Contrato de compra e venda de imóvel: o que precisa ter

Contrato, escritura e registro: três coisas diferentes

O Código Civil separa três momentos, e muita confusão vem de tratá-los como um só:

• O compromisso (contrato particular). É o contrato preliminar: as partes se obrigam a fazer a venda definitiva. Ele precisa ter os requisitos essenciais da venda, e, sem cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a escritura, inclusive na Justiça (arts. 462 a 464).
• A escritura pública. Lavrada em cartório de notas, é obrigatória quando o imóvel vale mais de 30 vezes o maior salário mínimo do país (art. 108). Em 2026, com o mínimo de R$ 1.621, isso dá R$ 48.630: na prática, toda casa e todo apartamento de Alphaville.
• O registro. A propriedade só se transfere quando a escritura é registrada na matrícula, no Registro de Imóveis (art. 1.245). Até lá, para todos os efeitos, o dono é quem está na matrícula.

As etapas e os custos da escritura e do registro estão em escritura e registro de imóvel. Quando a compra é financiada, o contrato do banco tem força de escritura e substitui a escritura do cartório de notas, mas o registro continua obrigatório.

O compromisso também pode ser registrado na matrícula. Sem cláusula de arrependimento e registrado, ele dá ao comprador um direito real sobre o imóvel, oponível a terceiros, e o direito de exigir a escritura ou pedir a adjudicação (arts. 1.417 e 1.418). Vale considerar quando o prazo até a escritura é longo.

O que o contrato precisa ter

• As partes, completas. Nome, CPF, estado civil e, se casados, o regime de bens. Quem é casado precisa da assinatura do cônjuge para vender, salvo no regime de separação absoluta (art. 1.647). Se alguém assina por procuração, a procuração precisa dar poderes para aquela venda, como em procuração para comprar ou vender imóvel.
• O imóvel, pela matrícula. Número da matrícula e cartório, endereço, áreas e vagas. A matrícula também diz se há hipoteca, alienação fiduciária ou penhora a resolver antes da escritura.
• O preço e o caminho do dinheiro. Valor total, sinal, parcelas com data, parte financiada e, quando o imóvel ainda está financiado, quanto vai direto ao banco do vendedor (ver vender imóvel financiado).
• As condições. Se a compra depende da aprovação do financiamento ou da venda de outro imóvel, o contrato diz isso, com prazo, e o que acontece com o sinal se a condição não se cumprir.
• O prazo da escritura e da posse. Até quando se assina a escritura e em que dia o comprador recebe as chaves.
• As certidões. Quais o vendedor entrega e até quando. A lista está em due diligence: as certidões do imóvel e do vendedor.
• Os débitos. IPTU e condomínio até a entrega das chaves são do vendedor, e o contrato deve dizer isso: a dívida de condomínio acompanha o imóvel, e quem compra herda a cobrança.
• A multa. O que acontece se alguém atrasar ou desistir.

O sinal e o arrependimento

O sinal (arras) tem duas funções, e o contrato precisa dizer qual delas vale:

• Arras confirmatórias, o padrão. O sinal confirma o negócio e vira parte do preço. Se quem deu o sinal desiste, perde o sinal; se quem recebeu desiste, devolve em dobro, com correção. A parte prejudicada pode pedir indenização maior se provar prejuízo maior (arts. 417 a 419).
• Arras penitenciais, quando o contrato prevê o direito de se arrepender. O sinal é o preço da desistência, e não há indenização além dele (art. 420).

Como isso funciona na prática, e quando o sinal volta, está em devolução do sinal em caso de desistência e em cláusula de arrependimento na compra de imóvel.

Quem paga o quê

Se o contrato não disser nada, as despesas de escritura e de registro são do comprador, e as da entrega do imóvel, do vendedor (art. 490). O ITBI, na prática, também é pago pelo comprador. A comissão de corretagem é combinada à parte, como explicado em comissão de corretagem: quem paga. Nada disso impede outra divisão; impede apenas que a divisão fique sem escrever.

Testemunhas e assinatura pelo gov.br

• Testemunhas não são obrigatórias para o contrato valer. Elas servem para outra coisa: o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas vira título executivo, e a dívida pode ser cobrada direto na execução, sem um processo para provar o contrato antes (Código de Processo Civil, art. 784, III).
• Assinatura eletrônica vale. O contrato particular pode ser assinado eletronicamente, inclusive pela assinatura do gov.br (Lei 14.063/2020). Quando a integridade da assinatura eletrônica é conferida pelo provedor, o CPC dispensa as testemunhas para o título executivo (art. 784, § 4º); como ainda se discute que provedor serve para isso, colher as duas testemunhas continua sendo a forma mais segura. Se o contrato vai ser registrado na matrícula, pergunte antes ao cartório que tipo de assinatura ele aceita.

Parcelado direto com o vendedor

Entre pessoas físicas, o vendedor pode receber em parcelas, sem banco. O risco dele é entregar o imóvel e não receber; o do comprador, pagar e não receber a escritura. Duas formas de proteger os dois:

• Compromisso registrado, escritura no fim. As parcelas são pagas sob o compromisso, registrado na matrícula, e a escritura é lavrada na quitação.
• Escritura agora, com alienação fiduciária ao vendedor. A propriedade passa ao comprador, e o imóvel fica em garantia do próprio vendedor até a última parcela. A alienação fiduciária não é exclusiva de bancos: pessoa física pode contratá-la (Lei 9.514/1997, art. 22, § 1º). Faça por escritura pública.

Em qualquer das duas, o contrato precisa dizer o índice de correção das parcelas, a multa por atraso e o que acontece se o comprador parar de pagar.

O risco de ficar só no contrato

Comprar e ficar anos só com o contrato particular, sem escritura e sem registro, é o risco que mais aparece nas buscas, e com razão. Enquanto a matrícula estiver no nome do vendedor:

• dívidas dele podem levar o imóvel a penhora;
• se ele morrer, o imóvel entra no inventário, e a escritura passa a depender dos herdeiros;
• nada impede, na matrícula, uma segunda venda para outra pessoa;
• o banco não financia, e uma venda futura começa com o problema.

Registrar o compromisso diminui esses riscos, como explicado acima; lavrar a escritura e registrá-la acaba com eles. O que vem depois do contrato, passo a passo, está em escritura e registro de imóvel.

E o modelo pronto, em Word ou PDF?

A Alpha DL não publica modelo para preencher, de propósito. Num imóvel de alto valor, o que decide o contrato é justamente o que nenhum modelo sabe: como o dinheiro vai circular, se há financiamento, se o imóvel tem garantia, o que acontece se o banco não aprovar. Use a lista de o que o contrato precisa ter como roteiro para conferir o contrato que for redigido para você.

O contrato em si não tem taxa: os custos são os honorários de quem o redige, o reconhecimento de firma, se houver, e o registro do compromisso, se você registrar. A escritura e o registro da compra têm custos próprios.

Antes de assinar

• Leia a matrícula atualizada, emitida há poucos dias, antes de pagar o sinal.
• Pague o sinal só com o contrato assinado, por transferência para a conta do vendedor que está na matrícula, nunca para terceiros.
• Escreva o que foi combinado de boca: móveis que ficam, reformas a fazer, data da mudança.
• Imóvel na planta é outro contrato. Com incorporadora valem a Lei 4.591/1964 e o quadro-resumo; as regras de desistência estão em desistir de imóvel financiado.

Contrato de valor alto merece a leitura de um advogado. O papel do corretor é outro: chegar ao acordo e transcrevê-lo sem lacuna, com a documentação conferida antes de qualquer pagamento.