Dívidas do imóvel na compra: IPTU, condomínio e laudêmio, quem paga

IPTU atrasado: passa para o comprador

O Código Tributário Nacional diz que os impostos sobre a propriedade, como o IPTU, se transferem para quem adquire o imóvel, salvo quando o título traz a prova de quitação (art. 130). Na prática: se a escritura for lavrada sem a certidão negativa de débitos de IPTU do imóvel, a dívida que existia passa a ser cobrada do novo dono, que depois teria de cobrar o vendedor.

Em Barueri e Santana de Parnaíba, a certidão de débitos do imóvel sai no site de cada prefeitura, pelo número de inscrição do IPTU. Barueri tem até 31 de dezembro de 2026 um programa de anistia de juros e multas sobre débitos municipais vencidos até 2025: quem vende com IPTU atrasado pode quitar com desconto antes da escritura. Os detalhes de cada município estão em IPTU em Barueri e Santana de Parnaíba.

Quanto tempo a prefeitura tem para cobrar, e o risco de perder o imóvel

A prefeitura tem cinco anos para cobrar o IPTU na Justiça, contados da constituição do crédito, em regra o lançamento de cada ano (Código Tributário Nacional, art. 174). Na execução fiscal, o próprio imóvel pode ser penhorado e levado a leilão, e a proteção do bem de família não vale para o IPTU do próprio imóvel (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). Não existe um prazo de atraso a partir do qual o imóvel "é perdido": o que existe é a execução, que pode começar a qualquer momento dentro desses cinco anos.

Condomínio e associação

No condomínio, quem compra responde pelas dívidas do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). A dívida é "do imóvel": o condomínio pode cobrar do novo dono e até pedir a penhora da unidade. Como a multa e os juros são calculados está em multa e juros por atraso no condomínio.

Em loteamento fechado com associação, a regra é outra, e depende do registro do ato constitutivo na matrícula e do Tema 492 do STF: ver taxa da associação em loteamento fechado.

Foro e laudêmio, nos imóveis da União

Muitos imóveis de Alphaville e Tamboré pagam foro anual à União. Débito de foro não quitado impede a emissão da CAT, a certidão sem a qual o cartório não lavra a escritura, e o laudêmio da venda é do vendedor. Ver laudêmio em Alphaville e Tamboré.

E no leilão?

A regra muda. Na arrematação em leilão judicial, o IPTU anterior se paga com o preço da arrematação, e o arrematante não responde por ele. Em 2024, o STJ fixou que é inválida a cláusula do edital que transfere esses débitos ao arrematante (Tema 1.134), com modulação de efeitos para casos anteriores. O condomínio segue lógica própria, e o edital precisa ser lido com cuidado: ver leilão de imóveis em Alphaville.

Como evitar herdar a dívida

1. Certidão negativa de débitos do IPTU do imóvel, na prefeitura, atualizada.
2. Declaração de quitação do condomínio ou da associação, assinada pelo síndico ou pela administração, com a data.
3. Certidão de débitos na SPU, se o imóvel for aforado.
4. Contrato com retenção: se houver dívida, o compromisso pode prever que ela seja paga com parte do preço, direto ao credor, no fechamento.

A lista completa de certidões do imóvel e do vendedor está em due diligence: as certidões, e o que o contrato precisa dizer sobre débitos, em contrato de compra e venda.