Em resumo
Benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino, mesmo sem autorização, e úteis, se autorizadas, são indenizáveis pelo proprietário e dão direito de ficar no imóvel até o reembolso (Lei 8.245/1991, art. 35). As voluptuárias, de luxo ou deleite, não se indenizam, mas podem ser retiradas se não danificarem o imóvel (art. 36). Tudo isso vale salvo cláusula em contrário, e a cláusula de renúncia à indenização é válida (Súmula 335 do STJ). Antes de qualquer obra, autorização por escrito.
Os três tipos de benfeitoria
| Tipo | O que é | Exemplo |
|---|---|---|
| Necessária | Conserva o imóvel ou evita que ele se deteriore | Consertar vazamento no telhado, trocar fiação condenada |
| Útil | Aumenta ou facilita o uso | Instalar grades, um armário embutido, aquecedor solar |
| Voluptuária | Mero deleite, embelezamento | Jardim decorativo, revestimento de luxo, ofurô |
O que a lei diz
- Necessárias: indenizáveis mesmo sem autorização, com direito de retenção (art. 35).
- Úteis: indenizáveis só se autorizadas, com direito de retenção (art. 35).
- Voluptuárias: não indenizáveis; o inquilino pode levá-las ao sair, se a retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).
Direito de retenção é o direito de continuar no imóvel, mesmo depois do fim do contrato, até receber a indenização. É a garantia do inquilino quando o proprietário não paga o que deve pelas benfeitorias que a lei manda indenizar.
A cláusula de renúncia
Quase todo contrato residencial traz uma cláusula em que o inquilino renuncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. O STJ considera essa cláusula válida (Súmula 335). Com ela, mesmo a benfeitoria necessária fica sem reembolso. Por isso, para obra de valor, a autorização deve dizer por escrito quem paga, se haverá desconto no aluguel e como, ou o que acontece com a obra na saída.
Ar-condicionado, imóvel comercial e o que declarar no IR
- Ar-condicionado. Instalar um aparelho costuma ser benfeitoria útil: melhora o uso, não conserva o imóvel. Sem autorização escrita, não há reembolso. Se o aparelho pode sair sem dano, combine por escrito se ele fica ou vai com o inquilino; a infraestrutura embutida (tubulação, dreno, ponto elétrico) normalmente fica.
- Imóvel comercial. As regras dos arts. 35 e 36 valem para toda locação urbana, residencial ou não. No comercial, as obras costumam ser maiores (adaptar a loja, o escritório), e por isso o combinado escrito pesa mais: quem paga, se há carência de aluguel em troca, e o que fica na devolução.
- Imposto de renda do proprietário. Benfeitoria paga pelo dono, com nota fiscal, pode ser somada ao custo do imóvel na declaração, o que reduz o ganho de capital numa venda futura: ver atualizar o valor do imóvel no IR. O que o inquilino pagou e não foi reembolsado não entra no custo do proprietário.
- Regras novas em 2026? As regras de benfeitorias da Lei do Inquilinato não mudaram. O que muda é a tributação do aluguel, com a reforma tributária: ver reforma tributária no aluguel de pessoa física.
Reparos e conservação
- Do proprietário: entregar o imóvel em condições de uso e responder pelos defeitos anteriores à locação (art. 22, I e IV).
- Do inquilino: devolver o imóvel como recebeu, salvo o desgaste normal, e reparar os danos que causar (art. 23, III e V). Mudar a forma interna ou externa exige consentimento prévio e por escrito do dono (art. 23, VI).
- Reparo urgente que cabe ao proprietário: o inquilino é obrigado a permitir; se durar mais de 10 dias, tem abatimento proporcional no aluguel; mais de 30, pode encerrar o contrato (art. 26).
A vistoria de entrada é a prova do estado inicial: ver vistoria de entrada e saída.
Antes de reformar o imóvel alugado
- Peça autorização por escrito, com o que será feito e o orçamento.
- Combine quem paga: desconto no aluguel, reembolso ou nada, e escreva.
- Combine o destino da obra na saída: fica, sai ou é desfeita.
- Guarde notas e fotos de antes e depois.
- Em condomínio, a obra também passa pelas regras dele: reforma em condomínio.
Contrato de aluguel sem surpresa na saída?
A Alpha DL escreve no contrato o que acontece com reformas e benfeitorias, e documenta o estado do imóvel na vistoria de entrada.
Falar com um especialistaPerguntas frequentes
O proprietário tem que pagar a reforma que o inquilino fez?
Depende do tipo e do contrato. Benfeitoria necessária é indenizável mesmo sem autorização, e a útil só se autorizada (Lei 8.245/1991, art. 35). A voluptuária não se indeniza. Se o contrato tem cláusula de renúncia à indenização, válida pela Súmula 335 do STJ, não há reembolso.
O que é benfeitoria voluptuária?
A que serve só ao conforto ou ao embelezamento, sem aumentar o uso nem conservar o imóvel, como um jardim decorativo ou um revestimento de luxo. Não é indenizável, mas o inquilino pode retirá-la ao sair se isso não danificar o imóvel.
Quais são os 3 tipos de benfeitorias?
Necessárias, que conservam o imóvel ou evitam que ele se deteriore; úteis, que aumentam ou facilitam o uso; e voluptuárias, de mero deleite ou embelezamento (Código Civil, art. 96).
Ar-condicionado instalado pelo inquilino é benfeitoria?
Costuma ser benfeitoria útil: só é indenizável se o proprietário autorizou por escrito, e a cláusula de renúncia afasta até isso. Combine por escrito se o aparelho fica ou sai na devolução.
Cláusula de renúncia às benfeitorias é válida?
Sim. O STJ considera válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção nos contratos de locação (Súmula 335).
Inquilino pode reformar o imóvel sem autorização?
Não pode mudar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do proprietário (art. 23, VI). Só a benfeitoria necessária é indenizável mesmo sem autorização.
Fontes consultadas
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 22, 23, 26, 35 e 36 (Planalto)
- Código Civil, art. 96 (Planalto)
Informações de caráter geral, verificadas em 28/10/2026. Regras, valores e condições podem mudar — confirme o caso específico com a Alpha DL e com as fontes oficiais.