empregados da própria residência, e foi revogada em 2015), dívidas de cartão, empréstimos e outros tributos que não sejam do próprio imóvel, como imposto de renda. Execução fiscal só alcança o bem de família quando cobra tributo do próprio imóvel, como o IPTU.

Hipoteca: em 2025, o STJ fixou em repetitivo (Tema 1.261) que a exceção da hipoteca vale só quando a dívida garantida beneficiou a família. Se o imóvel foi dado em garantia de dívida de empresa, a regra é a proteção, e cabe ao credor provar o benefício; mas, se os únicos sócios da empresa são os donos do imóvel, presume-se o benefício, e são eles que precisam provar o contrário.

A do condomínio é a que mais aparece em Alphaville: a dívida de condomínio acompanha o imóvel e pode levá-lo a leilão, como está em dívidas do imóvel na compra. A do financiamento explica por que o banco retoma a casa financiada mesmo sendo moradia; na alienação fiduciária ele nem precisa de penhora, porque é o dono até a quitação, como em alienação fiduciária.

O fiador de aluguel

É a exceção que pega de surpresa. Quem é fiador num contrato de locação responde com o próprio imóvel de moradia, se o inquilino não pagar. A Súmula 549 do STJ confirma a penhora, e o STF decidiu em 2022 que ela vale também para fiança de locação comercial (Tema 1.127). O inquilino, ao contrário, mantém a proteção sobre a casa dele: o fiador responde com mais do que o devedor principal.

Para quem aluga, isso explica por que o fiador com imóvel é aceito; para quem é convidado a ser fiador, é o motivo para pensar duas vezes. As alternativas (seguro-fiança, caução, título de capitalização) estão em fiador, seguro-fiança ou caução.

Casos que geram dúvida

• Único imóvel, alugado a terceiros: continua protegido se a renda do aluguel serve à moradia ou ao sustento da família (Súmula 486 do STJ).
• Imóvel vazio ou em obra: a proteção depende de ser destinado à moradia; imóvel desocupado sem esse destino é discutido caso a caso.
• Penhora de parte do imóvel: quando o imóvel pode ser dividido sem prejudicar a moradia, como um lote extra com matrícula própria ou desmembrável, o STJ admite a penhora da parte que sobra.
• Vaga de garagem com matrícula própria: não é bem de família e pode ser penhorada (Súmula 449 do STJ).
• Bem de família voluntário: registrado na matrícula por escritura ou testamento, limitado a um terço do patrimônio líquido (Código Civil, arts. 1.711 a 1.722). Serve para escolher qual imóvel fica protegido quando há mais de um.

Se você vai comprar ou ser fiador

• Comprando: a impenhorabilidade é do vendedor, não do imóvel. Penhora já registrada na matrícula, ou ação contra o vendedor que possa levar à fraude à execução, é risco seu: as certidões estão em certidões do imóvel e do vendedor.
• Sendo fiador: leia o valor do aluguel, o prazo e a cláusula de prorrogação. A fiança costuma valer até a entrega das chaves, mesmo depois do prazo do contrato.