Direito real de habitação: quando o viúvo pode continuar morando no imóvel

Quando vale

• O imóvel era a residência da família quando o cônjuge morreu.
• É o único imóvel residencial a inventariar, como diz o art. 1.831. Para o STJ, ter outros bens no patrimônio próprio não tira o direito do sobrevivente.
• Vale para o casamento em qualquer regime, inclusive a separação obrigatória de bens, e para a união estável, reconhecida pelo STJ com base na Lei 9.278/1996.
• Vale mesmo que o imóvel tenha sido comprado antes do casamento e seja só do falecido: o direito não depende de o sobrevivente ser dono de parte dele.
• Recai sobre o imóvel em que o casal morava por último, antes da morte.
• Se o espólio tem mais de um imóvel residencial, a letra da lei (o único "daquela natureza") abre discussão, decidida caso a caso.
• Não depende de registro para existir, embora possa ser registrado na matrícula, o que dá publicidade e protege contra terceiros.

O que ele impede

• Cobrança de aluguel pelos herdeiros: o direito é gratuito.
• Extinção do condomínio e venda forçada pelos herdeiros, enquanto o sobrevivente morar ali. O STJ decidiu isso em 2021, ao reformar uma decisão que mandava vender o imóvel.
• Que o imóvel seja alugado ou emprestado pelo próprio sobrevivente: o direito é de morar, não de explorar o imóvel. Quem quer renda precisa de outro arranjo com os herdeiros, como o usufruto.

As despesas do dia a dia, como condomínio, contas e conservação, ficam com quem mora. O IPTU costuma ser discutido caso a caso; vale combinar por escrito.

Limites e exceções

• Imóvel que já era de terceiros em parte: se o falecido tinha só uma fração e o resto pertencia a outra pessoa antes da morte (um irmão, por exemplo), o direito não se impõe a esse coproprietário.
• Mitigação: em 2024, o STJ admitiu afastar o direito quando o imóvel era o único bem a dividir entre os filhos e o sobrevivente tinha recursos suficientes para morar com dignidade em outro lugar. É exceção, decidida caso a caso.
• Extensão: em 2025, o STJ estendeu o direito a um filho incapaz que morava no imóvel.
• Fim do direito: com a morte do titular, ou se ele deixar de morar no imóvel. A renúncia, por escritura, também encerra.
• Novo casamento ou união estável: o Código de 1916 limitava o direito a quem permanecesse viúvo, e o STJ aplicou essa regra a uma sucessão daquela época. O Código Civil de 2002 não repetiu a condição, e o efeito de uma nova união nas sucessões abertas depois de 2003 é discutido nos tribunais.

Para quem precisa de renda, e não só de moradia, o arranjo é outro: ver usufruto de imóvel.

E se a família quiser vender

Com o direito real de habitação, a venda depende do sobrevivente: ele precisa concordar e renunciar ao direito na escritura. Sem isso, nenhum comprador financia ou registra o imóvel tranquilo. Na prática, o acordo costuma incluir a compra de outro imóvel para o sobrevivente ou uma divisão do preço que reconheça o direito dele. Os passos do inventário e da venda estão em vender imóvel herdado e em imóvel com mais de um dono.