Laudêmio em Alphaville e Tamboré: o que é, quanto custa e quem paga

Por que Alphaville paga laudêmio

Laudêmio é o valor pago à União na transferência onerosa de um imóvel que ela administra pela SPU: compra e venda, permuta, dação em pagamento, promessa de compra e venda. Em Alphaville e Tamboré, a origem é a terra do antigo Sítio Tamboré, sobre a qual a Justiça Federal reconheceu o domínio direto da União. Em 2021, a Folha de Alphaville registrou que todas as 3.532 casas da região de Alphaville e Tamboré, em Barueri, estavam sujeitas a foro e laudêmio.

Não é terreno de marinha, como às vezes se lê: o laudêmio de Alphaville vem do aforamento, a enfiteuse sobre a antiga terra do Sítio Tamboré, e não da faixa do litoral. A regra do valor e do pagamento é a mesma.

Também em 2021, o governo federal anunciou a intenção de acabar com a cobrança. Ela continua: em 2023 a SPU reavaliou em massa os imóveis de residenciais de Barueri e Santana de Parnaíba, e o laudêmio subiu; em 2026 a SPU segue descrevendo o cálculo e a cobrança nas suas perguntas frequentes.

Quanto custa

• 5% do valor do terreno, pela avaliação registrada na SPU. Construção e melhorias ficam fora da conta.
• A avaliação vem da Planta de Valores Genéricos da SPU, que pode usar o valor venal da prefeitura. Desde a reavaliação de 2023 em residenciais da região, ela ficou mais próxima do mercado.
• Não depende do preço da venda: um terreno avaliado em R$ 1,5 milhão gera R$ 75 mil de laudêmio, venda-se a casa por R$ 3 milhões ou por R$ 5 milhões.

Para saber o valor exato antes de anunciar, a SPU indica simular a guia no Portal de Atendimento: em Serviços Financeiros, "Calcular Laudêmio", com o número do RIP do imóvel e um valor de transação simbólico. Se a avaliação parecer errada, há pedido de revisão no mesmo portal.

Quem paga e quando

O laudêmio é obrigação do vendedor, e deve ser pago antes da escritura. É um custo da venda como a corretagem, e entra na conta do que sobra: ver quanto sobra depois de vender. Nada impede comprador e vendedor de combinarem outra divisão no contrato, mas por escrito, como em contrato de compra e venda.

Para quem compra, a SPU faz um alerta: exija do vendedor a CAT em nome dele. CAT em nome de outra pessoa quer dizer cadastro irregular na SPU, e ela não serve para a sua compra.

A CAT e o passo a passo

1. Conferir o cadastro. O dono registrado na SPU tem de ser quem está vendendo. Se não for, a cadeia precisa ser regularizada antes.
2. Calcular e pagar o laudêmio no Portal de Atendimento da SPU, que gera o DARF.
3. Emitir a CAT (Certidão de Autorização para Transferência), 72 horas depois do pagamento. Ela vale 90 dias, e é exigida para lavrar a escritura e registrá-la na matrícula.
4. Escritura e registro, como em qualquer compra: escritura e registro de imóvel.
5. Atualizar o responsável na SPU, em até 60 dias. Passado o prazo, a SPU cobra multa de transferência.

O foro anual

Além do laudêmio na venda, o imóvel aforado paga todo ano o foro à União. A SPU emitiu cobrança de foro para 46.881 imóveis em Barueri e Santana de Parnaíba em 2023, e o reajuste anual é limitado a duas vezes a inflação do ano anterior. Foro em atraso leva o nome ao Cadin e pode virar dívida ativa, e débito na SPU impede a emissão da CAT: confira antes de assinar qualquer proposta, pela certidão de débitos do imóvel no portal da SPU.

Como saber se o imóvel paga laudêmio

• Na matrícula. Imóvel aforado traz o aforamento e, em geral, o número do RIP, o registro do imóvel na SPU. Ver como ler a matrícula.
• Na guia do foro. Quem tem imóvel aforado recebe a cobrança do foro todo ano; peça ao vendedor a última.
• No portal da SPU, pela consulta do imóvel ou pela certidão.

Nem todo imóvel de Barueri e Santana de Parnaíba é aforado, e Alphaville é um território grande. A conferência é imóvel a imóvel, antes da proposta. A diferença entre os dois lados da divisa no resto dos impostos está em Alphaville ou Tamboré e no ITBI de Barueri e Santana de Parnaíba.