Reforma tributária e imóveis: o que muda para quem aluga, vende ou compra

Neste guia, o que é regra da lei vem com a fonte ao fim da página. O que é estimativa de terceiros ou projeção sobre o futuro aparece marcado assim, no próprio texto.

2026 e 2027: quando a mudança chega ao imóvel

A reforma foi aprovada pela Emenda Constitucional 132, de dezembro de 2023, e regulamentada pela Lei Complementar 214, de janeiro de 2025, e pela Lei Complementar 227, de janeiro de 2026. A transição é longa, e é aí que mora a maior parte da confusão: muita gente procura "o imposto do aluguel em 2026", e 2026 não é o ano em que ele começa.

A alíquota cheia do IBS somado à CBS ainda não é oficial. Estimativas de mercado a colocam entre 26,5% e 28% (estimativa). No imóvel ela não se aplica inteira: a lei reduz em 70% a alíquota da locação e em 50% a da venda, e prevê redutores que diminuem a base. É por isso que números como "o aluguel vai pagar 28%" estão errados.

Datas que pedem atenção

Para a pessoa física, a reforma não pede cadastro nem formulário antes de 2027. Mas algumas datas já mudam o que acontece depois:

Quem não é contribuinte, o caso de quase todo dono de um, dois ou três imóveis, não tem nada a fazer em nenhuma dessas datas, salvo a anistia se houver débito.

Quem aluga

As duas condições da pessoa física

Uma pessoa física que aluga imóveis só passa a ser contribuinte do IBS e da CBS quando, no ano anterior, cumpriu as duas condições ao mesmo tempo:

• teve mais de 3 imóveis distintos alugados; e
• recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel no ano.

O "e" é o que importa. Quem tem três imóveis alugados não entra, qualquer que seja o valor do aluguel. Quem tem quatro apartamentos que somam R$ 150 mil por ano também não. Muitas páginas escrevem "ou", e a diferença entre as duas palavras decide se a pessoa paga ou não.

Há ainda uma regra para o próprio ano: quem passa de R$ 288 mil de aluguel durante o ano (o limite mais 20%) entra já naquele ano. A lei não repete ali a exigência de mais de 3 imóveis; o decreto que regulamenta a CBS a exige. É um ponto com leituras diferentes, e quem tem poucos imóveis com aluguel alto deve confirmá-lo com o contador.

Quem passa das duas: alíquota reduzida e redutor social

Para quem é contribuinte, a alíquota da locação tem redução de 70%. No aluguel residencial há ainda o redutor social: R$ 600 por mês, por imóvel, descontados da base de cálculo antes do imposto. O imposto de renda sobre o aluguel continua como é hoje; o IBS e a CBS somam-se a ele, não o substituem. A conta completa, com o diagnóstico em duas perguntas e um exemplo em números, está em reforma tributária no aluguel da pessoa física.

CNPJ e nota fiscal

As manchetes de julho de 2026 disseram que "donos de imóveis alugados terão de ter CNPJ". A regra é mais estreita: o CNPJ será exigido, a partir de 1º de janeiro de 2027, apenas da pessoa física que é contribuinte (as duas condições acima) e que precisa emitir nota fiscal. É uma inscrição de cadastro; ninguém vira empresa por causa dela, e o imposto de renda continua sendo o da pessoa física. Quem tem um ou dois imóveis alugados segue com o CPF.

Aluguel por temporada

Para quem é contribuinte, a locação por até 90 dias é tratada como hospedagem, com as regras do setor hoteleiro. Para quem não é, nada muda por ter alugado por temporada: em janeiro de 2026, a Receita Federal desmentiu publicamente a mensagem de que todo proprietário que aluga por temporada pagaria "novo imposto imediato sobre o aluguel em 2026". Os cuidados da temporada em Alphaville estão em locação por temporada.

Quem vende

A pessoa física que vende um imóvel de vez em quando — a casa em que morou, um apartamento herdado — não paga IBS nem CBS na venda. Continua pagando o que já pagava: imposto de renda sobre o ganho de capital, com as isenções de sempre, explicadas em imposto de renda na venda de imóvel.

