Renda para financiar imóvel: quanto ganhar para R$ 400 mil, R$ 1 milhão ou R$ 3 milhões

A regra dos 30%

Não é lei: é a política de quase todos os bancos no crédito imobiliário. A parcela inteira, com os seguros obrigatórios (MIP e DFI) e a taxa de administração, não pode passar de cerca de 30% da renda bruta mensal comprovada, que pode ser a soma da renda de duas pessoas que compram juntas. Na tabela SAC a primeira parcela é a maior, e é ela que o banco olha. Como a renda é comprovada está em análise de crédito: o que o banco vê e, para autônomo, em financiamento para autônomos.

Renda por valor financiado

Lido ao contrário: renda de R$ 4 mil comporta uma parcela de R$ 1.200; de R$ 10 mil, de R$ 3 mil, o que na SAC financia perto de R$ 240 mil nessas condições. A diferença entre SAC e Price está em SAC ou Price.

Renda por preço de imóvel

Aqui entra a entrada, que muda com a faixa de preço: até R$ 2,25 milhões o imóvel cabe no SFH, com até 80% financiado em 30 anos; acima, a política típica dos bancos financia menos e em menos tempo. As faixas usadas são as do simulador do site, explicadas em financiamento em Alphaville.

Programas com subsídio, como o Minha Casa, Minha Vida, têm faixas de renda, juros e limites próprios, e a conta deles é outra: confira na Caixa. Sem programa, a política típica dos bancos financia até 80% no SFH, e por isso "financiamento sem entrada" quase nunca existe no crédito de mercado.

Em Alphaville, onde as casas da carteira começam em R$ 2,2 milhões, a renda exigida costuma ser a primeira barreira, antes do preço. Além da entrada, separe o ITBI, a escritura e o registro, que não entram no financiamento.

O que reduz a renda exigida

• Entrada maior. Cada real de entrada sai do saldo financiado; o FGTS pode entrar como entrada no SFH: usar o FGTS.
• Somar rendas. Cônjuge ou parceiro com renda comprovada entra na conta.
• Tabela Price. Primeira parcela menor, mas paga-se mais juros no total.
• Prazo maior, dentro do que o banco aceita para a idade e a faixa.
• Taxa menor, comparando bancos pelo custo efetivo total; a portabilidade permite trocar depois: portabilidade.

As premissas da conta

Juros efetivos de 11,5% ao ano; MIP de 0,03% ao mês sobre o saldo, DFI de 0,01% ao mês sobre o valor do imóvel e taxa de administração de R$ 25 por mês; renda = parcela ÷ 0,30. A TR, que corrige o saldo na maioria dos contratos, não foi projetada. Não é proposta nem aprovação de banco: cada instituição tem taxa, seguro e política próprios, e a aprovação depende da análise de crédito. Para o seu caso, troque os números no simulador.