SAC ou Price: qual tabela escolher no financiamento

Como cada uma funciona

As duas pagam a mesma dívida com a mesma taxa. O que muda é a ordem em que você devolve o dinheiro.

• SAC (Sistema de Amortização Constante): a parcela de amortização é sempre igual — o saldo devedor dividido pelo número de meses. Os juros incidem sobre um saldo que encolhe todo mês, então a parcela total cai progressivamente. Começa alta e termina baixa.
• Price (tabela francesa): a parcela é calculada para ficar fixa do primeiro ao último mês. No começo, quase tudo o que você paga é juros e quase nada abate a dívida; a proporção vai se invertendo ao longo do contrato.

Daí a consequência que mais surpreende quem já financiou: na Price, depois de alguns anos pagando, o saldo devedor caiu muito menos do que a soma do que foi pago sugeriria. Não é erro do banco — é o desenho da tabela.

A diferença em números

O cenário abaixo parte da casa de R$ 3 milhões, com R$ 2,1 milhões financiados, e usa 30 anos para mostrar a diferença entre as tabelas no prazo mais longo. Para isolar essa diferença, a parcela da tabela não traz os seguros MIP e DFI nem a taxa de administração, que entram em qualquer contrato; a linha de renda exigida já os inclui. Na política típica dos bancos para esse valor, 25 anos, e com os seguros, a primeira parcela fica em R$ 21.439 na Price e R$ 27.091 na SAC. A taxa é de 11,5% ao ano, efetiva — premissa de simulação, não uma taxa oferecida. As médias praticadas são publicadas pelo Banco Central.

Três leituras que valem mais que os números isolados:

• A SAC economiza R$ 1.608.344 em juros ao longo do contrato — mais da metade do preço do imóvel do exemplo.
• A diferença na primeira parcela é de R$ 5.074, e ela se inverte antes do que se imagina: no mês 97 — pouco mais de oito anos, 27% do prazo — a parcela SAC já é menor que a Price, e na última é menos de um terço dela.
• Em ambos os casos, os juros totais superam o valor financiado. Isso não é anomalia de uma tabela ou de outra: é o que 30 anos fazem com qualquer taxa de dois dígitos.

Como calcular a parcela de cada uma

As duas contas partem da taxa mensal. Com 11,5% ao ano de taxa efetiva, ela é (1 + 0,115)^1/12 − 1 = 0,9112% ao mês (por que não é 11,5 ÷ 12 está mais abaixo). No primeiro mês do exemplo, os juros são iguais nas duas: R$ 2.100.000 × 0,9112% = R$ 19.136,18. O que muda é quanto da parcela abate a dívida.

• SAC: amortização = valor financiado ÷ número de meses = R$ 2.100.000 ÷ 360 = R$ 5.833,33, igual todo mês. A parcela é a amortização mais os juros do mês sobre o saldo que sobrou: R$ 5.833,33 + R$ 19.136,18 = R$ 24.969,51 no primeiro mês. No segundo, os juros incidem sobre R$ 2.094.166,67, e a parcela cai.
• Price: parcela = PV × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), em que PV é o valor financiado, i a taxa mensal e n o número de meses. Dá R$ 19.895,66 do primeiro ao último mês. No primeiro, R$ 19.136,18 são juros e só R$ 759,48 abatem a dívida.

Nos dois casos, o banco soma à parcela os seguros obrigatórios (MIP, sobre o saldo, e DFI, sobre o valor do imóvel) e a taxa de administração. Por isso a parcela "fixa" da Price varia um pouco: o MIP cai junto com o saldo. Com um imóvel de R$ 3 milhões e as premissas de seguro do site, a primeira parcela da Price vai a R$ 20.851 e a última a R$ 20.217.

Por que a escolha muitas vezes não é sua

O banco não aprova crédito olhando os juros totais. Ele olha a primeira parcela contra a sua renda comprovada, usando como referência um comprometimento em torno de 30%. É a linha "renda exigida" da tabela acima — e ela é o divisor real entre as duas opções.

No cenário do exemplo, pedir a SAC significa comprovar cerca de R$ 83 mil de renda mensal; a Price abre a mesma operação com cerca de R$ 66 mil. Para muita gente essa faixa é exatamente onde a aprovação acontece ou não acontece. Quem está no limite não escolhe a tabela mais barata — escolhe a única que o banco aceita.

