Reforma tributária no aluguel da pessoa física: quem paga IBS e CBS

Esta página faz parte do guia reforma tributária e imóveis, que trata também de quem vende, de quem compra e do ITBI e do IPTU. O que é estimativa aparece marcado no texto.

Você paga? Duas perguntas

Olhe para o ano anterior e responda:

1. Quantos imóveis diferentes você teve alugados? Contam casas, apartamentos, salas e lojas, residenciais ou comerciais.
2. Quanto recebeu de aluguel, somando todos eles?

O limite de R$ 240 mil não é fixo: a lei manda corrigi-lo todo mês pela inflação (IPCA), a partir de janeiro de 2025. Quem estiver perto dele deve olhar o valor corrigido, não o número redondo.

O detalhe do próprio ano

Existe uma segunda porta de entrada: quem passa de R$ 288 mil de aluguel durante o ano (o limite mais 20%) torna-se contribuinte já naquele ano, sem esperar o seguinte. O texto da lei, nesse ponto, não repete a exigência de mais de 3 imóveis. O decreto que regulamenta a CBS (Decreto 12.955/2026) repete: pela regra da CBS, só entra no meio do ano quem tem aluguel acima de R$ 288 mil e mais de 3 imóveis. Há quem leia a lei de outro modo. Para quem tem uma ou duas casas de alto padrão com aluguel alto, é exatamente a pergunta a levar ao contador.

O ano que conta é o anterior

A cobrança da CBS começa em 1º de janeiro de 2027. Quem é contribuinte em 2027 é decidido pelos números de 2026: quantos imóveis ficaram alugados e quanto entrou ao longo de 2026. Não é uma decisão para janeiro; a soma já está correndo.

Por isso as perguntas "vou pagar em 2026?" e "vou pagar em 2027?" têm respostas diferentes. Em 2026, ano de teste, nada novo a recolher. Em 2027, paga quem os números de 2026 colocaram dentro.

Quanto paga quem passa das duas condições

A conta tem três peças:

• Redução de 70%: a locação paga só 30% da alíquota cheia.
• Redutor social: no aluguel residencial, R$ 600 por mês por imóvel saem da base antes do imposto, também corrigidos pelo IPCA.
• Transição: em 2027 e 2028 só a CBS é cobrada de fato; o IBS fica em 0,1%. A alíquota cheia dos dois juntos só chega em 2033.

As alíquotas ainda não são oficiais. Para 2027, estimativas colocam a CBS perto de 9,4%, e o Senado deve fixar o número até dezembro de 2026; para o sistema completo, a estimativa do IBS e da CBS somados fica perto de 27,9%. Com esses números (estimativa), uma pessoa com cinco casas alugadas por R$ 15 mil ao mês cada uma:

Dois cuidados com o exemplo. Primeiro, quem é contribuinte pode, em regra, abater o IBS e a CBS pagos em gastos ligados ao imóvel que venham com nota fiscal, como uma reforma; o número final tende a ser menor que o da tabela. Segundo, o imposto de renda continua sendo cobrado sobre o aluguel, pela tabela progressiva, como explicado em como declarar imóvel e aluguel no IR. O IBS e a CBS somam-se a ele.

CNPJ e nota fiscal

Em julho de 2026, a notícia correu como "donos de imóveis alugados terão de ter CNPJ". A regra é mais estreita:

• o CNPJ será exigido apenas de quem é contribuinte, pelas condições acima, e precisa emitir nota fiscal;
• a exigência vale a partir de 1º de janeiro de 2027, data fixada pelo Decreto 13.075, de julho de 2026; até lá, vale o CPF;
• é uma inscrição de cadastro: ninguém vira empresa por causa dela, e o imposto de renda continua sendo o da pessoa física;
• a Receita anunciou uma inscrição simplificada, semelhante à do MEI, com orientações e ambiente de testes liberados aos poucos. Até esta revisão, não divulgou a data de abertura nem o passo a passo.

Quem tem um, dois ou três imóveis alugados não precisa fazer nada.

Dá para repassar ao inquilino?

Quem deve o imposto ao fisco é o dono do imóvel. A lei não diz quem arca com ele no bolso: isso é assunto do contrato.

• Contrato novo: o preço pode ser negociado já considerando o imposto, ou com uma cláusula que diga como ele entra no valor.
• Contrato residencial em andamento: o aluguel só muda pelo índice de reajuste combinado ou por acordo. Sem acordo, a revisão do valor ao preço de mercado só pode ser pedida na Justiça depois de três anos de contrato (Lei do Inquilinato, art. 19). Acrescentar o imposto por conta própria não é um caminho.
• Inquilino empresa: se ele é contribuinte do regime regular, pode abater do imposto dele o IBS e a CBS que pagou no aluguel. Para ele, o repasse pesa pouco, e por isso costuma ser mais fácil de negociar na locação comercial. A empresa do Simples Nacional, em regra, não abate (LC 214, art. 47, § 9º), e para ela o repasse é custo. O que isso muda na escolha de uma sala comercial em Alphaville está no artigo dela.

A redação de uma cláusula de repasse é trabalho de advogado. Como o valor do aluguel se forma em Alphaville está em como definir o valor do aluguel.

Temporada e contratos antigos

Temporada. Para quem é contribuinte, locação de até 90 dias é tratada como hospedagem, com regras próprias, diferentes das da locação. Para quem não é, alugar por temporada não muda nada: em janeiro de 2026 a Receita desmentiu a mensagem de que todo proprietário que aluga por temporada pagaria imposto novo. Mais em locação por temporada.

Contratos antigos. A lei abriu uma opção de transição para contratos de prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025: pagar 3,65% sobre o aluguel recebido, em vez da regra nova, sem direito a créditos e sem o redutor social. As condições mudam conforme o uso do imóvel:

• Residencial: vale pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro. A data do contrato pode ser comprovada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pelo pagamento do aluguel até o fim do mês seguinte ao primeiro mês do contrato. Não exige registro em cartório.
• Não residencial: vale pelo prazo original do contrato, desde que ele tenha sido registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, na forma do regulamento.

Quem já é contribuinte e tem contrato anterior a 16 de janeiro de 2025 deve confirmar com o contador se ele se enquadra.

O que levar ao contador

Se as duas perguntas colocaram você perto do limite ou dentro dele, estas são as perguntas que valem a consulta:

• Qual é o limite de R$ 240 mil já corrigido pelo IPCA, e a que distância dele estou?
• Imóveis em nome do casal: pelo regulamento da CBS, a fração de cada coproprietário conta como um imóvel distinto, com a receita proporcional à fração. Como isso se aplica ao seu regime de bens e aos seus contratos?
• Com poucos imóveis e aluguel acima de R$ 288 mil no ano, a regra do próprio ano me alcança?
• Que gastos do imóvel geram crédito, e como guardar as notas?
• Faz sentido manter os imóveis na pessoa física? A comparação com a holding está em holding familiar imobiliária: vale a pena?