Divórcio e partilha do imóvel: os três caminhos e o que cada um custa

O regime de bens decide o que se divide

Antes de discutir o imóvel, é preciso saber qual regra se aplica. Os três mais comuns:

• Comunhão parcial de bens — o padrão desde 1977 para quem casou sem pacto. Divide-se o que foi adquirido onerosamente na constância do casamento, independentemente de em nome de quem esteja. O que cada um já tinha antes, e o que recebeu por herança ou doação, não entra.
• Comunhão universal — divide-se praticamente tudo, inclusive o anterior ao casamento, com poucas exceções.
• Separação de bens — cada um fica com o que está em seu nome. Mesmo aqui, contribuições comprovadas do outro na aquisição podem virar discussão.

Para quem vive em união estável sem contrato escrito, aplica-se a comunhão parcial. É o ponto que mais surpreende: não ter casado no papel não significa que o imóvel não se divide.

Meação não é herança

Vale fixar a distinção, porque ela muda a conta e a conversa. A meação é a metade que já é sua — você não recebe do outro, você retira o que é seu. Não há transmissão, e por isso não há imposto sobre ela.

O imposto aparece quando a divisão sai do meio a meio: aí existe uma parte que passa de um para o outro, e essa parte é transmissão. É o excesso de meação, e é dele que os cartórios e as secretarias de fazenda tratam.

Os três caminhos

1. Vender e dividir o resultado. O mais simples juridicamente e o mais difícil emocionalmente. Encerra a relação patrimonial de vez, e cada um sai com dinheiro para recomeçar. Exige acordo sobre preço, sobre prazo e sobre quem conduz a venda — e aqui um terceiro neutro ajuda mais do que parece, porque o imóvel deixa de ser terreno de disputa e vira um ativo a ser bem vendido.

2. Um compra a parte do outro. Comum quando há filhos em idade escolar e a mudança pesa. Exige dinheiro disponível ou crédito, e exige um valor aceito pelos dois — que é onde a negociação costuma travar, porque quem sai quer o teto do mercado e quem fica quer o piso. Uma avaliação técnica feita por quem não tem interesse na resposta resolve boa parte disso.

3. Manter os dois, em condomínio. Parece a saída sem custo e é a que mais volta como problema. Enquanto durar, os dois respondem por IPTU, condomínio e conservação, nenhum vende sem o outro, e uma dívida futura de qualquer um dos dois pode alcançar a parte dele. Se for a escolha, que seja com prazo e regra escritos: quem mora, quem paga o quê, e o que dispara a venda.

Quando o imóvel ainda é financiado

Aqui a decisão deixa de ser só do casal. O contrato foi assinado com duas rendas e duas garantias; tirar um nome significa refazer a análise de crédito com uma só. O banco pode recusar — e recusa com frequência.

Os caminhos reais são três: quem fica assume a dívida sozinho, se passar na análise; o casal vende o imóvel e quita o saldo devedor no fechamento; ou os dois continuam no contrato mesmo separados, o que mantém os dois responsáveis perante o banco, independentemente do que o acordo de divórcio disser entre eles.

Onde entra imposto

Partilha exatamente meio a meio, sem pagamento de um para o outro, é divisão do que já era de cada um — não há transmissão e não há imposto sobre ela. Quando a divisão é desigual, o excesso é que importa:

• Excesso com pagamento (um compra a parte do outro): é transmissão onerosa, e incide ITBI, imposto municipal, sobre a parte transmitida. As alíquotas de Barueri e Santana de Parnaíba estão em ITBI nos dois municípios.
• Excesso sem pagamento (um abre mão em favor do outro): é transmissão gratuita, e incide ITCMD, imposto estadual — o mesmo da doação.
• Imposto de renda: transferir na partilha pelo mesmo valor que consta na declaração não gera ganho de capital. Transferir por valor maior pode gerar, e a diferença é tributável. A venda do imóvel a terceiro segue as regras normais de IR na venda.

Estes são os mecanismos; alíquotas e isenções mudam por município e por estado e devem ser confirmadas na data da operação, com um advogado e um contador.

Cartório ou Justiça

Desde a Lei 11.441/2007, o divórcio pode ser feito em cartório, por escritura pública, quando é consensual, não há filhos menores ou incapazes, e as partes estão assistidas por advogado. É mais rápido e mais barato, e a escritura já serve para registrar a partilha na matrícula.

Havendo filhos menores, incapazes ou desacordo, o caminho é judicial, pelo Código de Processo Civil. Nada impede que a partilha dos bens seja resolvida depois, em separado — inclusive porque prolongar o divórcio para brigar por um imóvel costuma custar mais do que a diferença em disputa.

Como decidir sem decidir errado

Três perguntas, nesta ordem, resolvem a maior parte dos casos. Quanto o imóvel vale de verdade — não quanto se pagou nem quanto o vizinho pediu; quanto sobra depois de saldo devedor, corretagem e imposto, que é o número que de fato se divide; e quem consegue crédito, se a ideia é um ficar com o bem.

Responder as três antes de negociar muda a conversa: deixa de ser uma disputa sobre quanto cada um acha e passa a ser uma divisão de um número que os dois conferiram. É o trabalho que a Alpha DL faz nesses casos — avaliação e leitura da documentação para os dois lados, não para um.

Respondendo direto à dúvida que traz a maioria dos leitores até aqui: o imóvel comprado durante o casamento em comunhão parcial se divide entre os dois mesmo estando em nome de um só. A partir daí, vender e dividir, um comprar a parte do outro, ou manter em condomínio — e, havendo financiamento, nenhuma dessas saídas acontece sem a concordância do banco.