Em resumo
Se o preço foi fixado pela área ou a área foi determinada no contrato (venda ad mensuram) e ela não corresponde, o comprador pode exigir o complemento, e, se não for possível, o abatimento proporcional ou o desfazimento da compra (Código Civil, art. 500). Diferença de até 1/20 (5%) presume-se tolerável, salvo prova de que o comprador não teria comprado. Na venda de coisa certa, em que a área é só referência (venda ad corpus), não há complemento. O prazo é de 1 ano do registro (art. 501).
Ad mensuram e ad corpus
- Ad mensuram: a área é parte do negócio, porque o preço foi calculado por metro quadrado ou a área foi determinada no contrato. Faltando área, falta parte do que se comprou.
- Ad corpus: compra-se um imóvel certo e discriminado ("o lote 12 da quadra B, com a casa"), e a área aparece só como referência. Mesmo sem a expressão "ad corpus" no contrato, é assim que muitos juízes leem a venda de casa ou de lote identificado (art. 500, § 3º).
A cláusula "venda ad corpus" ajuda o vendedor, mas não blinda uma diferença grande, que muda o que o comprador recebeu. A decisão é sempre do caso concreto.
O que dá para exigir
- Complemento da área, quando possível, como num terreno com área contígua do mesmo vendedor.
- Abatimento proporcional do preço, o pedido mais comum.
- Desfazimento da compra, quando a diferença compromete o negócio.
Se a área for maior do que a declarada e o vendedor provar que não sabia, ele pode pedir o complemento do preço ou a devolução do excesso, à escolha do comprador (art. 500, § 2º).
Qual área conta
| Área | O que é |
|---|---|
| Do terreno | A da matrícula, conforme o levantamento registrado |
| Construída averbada | A que consta da matrícula, depois do habite-se |
| Construída real | A que existe, que pode incluir ampliação não averbada |
| Privativa (apartamento) | A da unidade, sem as áreas comuns |
| Total (apartamento) | Privativa somada à fração das áreas comuns |
Muitas diferenças vêm daqui: o anúncio usa a área total, a escritura a privativa, ou a casa tem uma ampliação que nunca foi averbada. A área não averbada não está na matrícula e pesa no financiamento e na venda futura: ver averbação de construção. E o preço por metro quadrado muda conforme a área usada na conta: ver preço por metro quadrado.
O prazo de 1 ano
O direito ao complemento, ao abatimento ou ao desfazimento decai em 1 ano, contado do registro da escritura. Se o vendedor atrasou a entrega da posse, o prazo corre a partir da entrega (art. 501). É prazo de decadência: passou, o direito acaba, e conversa ou notificação não o suspendem.
Comprou de construtora
Na compra de imóvel na planta ou novo, de construtora ou incorporadora, vale também o Código de Defesa do Consumidor. Há decisões que não aplicam automaticamente a tolerância de 1/20 quando a área privativa entregue é menor que a prometida no memorial, e o pedido pode incluir indenização. Os prazos nesse caso são discutidos nos tribunais; com a diferença medida em mãos, o advogado define o caminho logo, sem esperar.
Corrigir a área na matrícula
Quando a área registrada não corresponde à realidade, mesmo sem briga com o vendedor, a matrícula pode ser corrigida por retificação de área direto no Registro de Imóveis, com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e a concordância dos vizinhos confrontantes (Lei 6.015/1973, art. 213, II). Sem a concordância de algum vizinho, o caso vai à Justiça.
IPTU com metragem diferente da escritura é outra coisa: o cadastro da prefeitura é independente do registro. A diferença costuma vir de construção que a prefeitura lançou e que nunca foi averbada, ou de cadastro antigo. Ela não muda a propriedade, mas vale entender a causa antes de comprar, e o cadastro pode ser revisto na prefeitura.
Como evitar
- Compare a área do anúncio com a matrícula e com a averbação, antes da proposta: ver como ler a matrícula.
- Em terreno e casa, um levantamento topográfico confere as divisas e a área real.
- No contrato, diga se a área é determinante e qual área está sendo usada.
- Defeitos que não são de área, como infiltração, têm outras regras: ver defeito no imóvel depois da compra.
Conferindo a área antes de comprar?
A Alpha DL compara anúncio, matrícula e averbação antes da proposta e aponta quando vale um levantamento topográfico.
Falar com um especialistaPerguntas frequentes
Comprei um imóvel com área menor que a escritura. O que posso exigir?
Se a venda foi ad mensuram, com preço por área ou área determinada, o complemento da área, ou o abatimento proporcional do preço, ou o desfazimento da compra (Código Civil, art. 500). Diferença de até 1/20 presume-se tolerável.
Qual o prazo para reclamar da área menor?
1 ano a contar do registro da escritura, ou da entrega da posse, se ela atrasou por culpa do vendedor (art. 501).
O que é venda ad corpus?
É a venda de um imóvel certo e discriminado, em que a área aparece só como referência. Nela, o comprador não tem direito a complemento por diferença de área (art. 500, § 3º).
O que fazer quando o terreno está menor que a matrícula?
Se a compra foi ad mensuram e não passou 1 ano do registro, pedir complemento, abatimento ou desfazimento (Código Civil, arts. 500 e 501). Para corrigir a matrícula, a retificação de área no Registro de Imóveis, com planta, memorial e a concordância dos vizinhos (Lei 6.015/1973, art. 213).
Qual a metragem mínima de um lote para ter escritura própria?
Pela lei federal de parcelamento do solo, 125 m² e 5 m de frente, salvo legislação municipal mais exigente ou urbanização específica (Lei 6.766/1979, art. 4º, II). Fração de um terreno maior, sem desmembramento aprovado, não ganha matrícula própria.
O que diz o artigo 490 do Código Civil?
Que, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador, e as da entrega da coisa, com o vendedor.
Qual a tolerância de diferença de área?
Até 1/20 da área total enunciada, ou 5%, presume-se que a referência à área era só enunciativa, salvo se o comprador provar que, sabendo, não teria comprado (art. 500, § 1º).
Fontes consultadas
- Código Civil, arts. 490, 500 e 501 (Planalto)
- Lei 6.015/1973, art. 213: retificação de área (Planalto)
- Lei 6.766/1979, art. 4º: lote mínimo (Planalto)
Informações de caráter geral, verificadas em 29/10/2026. Regras, valores e condições podem mudar — confirme o caso específico com a Alpha DL e com as fontes oficiais.