Distrato de imóvel na planta: como funciona, a multa e o prazo de devolução

Como funciona o distrato

O contrato de compra na planta é uma promessa de compra e venda com a incorporadora, que recebe parcelas durante a obra. O distrato pode ser:

• Por iniciativa do comprador, que desiste ou deixa de pagar: aplicam-se as deduções do art. 67-A.
• Por culpa da incorporadora, como o atraso além da tolerância: a devolução é integral, com multa a favor do comprador.
• Por acordo, em termos negociados, que podem ser melhores que o teto da lei.

Todo contrato assinado desde a lei precisa trazer um quadro-resumo, com o preço, a corretagem, a forma de pagamento, as consequências do desfazimento e o prazo de entrega (art. 35-A). É dele que saem os números do distrato.

A multa, e como calcular

A conta tem três partes, todas sobre o que foi pago à incorporadora, corrigido pelo índice do contrato:

1. Comissão de corretagem, integral, se estiver no quadro-resumo.
2. Multa (pena convencional) de até 25% do valor pago; com patrimônio de afetação, de até 50%. O contrato pode prever menos.
3. Se o comprador já tinha a posse: IPTU, condomínio e 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato pelo uso do imóvel.

Os 50% são teto, não regra. Em 2026 o STJ considerou válida a cláusula de 50% em empreendimento com patrimônio de afetação, desde que prevista no contrato, e há decisões que reduzem o percentual quando a incorporadora não mostra prejuízo concreto. Contestar o valor é caso para advogado, com o contrato na mão.

Quando o dinheiro volta

• Sem patrimônio de afetação: em parcela única, 180 dias depois do desfazimento.
• Com patrimônio de afetação: até 30 dias depois do habite-se do empreendimento, o que pode levar anos se a obra estiver no começo.
• Se a unidade for revendida antes, a devolução deve sair em até 30 dias da revenda.

Quando não há multa

• Arrependimento em 7 dias. Contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora pode ser desfeito em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10).
• Comprador substituto. Se quem desiste encontra outra pessoa que assuma o contrato, com a concordância da incorporadora e o cadastro dela aprovado, a multa não se aplica (art. 67-A, § 9º).
• Culpa da incorporadora, como o atraso abaixo.

Atraso da construtora

O contrato pode prever uma tolerância de até 180 dias além da data de entrega, desde que escrita de forma clara e destacada (art. 43-A). Passado esse prazo, sem culpa do comprador, ele escolhe:

• Desfazer o contrato, com devolução de tudo o que pagou, inclusive a corretagem, mais a multa prevista no contrato, em até 60 dias, corrigido;
• ou manter a compra e receber, na entrega, indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, proporcional aos dias.

Contratos assinados antes da lei

A Lei do Distrato vale para contratos assinados depois que ela entrou em vigor, em dezembro de 2018. Para os anteriores, valem o contrato e a jurisprudência da época: pela Súmula 543 do STJ, a restituição é imediata, integral se a culpa for da incorporadora e parcial se o comprador deu causa, com retenção que os tribunais costumavam fixar entre 10% e 25% do que foi pago.

Passo a passo para pedir o distrato

1. Leia o quadro-resumo e a cláusula de desfazimento: corretagem, percentual da multa, se há patrimônio de afetação (está na matrícula do empreendimento) e o prazo de entrega.
2. Faça a conta do que volta e quando, com o exemplo acima.
3. Tente o substituto. Vender o contrato a outra pessoa costuma devolver mais do que o distrato, porque não há multa.
4. Peça o distrato por escrito à incorporadora, com protocolo, e guarde contrato, quadro-resumo, comprovantes de pagamento e a correspondência.
5. Não pare de pagar antes de formalizar: a inadimplência leva ao mesmo desfazimento, com juros e multa de atraso somados.
6. Se a incorporadora recusar ou cobrar além da lei, procure um advogado. O site não indica escritório e não publica modelo de carta, porque o pedido depende do contrato de cada um.

Quem ainda está decidindo entre planta e pronto tem a comparação em comprar na planta ou pronto; quem comprou imóvel pronto e quer desistir, em devolução do sinal e desistir de imóvel financiado.