Como retomar o imóvel alugado: fim do contrato, uso próprio e ação de despejo

Contrato de 30 meses ou mais

• No fim do prazo, a locação termina sem necessidade de aviso (art. 46).
• Se o inquilino continua por mais de 30 dias sem oposição do dono, o contrato passa a prazo indeterminado.
• Daí em diante, o dono pode pedir o imóvel a qualquer tempo, sem precisar de motivo, notificando o inquilino com 30 dias para desocupar (art. 46, § 2º).

Por isso o prazo de 30 meses é o mais usado nos contratos residenciais: ver prazo determinado ou indeterminado.

Contrato menor que 30 meses

Vencido o prazo, a locação se prorroga sem prazo, e o dono só retoma o imóvel nos casos do art. 47:

• pelas infrações e faltas do art. 9º (falta de pagamento, infração contratual, acordo);
• para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou de pai, mãe ou filho que não tenha imóvel residencial próprio;
• para demolição ou obras aprovadas pela prefeitura que aumentem a área construída em pelo menos 20%;
• quando a locação já dura mais de 5 anos seguidos;
• pelo fim de contrato de trabalho, quando a locação estava ligada a ele.

No pedido para uso próprio, a necessidade precisa ser provada na Justiça em alguns casos, como quando o dono já ocupa outro imóvel próprio na mesma cidade (art. 47, § 1º). E quem retoma e não dá ao imóvel o uso declarado em 180 dias comete infração prevista na própria lei (art. 44, II).

A ação de despejo

Notificado, se o inquilino não sai no prazo, o caminho é a ação de despejo; não existe forma de retomar o imóvel por conta própria, como trocar a fechadura ou cortar a luz. Na falta de pagamento, o inquilino pode evitar o despejo pagando tudo em 15 dias da citação (a "purga da mora"), mas só pode usar esse direito uma vez a cada 24 meses (art. 62). O passo a passo da inadimplência está em inquilino não paga o aluguel.

Julgada procedente a ação, o juiz dá prazo para a desocupação voluntária, normalmente de 30 dias (art. 63); depois, a desocupação é forçada.

Liminar de 15 dias

Em alguns casos, o juiz pode mandar desocupar em 15 dias, logo no início, sem ouvir o inquilino, desde que o dono deposite caução de três aluguéis (art. 59, § 1º). Entre eles:

• falta de pagamento quando o contrato está sem nenhuma garantia;
• fim da locação por temporada;
• acordo escrito de desocupação, com prazo mínimo de seis meses;
• inquilino que não apresenta nova garantia quando a anterior caiu, como na saída do fiador.

É uma das razões pelas quais o contrato sem garantia é menos arriscado para o dono do que parece: ver fiador, seguro-fiança ou caução.

Se o motivo é vender

A venda não obriga o inquilino a sair. O comprador pode pedir a desocupação em 90 dias, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver registrado na matrícula (art. 8º). E o inquilino tem preferência para comprar. Ver vender imóvel alugado.