Quem vende com frequência pode ser tratado como contribuinte, com a alíquota da venda reduzida em 50%. A lei define a frequência de modo estreito: mais de 3 imóveis vendidos no ano anterior, contando só os que estavam com o vendedor havia menos de 5 anos, ou mais de 1 imóvel construído por ele nos últimos 5 anos. Imóvel antigo, herdado de quem o tinha havia muito tempo, não entra na conta. Os detalhes, com exemplos e o redutor que faz o imposto recair só sobre a diferença entre compra e venda, estão em reforma tributária na venda de imóvel.

Quem compra

Aqui está a pergunta que quase nenhum guia responde: a reforma muda o preço do imóvel que eu vou comprar?

• Casa ou apartamento usado, vendido por pessoa física. Se o vendedor vende eventualmente, a venda não tem IBS nem CBS, e o preço não carrega imposto novo. É o caso de quase toda casa usada à venda.
• Imóvel novo, de incorporadora. A incorporadora é contribuinte e paga IBS e CBS na venda, com a redução de 50% e o direito de abater o imposto pago nos insumos da obra. Se isso vai encarecer ou baratear o lançamento é projeção: depende de quanto imposto já vem embutido hoje nos custos e de quanto crédito cada empresa vai recuperar. Não há número oficial sobre o efeito no preço final.

Para o comprador, o que muda com certeza está no fechamento da compra, e é municipal: o ITBI, abaixo. O "imposto de 4%" das incorporadoras, o contrato assinado na planta antes de 2027 e a pergunta "compro agora ou espero?" estão em reforma tributária e a compra de imóvel. O que pesa mais que o imposto em 2027 (juros, crédito por faixa de preço e preços em Alphaville) está em mercado imobiliário em 2027.

Empresas e holdings

Empresas que alugam ou vendem imóveis, incluindo holdings patrimoniais, são em regra contribuintes, sem os limites que valem para a pessoa física. A partir de 2027, a CBS toma o lugar do PIS e da Cofins, com as mesmas reduções de 70% na locação e de 50% na venda, e o IBS cresce a partir de 2029. Se uma holding continua fazendo sentido para uma família depende de muito mais do que o imposto do aluguel — sucessão, governança, ITCMD —, e esse é o assunto de holding familiar imobiliária: vale a pena?. Estruturar uma holding é trabalho de advogado e contador; a Alpha DL entra na parte dos imóveis.

Quem tem sala comercial em Alphaville tem uma pergunta a mais: o ISS de 2% de Barueri, um dos argumentos para trazer escritórios para a região, deixa de existir em 2033. O que é fato e o que é projeção para o investidor está em sala comercial em Alphaville para investir.

ITBI e IPTU continuam na prefeitura

Nenhum dos dois foi extinto nem trocado pelo IBS. Em Alphaville eles continuam sendo cobrados por Barueri ou por Santana de Parnaíba, conforme o endereço, mas a reforma mexeu em ambos:

• ITBI. A Lei Complementar 227 passou a definir o valor venal como o valor de negociação à vista em condições normais de mercado. Se a prefeitura pode cobrar sobre um valor de referência maior do que o preço declarado está em discussão no STF. O estado da questão e o que fazer quando a guia vem maior estão em ITBI em Barueri e Santana de Parnaíba.
• IPTU. A Emenda 132 permitiu que a prefeitura atualize o valor venal por decreto, dentro de critérios fixados em lei municipal. O que Barueri e Santana de Parnaíba fizeram até aqui está em IPTU em Barueri e Santana de Parnaíba.

O que não muda

• O imposto de renda. Aluguel recebido por pessoa física continua tributado pela tabela progressiva, como explicado em como declarar imóvel e aluguel no IR; ganho de capital na venda, também.
• ITBI e IPTU como impostos municipais, com as mudanças acima.
• O ITCMD, que é estadual. A Emenda 132 obriga os estados a cobrá-lo com alíquotas progressivas, e isso pesa em doação e herança de imóveis: ver doação de imóvel em vida e ITCMD.

As palavras da reforma, em uma linha cada

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): substitui o ICMS e o ISS; é de estados e municípios.
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): substitui o PIS e a Cofins; é federal.
• IVA dual: o nome do par IBS e CBS, que funcionam com as mesmas regras.
• Contribuinte: quem recolhe IBS e CBS. No imóvel, empresas sempre; pessoa física, só nos limites acima.
• Regime específico de bens imóveis: o conjunto de regras próprias do imóvel dentro da reforma, com as reduções de 70% e de 50%.
• Redutor social: valor fixo descontado da base de cálculo; no aluguel residencial, R$ 600 por mês por imóvel.