Defeito no imóvel depois da compra: vício oculto, prazos e o que dá para exigir

O que é vício oculto, e o que não é

• É: defeito anterior à venda, que uma pessoa comum não perceberia na visita, e que torna o imóvel impróprio ao uso ou diminui o seu valor (Código Civil, art. 441). Infiltração disfarçada por pintura nova, tubulação condenada dentro da parede, fiação fora de norma, recalque de fundação.
• Não é: o defeito aparente, que estava à vista na visita; o desgaste natural de um imóvel usado; o problema que surgiu depois da entrega por uso ou falta de manutenção.
• Vendedor que sabia e escondeu responde também por perdas e danos, além de devolver o que recebeu (art. 443). Quem não sabia devolve o valor e as despesas do contrato.

Comprou de pessoa física: o Código Civil

São prazos de decadência: passaram, o direito acaba. Os dois pedidos possíveis são desfazer a compra, com devolução do preço, ou ficar com o imóvel e pedir abatimento (art. 442). Cláusula de "venda no estado em que se encontra" protege o vendedor do defeito aparente, não do oculto que ele conhecia e calou.

Comprou de construtora: Código Civil e consumidor

• Solidez e segurança: a construtora responde por 5 anos pelos defeitos que comprometem a solidez e a segurança da obra, como estrutura, fundação e impermeabilização (art. 618). Descoberto o defeito, a ação precisa ser proposta em 180 dias (art. 618, parágrafo único).
• Vício oculto pelo consumidor: 90 dias para reclamar, contados de quando o defeito aparece (Código de Defesa do Consumidor, art. 26, II e § 3º). A reclamação formal, comprovada, suspende esse prazo até a resposta da empresa.
• Indenização pelo prejuízo: o STJ distingue o prazo de garantia do prazo para pedir indenização pelos danos, e tem aplicado a este o prazo geral do Código Civil, mais longo. Quem já perdeu o prazo de garantia deve consultar um advogado antes de desistir.
• Manual do proprietário: traz os prazos de garantia de cada sistema e as manutenções exigidas. Deixar de fazer a manutenção prevista é o argumento mais usado pela construtora para negar o reparo.

Imóvel alugado, financiado e o papel do corretor

• Alugado: quem aluga não compra, mas é protegido de forma parecida. O locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (Lei 8.245/1991, art. 22, IV) e deve entregar o imóvel em condições de uso: ver reparos e benfeitorias no imóvel alugado.
• Financiado: as regras são as mesmas. O banco financia, mas não responde pelo defeito do imóvel que o particular vendeu.
• Corretor: deve informar ao cliente o que sabe sobre os riscos do negócio, e responde por perdas e danos se omitir (Código Civil, art. 723).

O que fazer ao descobrir o defeito

1. Documente: fotos e vídeos datados, e um laudo técnico de engenheiro, que diga a causa e se o problema é anterior à compra. Provar que o defeito já existia é tarefa de quem reclama, e é aí que a maioria dos casos se decide.
2. Guarde as notas de qualquer reparo emergencial que não pôde esperar.
3. Notifique por escrito o vendedor ou a construtora, com o laudo, e guarde o comprovante de entrega.
4. Não conserte antes de documentar: reparo feito sem prova da causa apaga a evidência.
5. Cuide dos prazos: a notificação não suspende os prazos do Código Civil; se não houver acordo, a ação precisa entrar antes de eles vencerem.

Como reduzir o risco antes de assinar

• Uma vistoria técnica antes da proposta, com umidade, instalações e telhado: ver vistoria antes de comprar.
• Perguntar por escrito sobre infiltrações, reformas e reparos recentes, e guardar as respostas.
• Pintura recente num só cômodo, cheiro de umidade e móvel encostado numa parede específica merecem atenção.
• No contrato, uma declaração do vendedor de que não conhece defeitos ocultos: ver contrato de compra e venda.