Consultoria imobiliária: o que faz e como difere de uma imobiliária

O que uma consultoria imobiliária faz

O trabalho começa antes de qualquer visita, com a pergunta que define tudo: para que é o imóvel. Morar, alugar para ter renda e comprar para revender são três decisões diferentes, com contas diferentes, e o imóvel certo para uma costuma ser o errado para outra. A partir daí, uma consultoria faz o que uma busca em portal não faz:

• Compara o preço com os parecidos do mesmo residencial ou bairro: acima, no meio ou abaixo, e por quê;
• Lê a documentação antes da proposta: matrícula, certidões, débitos de condomínio e IPTU, construção averbada;
• Calcula o custo da operação inteira: ITBI, escritura, registro, financiamento e o que fica para reforma;
• Monta o cenário do crédito, quando a compra é financiada: quanto o banco financia naquela faixa de preço, por quanto tempo e a renda que a parcela exige;
• Mostra imóveis além da própria carteira, quando o certo para você está com outra empresa.

Na venda, o trabalho é o mesmo pelo outro lado: preço defendido com comparação, documentação pronta antes do primeiro interessado e a conta do que sobra depois dos custos. O roteiro está em como precificar um imóvel em Alphaville.

O que diz a lei sobre consultoria imobiliária

A profissão é regulada pela Lei 6.530/1978. O art. 3º diz que compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, "podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária". Ou seja: dar opinião técnica sobre um negócio imobiliário faz parte das atribuições do corretor, e intermediar é atividade dele.

O Código Civil define a corretagem (art. 722) como o contrato em que alguém se obriga a obter para outra pessoa um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. E o art. 723 diz o que se espera de quem faz isso: executar a mediação com diligência e prudência, informar o andamento do negócio e, sob pena de responder por perdas e danos, prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio, as alterações de valores e outros fatores que possam influir no resultado.

Isso tem uma consequência prática: chamar o serviço de "consultoria" não tira ninguém dessas regras. Se o trabalho aproxima comprador e vendedor, é corretagem, com os mesmos direitos e os mesmos deveres.

Consultoria, imobiliária e consultor de crédito

As fronteiras não são rígidas: há imobiliárias que trabalham como consultoria e consultorias que só vendem a própria carteira. O que separa uma da outra aparece nas respostas, não no nome. E o consultor de crédito resolve uma parte só: ele não diz se o imóvel é uma boa compra nem confere a documentação do vendedor. A parcela e a renda que ela exige você vê no simulador de financiamento; os papéis do banco estão em documentos para comprar imóvel financiado.

Como uma consultoria imobiliária costuma ser paga

Há dois formatos, e o contrato precisa dizer qual é:

• Pela comissão de corretagem, quando a consultoria acompanha a compra ou a venda até o fechamento. Pelo art. 725 do Código Civil, a remuneração é devida quando o resultado previsto é alcançado, mesmo que o negócio depois não se efetive por arrependimento das partes. Quem paga e quanto estão em comissão de corretagem: quem paga.
• Por valor fixo, quando o trabalho é só a análise: um parecer de preço, a comparação de imóveis, a leitura da documentação de um negócio que você já encaminhou. Para um valor com responsabilidade técnica, usado em partilha, garantia ou disputa, o documento é outro: o laudo de avaliação.

Em qualquer formato, o valor e quem paga ficam escritos antes de o trabalho começar. Cobrança que aparece só na hora de fechar é o primeiro sinal de que o combinado não era claro.

Quando vale a pena contratar

Vale mais quanto maior o valor em jogo e menos você conhece o mercado específico. Os casos mais comuns:

• Compra de alto valor num lugar que você não conhece por dentro, como os residenciais de Alphaville, onde o preço muda de um condomínio para o vizinho;
• Investimento: renda de aluguel e revenda pedem contas diferentes, como mostra imóvel para renda ou para revenda;
• Venda em que o preço é a dúvida, antes de anunciar e descobrir pelo silêncio dos interessados;
• Decisões com mais de uma saída, como comprar ou alugar, vender antes ou comprar antes.

Para quem já conhece bem o residencial, tem o preço comparado e a documentação conferida, a consultoria acrescenta pouco. Nesse caso, uma boa intermediação basta.

O que perguntar antes de contratar uma consultoria imobiliária

• Vocês me mostram imóveis de outras imobiliárias, ou só os de vocês?
• Como chegam ao preço que defendem? Com que imóveis comparam?
• Quando leem a matrícula e as certidões: antes ou depois da proposta?
• Vocês já disseram a um cliente para não comprar? Por quê?
• Como são pagos, por quem, e isso está por escrito?

A quarta pergunta é a que mais separa consultoria de venda. Quem só ganha quando o negócio sai tem um motivo permanente para achar que ele deve sair, e isso não é desonestidade: é incentivo. O que protege você é saber disso e pedir a análise por escrito.

Como a Alpha DL trabalha

A Alpha DL é uma consultoria imobiliária de Alphaville, fundada em 2020, e trabalha na compra, venda, locação e investimento em Alphaville, Tamboré, Barueri e Santana de Parnaíba. O trabalho começa pela decisão, não pelo imóvel: para que ele serve, quanto pode custar e o que precisa ser conferido antes da proposta. As perguntas acima valem para nós também. Para escolher a empresa que vai acompanhar sua compra, veja qual imobiliária escolher em Alphaville.