Imóvel com mais de um dono: quem pode morar, vender e o que fazer quando não há acordo

O que cada dono pode fazer

• Usar o imóvel conforme sua destinação, sem impedir o uso dos outros (art. 1.314).
• Defender o imóvel inteiro contra terceiros, sozinho.
• Vender, doar ou dar em garantia a própria fração, respeitada a preferência no caso de venda.
• Não pode, sem o consentimento dos outros, mudar a destinação do imóvel nem dar a posse, uso ou gozo dele a terceiros, como alugar a casa inteira (art. 1.314, parágrafo único).
• Paga as despesas de conservação e os impostos na proporção da sua parte (art. 1.315).

As decisões de administração, como alugar o imóvel e por quanto, são tomadas pela maioria, contada pelo valor das frações, não por cabeça (arts. 1.323 e 1.325).

Vender a sua parte

Num imóvel indivisível, como uma casa ou um apartamento, o coproprietário não pode vender a sua fração a um estranho sem oferecer antes aos outros, pelo mesmo preço e nas mesmas condições. Quem for preterido pode, depositando o preço, haver para si a parte vendida, no prazo de 180 dias (art. 504). Na prática, a fração de um imóvel tem pouco comprador fora da família: ninguém compra um terço de uma casa onde não poderá morar sozinho, e quem compra pede desconto grande por isso.

Vender o imóvel inteiro exige a assinatura de todos, e dos cônjuges deles, conforme o regime de bens. A mesma autorização do cônjuge vale para o coproprietário casado que vende só a própria fração (Código Civil, art. 1.647).

Um mora, os outros não

Quem usa o imóvel com exclusividade, impedindo os demais, responde pelos frutos que dele tirar (art. 1.319). Os tribunais leem isso como direito dos outros coproprietários a um aluguel proporcional à parte deles, normalmente cobrado a partir da notificação. O STJ aplica essa lógica também entre herdeiros antes da partilha e entre ex-cônjuges depois da separação. Quem paga esse aluguel não arca sozinho com o IPTU, que continua dividido pelas frações, como o STJ decidiu em 2025.

O valor do aluguel segue o mercado: ver como definir o valor do aluguel.

Dívida de um dos donos: o imóvel pode ser penhorado?

A fração do devedor pode. Como uma casa não se divide, o juiz leva o imóvel inteiro a leilão, mas o coproprietário que não deve recebe a sua parte em dinheiro, calculada sobre o valor da avaliação, e tem preferência para arrematar (Código de Processo Civil, art. 843). O leilão não pode sair por um preço que impeça pagar a ele essa parte. Se o devedor mora no imóvel com a família, a proteção do bem de família pode impedir a penhora.

Escritura e imposto de renda

• Quantos donos: a lei não limita. Um imóvel pode estar no nome de duas, três ou mais pessoas.
• As frações: a escritura deve dizer quanto é de cada um. Se não disser, presume-se que as partes são iguais (Código Civil, art. 1.315, parágrafo único). Frações diferentes, como 70% e 30%, são possíveis e devem refletir quanto cada um pagou.
• Imposto de renda: cada dono declara só a sua parte, pelo valor proporcional ao que pagou, e informa o percentual e os outros proprietários na descrição. Ver declarar imóvel no imposto de renda.

Quando não há acordo: a extinção do condomínio

1. Proposta entre os donos. Um compra a parte dos outros, ou todos vendem a um terceiro. É o caminho mais barato e mais rápido, e quase sempre o de maior preço.
2. Notificação. Formaliza a proposta, abre a contagem do aluguel pelo uso exclusivo e mostra boa-fé.
3. Ação de extinção de condomínio. Qualquer coproprietário pode pedir a qualquer tempo (art. 1.320). Num imóvel que não se divide, o juiz manda vender, e cada um recebe a sua parte (art. 1.322).
4. Venda judicial. Na venda, o coproprietário tem preferência sobre o estranho em igualdade de oferta, e entre coproprietários vence quem tiver benfeitorias de maior valor ou, sem elas, o maior quinhão (art. 1.322).

A venda judicial costuma sair abaixo do que os donos conseguiriam vendendo juntos no mercado: o leilão tem pouco público, prazo e regras próprias, como está em leilão de imóveis. Esse desconto é o argumento mais forte para o acordo.

Como evitar o impasse

• Na compra em sociedade: um acordo escrito com o que acontece se alguém quiser sair, preço de referência e prazo. Ver comprar sozinho ou com sócio.
• Na herança: decidir no inventário se o imóvel fica com um herdeiro, que compensa os outros, ou é vendido. Ver vender imóvel herdado.
• No divórcio: resolver o imóvel na partilha, em vez de deixar a copropriedade para depois. Ver divórcio e partilha do imóvel.
• A indivisão pode ser combinada por até 5 anos, prorrogáveis (art. 1.320, § 1º), quando todos querem esperar um momento melhor para vender.