Vender imóvel na planta antes das chaves: como funciona a cessão de direitos

Como funciona

1. Leia o contrato com a incorporadora: a cláusula de cessão diz se ela precisa concordar, qual é a taxa e que documentos pede.
2. Peça o extrato do que foi pago e do saldo devedor, corrigido pelo índice do contrato (o INCC, na obra).
3. Combine o preço da cessão: o comprador paga a você o que você já pagou, mais ou menos o ágio ou deságio, e assume o saldo.
4. Formalize o instrumento de cessão, com a anuência da incorporadora, e registre se a promessa original estiver registrada na matrícula.
5. Na entrega, a escritura sai em nome do novo comprador, que é quem financia o saldo, se for o caso. O banco analisa o crédito dele, não o seu.

Forma e registro. A cessão pode ser feita por instrumento particular, como o próprio compromisso de compra e venda (Código Civil, art. 1.417). Se a promessa original está registrada na matrícula, a cessão também deve ser registrada (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 9), senão o novo comprador não aparece para terceiros. Sem registro, ela vale entre as partes e perante a incorporadora que anuiu, mas protege menos. As despesas de escritura e registro, salvo combinado, ficam com quem compra (art. 490).

O ágio depende do quanto o mercado andou desde o lançamento e do quanto falta pagar. Comparar com os prontos da mesma região é o que dá a referência: ver comprar na planta ou pronto.

Anuência e taxa de cessão

A incorporadora tem interesse em saber quem vai pagar o saldo, e por isso o contrato quase sempre condiciona a cessão à concordância dela e à análise do novo comprador. A taxa de cessão, normalmente um percentual do preço do contrato, está prevista no próprio contrato; leia antes de anunciar, porque ela entra na sua conta. Sem anuência, a cessão vale entre você e o comprador, mas a incorporadora continua cobrando de você.

Se a ideia é desistir, e não vender, o caminho é outro, com regras e multa da Lei do Distrato: ver distrato de imóvel na planta. Vender a cessão costuma devolver mais dinheiro do que o distrato quando o mercado está firme.

ITBI na cessão

A Constituição inclui a cessão de direitos entre os fatos que o município pode tributar (art. 156, II), e alguns municípios cobram ITBI em cada cessão. O STF já decidiu que o ITBI só é devido com a transferência da propriedade no registro, mas aceitou rediscutir se isso vale para a cessão de direitos (Tema 1.124), e o julgamento de mérito estava pendente em outubro de 2026. A Lei Complementar 227/2026 manteve a cessão de direitos entre as hipóteses do ITBI no Código Tributário Nacional, e o trecho que deixaria as prefeituras cobrarem antes do registro, com desconto, foi vetado. Até o STF decidir, confirme na prefeitura de Barueri ou de Santana de Parnaíba se a cessão será cobrada. Quem paga é quem a lei municipal define como contribuinte, normalmente quem adquire, ou seja, o cessionário. O ITBI da escritura final é devido de qualquer forma: ver ITBI em Barueri e Santana de Parnaíba.

Imposto de renda sobre o ganho

A diferença entre o que você recebe pela cessão e o que pagou é ganho de capital, tributado como na venda de um imóvel pronto, pelas faixas da lei. Vale a regra geral de apuração e o prazo de pagamento até o último dia útil do mês seguinte, como em imposto de renda na venda de imóvel. Guarde os comprovantes de todas as parcelas pagas: são o seu custo.

Para quem compra a cessão

• Exija a anuência da incorporadora e o extrato oficial do saldo, com o índice de correção.
• Confira na matrícula do terreno se há patrimônio de afetação e se a incorporação está registrada.
• Confira as certidões do cedente: uma penhora sobre os direitos dele pode alcançar o contrato.
• Simule o financiamento do saldo antes de pagar o ágio: ver simulador de financiamento.