Condomínio no aluguel: o que é do inquilino e o que é do proprietário

Despesas ordinárias: do inquilino (art. 23, § 1º)

• salários, encargos e contribuições dos funcionários do condomínio;
• água, esgoto, gás, luz e força das áreas comuns;
• limpeza, conservação e pintura das áreas comuns;
• manutenção de instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum;
• manutenção dos equipamentos de esporte e lazer;
• manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
• pequenos reparos em instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
• rateio de saldo devedor e reposição do fundo de reserva usado nessas despesas, salvo se forem de período anterior ao início da locação.

O inquilino só é obrigado a pagar o que estiver comprovado pela previsão orçamentária e pelo rateio mensal, e pode exigir essa comprovação a qualquer tempo (art. 23, §§ 2º e 3º).

Despesas extraordinárias: do proprietário (art. 22, parágrafo único)

• obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura do imóvel;
• pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas;
• obras para repor as condições de habitabilidade do edifício;
• indenizações trabalhistas por demissões anteriores ao início da locação;
• instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, interfone, esporte e lazer;
• decoração e paisagismo das áreas comuns;
• constituição do fundo de reserva.

Exemplos que costumam aparecer na assembleia: câmeras novas, troca da portaria por portaria remota, cobertura ou aquecimento da piscina, churrasqueira nova, impermeabilização da laje, troca dos elevadores. Todos são do proprietário.

A regra prática: manter é do inquilino; instalar, reformar e melhorar é do proprietário. Manter a academia é ordinário; comprar aparelhos novos é extraordinário. Por que a taxa varia tanto de um condomínio para outro está em taxa de condomínio.

O fundo de reserva

É a parcela mais discutida. A constituição do fundo, a contribuição que o forma, é do proprietário. A reposição do que foi gasto com despesas ordinárias durante a locação é do inquilino. Se o fundo pagou uma obra extraordinária, a recomposição volta a ser do proprietário. O boleto deve separar as rubricas; se não separar, peça à administração.

Cláusula que passa a extraordinária ao inquilino

Não se resolve no contrato. O art. 22 lista as extraordinárias como obrigação do locador, e o art. 45 declara nulas as cláusulas que tentem afastar os objetivos da lei. Uma cláusula dizendo que "todas as despesas de condomínio são do inquilino" não o obriga a pagar obra, fachada ou formação do fundo. A exceção é o dano causado pelo próprio inquilino: o conserto é dele por outro motivo, porque ele responde pelo que estragou (art. 23, V).

Veio no boleto: e agora?

O condomínio cobra a unidade, não sabe quem é o inquilino, e manda tudo no mesmo boleto. Estar no boleto não torna a despesa ordinária.

1. Peça à administradora a discriminação das rubricas, com a ata da assembleia que aprovou a chamada extra.
2. Separe o que é extraordinário pela lista acima.
3. Se pagou o que era do proprietário, peça o reembolso ou o desconto no aluguel seguinte, com o comprovante. Se o aluguel é administrado por imobiliária, o pedido vai para ela.
4. Proprietário: deixe combinado no contrato como as chamadas extras serão acertadas, para não virar discussão mês a mês.

IPTU e a contribuição da associação

• IPTU: pela lei, é do proprietário, salvo disposição em contrário no contrato (art. 22, VIII). Quase todo contrato residencial passa o IPTU ao inquilino.
• Associação de loteamento: a lei fala em condomínio. Nos residenciais de Alphaville administrados por associação, quem paga a contribuição mensal e as chamadas extras é o que o contrato definir, e vale escrever usando a mesma divisão da lei. A diferença entre associação e condomínio está em taxa da associação.

Na prática

• O condomínio cobra tudo de quem está no imóvel, ou do proprietário; quem paga e depois acerta é combinado no contrato.
• Inquilino que pagou despesa extraordinária pode descontar do aluguel ou cobrar do proprietário, com o comprovante.
• Na vacância, as ordinárias também voltam ao proprietário: ver vacância.