A imobiliária tem que emitir nota fiscal do aluguel? O que leva nota, e o ISS de Barueri e Santana

Por que o aluguel não leva nota

O ISS incide sobre os serviços da lista anexa à Lei Complementar 116/2003, e a locação de imóvel não está nela. Quem aluga o próprio imóvel como pessoa física não presta serviço nem emite nota: a prova do pagamento é o recibo (ou o boleto pago), que o inquilino deve guardar. Quem administra o imóvel por conta própria emite o recibo; quando há imobiliária, é ela quem emite, em nome do proprietário.

O que leva nota: a taxa da imobiliária

• Taxa de administração, o percentual mensal sobre o aluguel: serviço de administração de bens de terceiros (item 17.12 da lista).
• Comissão de intermediação da locação, normalmente o primeiro aluguel ou parte dele: serviço de corretagem ou intermediação de imóveis (item 10.05).
• Tomador do serviço é o proprietário, que contratou a imobiliária. A nota sai em nome dele, não do inquilino, e pelo valor da taxa, não pelo valor do aluguel.

Na prática, a imobiliária desconta a taxa do repasse e envia ao proprietário o extrato do mês e a nota fiscal de serviço eletrônica (NFS-e) da taxa. Se a nota não chega, peça: é o comprovante da despesa. Sobre quando a administração compensa, ver administradora de imóveis vale a pena.

O ISS em Barueri e Santana de Parnaíba

O ISS é devido ao município onde a imobiliária está estabelecida (LC 116/2003, art. 3º), não ao do imóvel. Imobiliária de São Paulo administrando casa em Alphaville recolhe para São Paulo. Quem paga o imposto é a imobiliária; ele já está dentro da taxa cobrada. Imobiliária do Simples Nacional recolhe o ISS dentro da guia única do Simples, pela tabela própria do regime.

E no imposto de renda

• O proprietário pessoa física declara o aluguel cheio recebido, e não só o repasse.
• A taxa de administração paga à imobiliária pode ser deduzida do aluguel, junto com o IPTU e o condomínio que o próprio dono pagou. A nota fiscal da taxa é o comprovante.
• Quando o inquilino é pessoa jurídica, ele retém o imposto na fonte; quando é pessoa física, o dono recolhe pelo carnê-leão.

Os detalhes estão em declarar imóvel e aluguel no imposto de renda.

O que muda com a reforma tributária

A reforma tributária cria o IBS e a CBS também sobre a locação de imóveis, mas a pessoa física só entra se, no ano anterior, tiver mais de 3 imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de aluguel. A CBS começa em 01/01/2027. Para quem entra, a locação passa a ter regras de documento fiscal próprias, que dependem da regulamentação: ver reforma tributária no aluguel de pessoa física. O ISS sobre a taxa da imobiliária continua até a transição para o IBS, que vai de 2029 a 2032.