Em resumo
O contrato pode prever tolerância de até 180 dias além da data de entrega (Lei 4.591/1964, art. 43-A). Passado esse prazo, sem culpa do comprador, ele escolhe: desfazer a compra e receber de volta tudo o que pagou, mais a multa do contrato, em até 60 dias; ou esperar e receber, na entrega, 1% ao mês sobre o valor pago, pelo tempo de atraso. As duas indenizações não se somam.
Os 180 dias de tolerância
- A tolerância só vale se estiver no contrato, de forma clara e destacada (art. 43-A, caput). Sem ela, o atraso conta a partir da data prometida.
- São 180 dias corridos. Chuva ou falta de material não costumam justificar atraso além deles, porque são riscos do próprio negócio da construtora.
- O que conta é a entrega efetiva das chaves, e não o anúncio de obra concluída.
Depois dos 180 dias: as duas saídas
| Desfazer a compra (§ 1º) | Esperar a entrega (§ 2º) | |
|---|---|---|
| O que recebe | Tudo o que pagou, corrigido, mais a multa prevista no contrato | 1% do valor pago à incorporadora por mês de atraso, proporcional aos dias, corrigido |
| Quando recebe | Em até 60 dias da resolução | Na entrega da unidade |
| Condição | Não ter dado causa ao atraso | Estar em dia com o contrato |
As duas não se acumulam (art. 43-A, § 3º). No desfazimento por atraso, a construtora não retém os percentuais da Lei do Distrato, que valem quando quem desiste é o comprador: ver distrato de imóvel na planta. A corretagem paga também volta, por ser um desfazimento por culpa de quem vendeu.
Multa, aluguel e lucros cessantes
- Multa e lucros cessantes: em 2019, o STJ fixou em repetitivo (Tema 970) que a multa por atraso, quando equivale ao aluguel do imóvel, não se soma a uma indenização pelo aluguel que o comprador deixou de receber ou pagou. Em 2023, admitiu somar quando a multa do contrato é menor que o aluguel.
- Contrato que só multa o comprador: a multa prevista só contra o comprador serve de parâmetro para indenizá-lo pelo atraso da construtora (Tema 971).
- Esses repetitivos foram julgados para contratos anteriores à Lei 13.786/2018. Para os contratos posteriores, vale primeiro a regra do art. 43-A.
O que fazer
- Confira no quadro-resumo a data de entrega e se há cláusula de tolerância destacada.
- Conte os 180 dias a partir da data prometida e guarde as comunicações da construtora.
- Decida entre esperar e desfazer pelo que vale mais: o imóvel no preço que você travou, ou o dinheiro de volta para comprar outro. A comparação com os imóveis prontos da região ajuda: ver na planta ou pronto.
- Notifique a construtora por escrito com a escolha. Sem acordo, o caso vai à Justiça.
A entrega atrasou e você quer comparar as saídas?
A Alpha DL mostra quanto pedem os imóveis prontos comparáveis na região, para você decidir entre esperar e desfazer com o mercado à vista.
Falar com um especialistaPerguntas frequentes
Quanto tempo a construtora pode atrasar a entrega?
Até 180 dias além da data prometida, se o contrato prever essa tolerância de forma clara e destacada (Lei 4.591/1964, art. 43-A). Depois disso, o atraso dá direito a desfazer a compra ou a receber indenização.
Qual a indenização por atraso na entrega do imóvel?
Se o comprador decide esperar, 1% do valor pago à incorporadora por mês de atraso, proporcional aos dias, paga na entrega (art. 43-A, § 2º). Se decide desfazer, tudo o que pagou mais a multa do contrato, em até 60 dias (§ 1º). As duas não se somam.
Atraso na entrega dá direito a devolução de todo o valor pago?
Sim, se o comprador não deu causa ao atraso e passaram os 180 dias de tolerância: devolução integral, corrigida, mais a multa do contrato, em até 60 dias.
Posso cobrar o aluguel que paguei durante o atraso?
Pelo STJ (Tema 970), a multa de atraso equivalente ao aluguel não se soma a essa indenização. Se a multa do contrato for menor que o aluguel, o STJ admitiu cobrar a diferença (decisão de 2023).
Fontes consultadas
- Lei 4.591/1964, art. 43-A, incluído pela Lei 13.786/2018 (Planalto)
- STJ: Segunda Seção fixa teses sobre penalidades por atraso na entrega (Temas 970 e 971, 2019)
- STJ: lucros cessantes quando a multa é menor que o aluguel (2023)
Informações de caráter geral, verificadas em 03/11/2026. Regras, valores e condições podem mudar — confirme o caso específico com a Alpha DL e com as fontes oficiais.