Condômino inadimplente ou antissocial: o que o condomínio pode e não pode fazer

O condômino que não paga

• Multa e juros: multa de até 2% sobre o débito e juros de 1% ao mês, se a convenção não fixar outros (Código Civil, art. 1.336, § 1º). Ver multa e juros por atraso no condomínio.
• Cobrança judicial, com a cota condominial como título executivo, e penhora do imóvel, mesmo que seja bem de família: ver bem de família.
• Não pode restringir o uso das áreas comuns. O STJ decidiu em 2016 e em 2019 que proibir o devedor de usar piscina, salão de festas ou elevador é ilegal, mesmo com previsão no regimento: as sanções do Código Civil para a inadimplência são as financeiras.
• Não pode expor o devedor com lista nominal em elevador ou mural. A prestação de contas pode informar a unidade inadimplente aos condôminos, sem constrangimento público.

Quem é o condômino antissocial

A lei não lista condutas. Fala em comportamento antissocial reiterado que gere incompatibilidade de convivência com os demais (Código Civil, art. 1.337, parágrafo único). Um episódio isolado não basta. Os casos que costumam chegar à assembleia são:

• ameaças, ofensas ou agressões a vizinhos e funcionários;
• perturbação grave e repetida do sossego, como festas e barulho de madrugada;
• danos às áreas comuns;
• obras que põem em risco a estrutura ou as instalações, como gás e esgoto.

"Condômino", para o Código Civil, é o proprietário da unidade, e também quem a comprou por promessa de compra e venda ou cessão, com os mesmos deveres (art. 1.334, § 2º). Morador que não é dono, como o inquilino, responde perante o proprietário: ver mais abaixo.

As multas por comportamento

Os deveres estão no art. 1.336 e na convenção: não prejudicar a segurança, a saúde e o sossego dos vizinhos, não mudar a fachada, usar a unidade conforme a destinação. O que é regra de cada residencial está na convenção e no regimento.

O direito de defesa

Antes de multar por comportamento antissocial, o condomínio precisa notificar o condômino e dar a ele a chance de se defender. O STJ anulou em 2015 uma multa aplicada em assembleia sem essa etapa. Na prática: registro das ocorrências, notificação escrita com prazo para resposta, e só então a votação em assembleia. Multa sem esse rito é a que cai na Justiça.

E expulsar?

O Código Civil em vigor não prevê a expulsão do condômino. Há decisões de tribunais estaduais, inclusive do de São Paulo, que proibiram o morador de permanecer no imóvel em casos extremos, sem tirar dele a propriedade: ele continua podendo alugar ou vender. É exceção, depende de ação judicial e de prova de que as multas foram aplicadas e não resolveram.

O projeto de atualização do Código Civil em tramitação no Senado (PL 4/2025) propõe prever expressamente a exclusão do condômino por descumprimento grave e reiterado. Enquanto não for aprovado, vale o que está acima.

Na prática, o caminho para chegar até lá é sempre o mesmo: registrar cada ocorrência, notificar, multar com direito de defesa, escalar a multa e, só então, levar à Justiça com esse histórico.

Quando o problema é o inquilino

A multa é aplicada ao proprietário da unidade, que responde perante o condomínio e cobra do inquilino conforme o contrato. Comportamento que viola o contrato de locação pode levar ao despejo por infração contratual (Lei 8.245/1991, art. 9º, II). Em residencial de casas, as brigas mais comuns, como barulho, árvore e muro, também têm regra no Código Civil: ver direito de vizinhança.