Quando cada uma faz sentido

A SAC tende a ser melhor para quem tem renda folgada em relação à parcela, para quem pretende ficar muitos anos com a dívida, e para quem valoriza ver o saldo devedor cair rápido — o que também importa se houver revenda no meio do caminho, porque quanto menor o saldo, maior a parte do preço que sobra para você.

A Price tende a ser melhor para quem precisa da menor parcela possível agora, para quem espera renda crescente e pretende amortizar por fora, e para quem tem horizonte curto — se a intenção é quitar ou vender em poucos anos, os juros totais de 30 anos nunca chegam a acontecer.

Há um caso em que a diferença encolhe muito: contratos curtos. No mesmo valor financiado, a SAC economiza 32% dos juros em 30 anos, 25% em 20 anos e 15% em 10 anos — porque o que separa uma tabela da outra é justamente o tempo que o saldo devedor passa alto. Quem financia curto tem menos a ganhar escolhendo SAC, e mais a perder apertando a parcela.

A Price vira SAC se você amortizar?

É o argumento de quem diz que a Price é sempre a escolha certa, e a conta confirma a primeira metade dele. Quem tem a Price e paga por fora, todo mês, a diferença entre a parcela da SAC e a sua, reduzindo o prazo, faz o saldo devedor andar exatamente como andaria na SAC. No exemplo, os dois chegam ao mês 96 devendo os mesmos R$ 1.540.000. A diferença é que, na Price, esse pagamento a mais é opcional: num mês apertado, paga-se só a parcela menor.

A segunda metade tem condições. Do mês 97 em diante, a parcela obrigatória da Price passa a ser maior que a da SAC: quem seguiu imitando a SAC até ali termina o contrato no mês 231, pagando menos juros que a SAC, porque passa a pagar mais por mês. E a estratégia só funciona com disciplina: o pagamento que a SAC impõe, na Price depende de a pessoa fazer, mês após mês.

Para quem vai amortizar de vez em quando, o efeito também é diferente nas duas. No mesmo contrato, R$ 100 mil amortizados no primeiro mês, reduzindo o prazo, evitam R$ 1,62 milhão de juros na Price e R$ 320 mil na SAC. A Price evita mais porque tem mais juros a evitar: mesmo depois da amortização, ela ainda paga R$ 3,44 milhões de juros até o fim, e a SAC, R$ 3,13 milhões.

Como saber se o seu financiamento é SAC ou Price

O sistema de amortização está escrito no contrato. Sem o contrato à mão, o extrato resolve com uma divisão: pegue o saldo devedor e divida pelas parcelas que faltam. Se a amortização do mês fica perto desse número, é SAC; se fica muito abaixo dele no começo do contrato, é Price. No exemplo, no primeiro mês, a SAC amortiza R$ 5.833 (exatamente R$ 2.100.000 ÷ 360) e a Price, R$ 759. O teste vale também em contrato corrigido pela TR, em que a parcela muda nos dois sistemas e por isso não serve para identificar nenhum deles.

A taxa que você compara não é a que você paga

Duas propostas com a mesma taxa anunciada podem custar bem diferente. Dois motivos:

O primeiro é aritmético. Uma taxa de 11,5% ao ano não é 0,9583% ao mês. A conversão correta é composta e dá 0,9112% ao mês — dividir por 12 subestima a parcela, e o erro cresce com o valor financiado. As calculadoras do site fazem a conversão composta.

O segundo é contratual: MIP, DFI e taxa de administração entram na parcela e não aparecem na taxa anunciada. Os seguros são obrigatórios em qualquer financiamento. O número que permite comparar propostas de verdade é o Custo Efetivo Total (CET), cuja informação antes da contratação é obrigação da instituição financeira, conforme a Resolução CMN nº 4.881/2020.

Como decidir no seu caso

O caminho prático é o inverso do que parece: não comece escolhendo a tabela. Comece descobrindo qual parcela cabe no seu orçamento com folga, veja qual tabela produz essa parcela no valor que você pretende financiar, e só então compare os juros totais das duas. Peça ao banco as duas simulações para o mesmo valor e o mesmo prazo.

Respondendo direto à dúvida que traz a maioria dos leitores até aqui: a SAC custa menos juros e a Price cabe em mais orçamentos. Se a sua renda comporta a primeira parcela da SAC com folga, ela costuma ser a melhor decisão financeira; se não comporta, a Price com amortizações extras quando sobrar caixa chega perto do mesmo resultado sem travar a aprovação.