Quem é contribuinte, em uma tabela
| Operação | A pessoa física entra quando | Quanto da alíquota paga |
|---|---|---|
| Aluguel | no ano anterior, teve mais de 3 imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de aluguel (corrigidos pela inflação: perto de R$ 260 mil) | 30%, e o residencial desconta R$ 650 por mês por imóvel |
| Venda | no ano anterior, vendeu mais de 3 imóveis que tinha havia menos de 5 anos, ou mais de 1 que construiu | 50%, sobre o preço menos o valor de compra corrigido |
| Empresa ou holding | sempre, sem os limites da pessoa física | as mesmas reduções |
Quem fica fora continua pagando o que já pagava: o imposto de renda sobre o aluguel ou sobre o ganho na venda. A regra explicada, com os casos de herança, temporada e contratos antigos, está em quem paga IBS e CBS no aluguel, em quando a venda entra na reforma e no guia o que a reforma muda para quem tem imóvel.
Os exemplos dos artigos, refeitos pela calculadora
| Exemplo | 2027 | A partir de 2033 (estimativa) |
|---|---|---|
| Casa alugada por R$ 15 mil por mês, por quem é contribuinte | cerca de R$ 500 por mês (3,2% do aluguel) | cerca de R$ 1.300 por mês (8,6% do aluguel) |
| Venda por R$ 1,2 milhão, compra corrigida de R$ 990 mil | cerca de R$ 12 mil | cerca de R$ 32 mil |
Aplicada ao preço inteiro, a alíquota de 2033 daria cerca de R$ 180 mil na venda do exemplo: 15% sobre R$ 1,2 milhão. A lei não cobra assim. O imposto recai sobre a diferença entre o preço e o valor de compra corrigido.
O que a calculadora não faz
Não calcula o imposto de renda, que continua igual e soma-se ao IBS e à CBS: o que sobra do aluguel está na calculadora de rentabilidade de aluguel, e o que sobra da venda, em quanto sobra ao vender. Não abate créditos, não trata temporada nem permuta, não estima o valor de referência que a lei permite usar no lugar do valor de compra e não faz a conta da empresa. Onde a lei não tem leitura pacífica, a tela mostra a ressalva e manda a pergunta ao contador. O ITBI continua municipal e tem a calculadora de ITBI.
Perguntas frequentes
Quanto vou pagar de IBS e CBS sobre o aluguel?
Só paga quem é contribuinte: a pessoa física com mais de 3 imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de aluguel no ano anterior, as duas condições juntas. Para quem entra, a conta tem três peças: a locação paga 30% da alíquota, o aluguel residencial desconta R$ 650 por mês por imóvel (R$ 600 da lei, corrigidos pela inflação), e em 2027 a alíquota somada é de 11,3%. Uma casa alugada por R$ 15 mil por mês paga cerca de R$ 500 por mês em 2027 e cerca de R$ 1.300 a partir de 2033 (estimativa), antes de créditos e sem o imposto de renda, que continua igual.
Como calcular o IBS e a CBS na venda de um imóvel?
Para quem é contribuinte na venda: preço de venda menos o redutor de ajuste (o valor de compra corrigido pelo IPCA, mais o ITBI e o laudêmio pagos na compra), vezes metade da alíquota. Um imóvel comprado por R$ 900 mil, com compra corrigida de R$ 990 mil, vendido por R$ 1,2 milhão, tem base de R$ 210 mil: cerca de R$ 12 mil se a venda for em 2027 e cerca de R$ 32 mil a partir de 2033 (estimativa). A venda eventual de pessoa física não paga.
Qual alíquota a calculadora usa?
Para 2027 e 2028, 11,3%: a alíquota de referência da CBS calculada pelo TCU em 28/10/2026, que o Senado tem até 15/12/2026 para fixar; se passar de 22/12/2026 sem resolução, vale o cálculo do TCU. A partir de 2033, 30%, estimativa: a CBS do TCU somada ao IBS estimado pelo Comitê Gestor (a estimativa anterior era 27,91%). As duas podem ser trocadas na tela, e as datas em que foram conferidas ficam à vista.
Por que o resultado mostra 2027 e o sistema completo separados?
Porque a reforma tem transição. Em 2026, ano de teste, não há nada a recolher. Em 2027 e 2028 a CBS é cobrada e o IBS fica em 0,1%. De 2029 a 2032 o IBS sobe aos poucos, com alíquotas que ainda não foram calculadas, e a calculadora não inventa número para elas. A partir de 2033 o sistema está completo.
Qual a diferença para a calculadora de tributos da Receita Federal?
A ferramenta da Receita calcula os tributos de operações e documentos fiscais, para empresas e sistemas de emissão de nota. Esta responde a uma pergunta anterior, para quem tem imóvel: se a regra do IBS e da CBS alcança o seu aluguel ou a sua venda, com o motivo escrito, e, se alcança, a ordem de grandeza ano a ano.
Tenho contrato de aluguel anterior a 16/01/2025. Qual sai menor: os 3,65% ou a regra nova?
Depende da alíquota que o Senado fixar e dos créditos de cada caso, e a calculadora mostra os dois números lado a lado, sem escolher. Com as alíquotas de hoje, num contrato residencial de R$ 12 mil por mês, a opção de 3,65% dá cerca de R$ 450 por mês, sem redutor social e sem créditos, e a regra nova dá cerca de R$ 400 em 2027. No residencial, a opção vale até o fim do prazo original ou 31/12/2028, o que vier primeiro, e é irretratável: a escolha é do contador, com o contrato em mãos.
Simulação com os números que você informou e as regras da Lei Complementar 214/2025, com as alterações da LC 227/2026, e do Decreto 12.955/2026, conferidas na data indicada. A alíquota de 2027 é a calculada pelo TCU e ainda depende do Senado; a de 2033 é estimativa. Valores antes de créditos e sem o imposto de renda, que continua igual. Não é planejamento tributário nem parecer: leve o resultado ao seu contador. Fontes: Lei Complementar 214/2025, com as alterações da LC 227/2026 e Decreto 12.955/2026 (regulamento da CBS), lidos no texto consolidado em 04/11/2026.