Atualizar o valor do imóvel no imposto de renda: o que ainda dá para fazer

A regra: custo, não mercado

O imóvel entra na declaração pelo que custou, e esse número fica o mesmo de um ano para o outro, salvo quando se soma uma benfeitoria. Valorização não é rendimento enquanto não há venda. Na venda, o imposto de renda incide sobre o ganho de capital: o preço de venda menos o custo declarado, de 15% a 22,5%, com os redutores e as isenções explicados em imposto de renda na venda de imóvel.

Daí a pergunta: quem comprou uma casa por R$ 800 mil há vinte anos e hoje pede R$ 4 milhões tem um ganho grande no papel, e quer saber se pode "corrigir" o valor declarado. Pela regra geral, não pode. A correção pela inflação também não entra: a lei deixou de admiti-la em 1996, e no lugar dela vieram os fatores de redução por tempo de posse.

A janela do Rearp

O Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp) foi criado pela Lei 15.265/2025 e regulamentado, na parte da atualização, pela Instrução Normativa RFB 2.302/2025. Para a pessoa física, funcionou assim:

• O que entrava: imóveis e veículos comprados com recursos de origem lícita até 31 de dezembro de 2024, informados na declaração do IR de 2025 e ainda não vendidos na data da opção. O inventariante também podia optar pelos bens do espólio.
• O que se pagava: 4% de imposto de renda, de forma definitiva, sobre a diferença entre o valor atualizado e o custo de aquisição. Sem o Rearp, essa diferença paga de 15% a 22,5% quando o imóvel é vendido.
• Os prazos: a declaração de opção (Deap), no e-CAC, até 19 de fevereiro de 2026, e a primeira ou única parcela até 27 de fevereiro de 2026, à vista ou em até 36 parcelas.
• A condição: o imóvel atualizado precisa ficar com o dono por cinco anos. Vendido antes, o benefício cai e o ganho volta à regra normal; como fica o imposto já pago nesse caso é conta para o contador.

A adesão está encerrada. Quem não transmitiu a Deap ou não pagou nesses prazos não está no regime. Até a data deste texto não há lei que reabra a atualização. Páginas que ainda oferecem "atualizar o valor do imóvel no IR" falam de uma janela que fechou.

Quem aderiu

O valor atualizado passa a ser o custo do imóvel para uma venda futura, desde que respeitado o prazo de cinco anos. Guarde a Deap, os comprovantes de pagamento de todas as parcelas e o laudo ou a referência usada para o valor de mercado: são esses papéis que sustentam o novo custo quando o imóvel for vendido. Parcela não paga é motivo para conversar com o contador antes de qualquer proposta de venda.

O que ainda reduz o imposto de uma venda futura

• Somar as benfeitorias. Reforma, ampliação, piscina, construção: o que foi gasto no imóvel e tem nota fiscal pode ser somado ao custo na declaração. Reforma sem nota não entra. O passo a passo está em como declarar imóvel e aluguel no IR.
• Usar os redutores por tempo de posse. A lei reduz o ganho conforme o tempo desde a compra, e imóvel comprado até 1969 tem redução de 100%. Isso não muda o valor declarado; muda o cálculo na venda.
• Conferir as isenções. O único imóvel vendido por até R$ 440 mil e o dinheiro aplicado em outro residencial em até 180 dias são as duas mais usadas. As condições estão no artigo do imposto de renda na venda.
• Declarar a construção pelo que custou. Quem comprou terreno e construiu soma ao custo do terreno o custo da obra, comprovado. Uma casa construída e não averbada também cria problema na venda, como em averbação de construção ou reforma.

Imóvel financiado: o valor cresce todo ano, e está certo

No imóvel financiado, o valor declarado é o total efetivamente pago até 31 de dezembro: a entrada mais as parcelas pagas. Por isso ele sobe a cada declaração, e essa é a única "atualização" que acontece todo ano sem ninguém pedir. O saldo devedor vai na ficha de dívidas. Como preencher está em como declarar imóvel e aluguel no IR.

Imóvel comprado antes de 1996

Três regras antigas ainda contam na venda de um imóvel de família:

• Correção até 1995. Para imóvel comprado até 31 de dezembro de 1995, o custo pôde ser corrigido monetariamente até essa data (Lei 9.249/1995, art. 17). Depois disso, não há correção.
• Comprado até 1988. O ganho tem redução de 5% por ano de posse até 1988; imóvel comprado até 1969 tem redução de 100% e não paga imposto sobre o ganho (Lei 7.713/1988, art. 18).
• Fatores de redução por tempo de posse, nas vendas desde 2005 (Lei 11.196/2005, art. 40).

Não há tabela para "atualizar" o valor declarado de um imóvel de 1980 ou de 1992: quem faz a conta dessas reduções é o programa de ganho de capital (GCAP) da Receita, na venda, com as datas da compra e da venda. Os detalhes estão em imposto de renda na venda de imóvel.

Nenhuma dessas saídas troca o custo por valor de mercado. Elas reduzem o ganho tributável dentro da regra, e é por isso que a nota da reforma de dez anos atrás vale mais do que parece.