Usufruto de imóvel: quem pode morar, alugar, vender e quem paga o IPTU

Quem tem o quê

O usufruto de imóvel só existe depois de registrado na matrícula (art. 1.391). É diferente do direito real de habitação, que é só de morar, nasce da lei e não permite alugar.

Como se faz e quanto custa

• Tipos: vitalício (dura até a morte do usufrutuário, o mais comum entre pais e filhos) ou temporário (até uma data ou condição). Pode ser criado por contrato ou testamento, ou decorrer da lei, como o dos pais sobre os bens dos filhos menores (Código Civil, art. 1.689, I).
• Escritura pública é obrigatória quando o imóvel vale mais de 30 salários mínimos (art. 108), o que inclui praticamente todo imóvel de Alphaville. Contrato particular de usufruto, nesse caso, não vale para o registro.
• Registro na matrícula: sem ele, o usufruto não existe como direito real (art. 1.391).
• Custo: emolumentos da escritura e do registro, tabelados por lei estadual conforme o valor, e o ITCMD quando há doação (ver abaixo).

A vantagem que faz o usufruto ser tão usado entre pais e filhos é a soma de duas coisas: quem doa continua morando ou recebendo o aluguel até o fim da vida, e o imóvel já não passa por inventário.

Quem paga cada despesa

• Do usufrutuário: IPTU, condomínio e associação, contas, conservação do dia a dia e os tributos sobre o rendimento, como o imposto de renda do aluguel que ele recebe (art. 1.403).
• Do nu-proprietário: as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico, como estrutura e telhado (art. 1.404). Se ele não fizer, o usufrutuário pode fazer e cobrar.

Penhora e imóvel financiado

• O usufruto em si não pode ser vendido nem, por isso, penhorado. Os aluguéis que ele rende podem ser penhorados por dívida do usufrutuário.
• A nua-propriedade pode ser penhorada por dívida do nu-proprietário, por exemplo do filho que recebeu a doação. Quem arremata leva o imóvel com o usufruto, que continua até acabar.
• Imóvel financiado, com alienação fiduciária: enquanto não houver quitação, o banco é o proprietário fiduciário, e instituir usufruto depende da concordância dele. O mais simples costuma ser quitar antes.

Vender imóvel com usufruto

• Venda do imóvel inteiro: nu-proprietário vende e usufrutuário renuncia ao usufruto na mesma escritura. É o caminho normal quando a família decide vender.
• Venda só da nua-propriedade: possível, mas o comprador leva um imóvel que não pode usar até o usufruto acabar. Tem pouco comprador e preço muito menor.
• Divisão do dinheiro: combinada entre as partes. Na renúncia sem compensação, o usufrutuário está, na prática, doando o valor do usufruto, o que pode ter efeito fiscal.

O usufruto aparece na matrícula e qualquer comprador o vê, como em ônus na matrícula.

Quando o usufruto acaba

• Morte ou renúncia do usufrutuário (art. 1.410, I).
• Fim do prazo, se foi instituído por tempo determinado (art. 1.410, II).
• Destruição do imóvel, consolidação nas mãos de uma só pessoa, ou não uso (art. 1.410).
• Usufruto do casal: com a morte de um, a parte dele só passa ao outro se a escritura previu isso expressamente; senão, consolida-se no nu-proprietário (art. 1.411).

Com a morte, basta averbar a certidão de óbito na matrícula para cancelar o usufruto. É a razão pela qual a doação com reserva de usufruto evita que o imóvel passe por inventário: ver doação de imóvel em vida.

ITCMD

Em São Paulo, na doação com reserva de usufruto, o ITCMD pode ser pago de uma vez ou em duas partes: dois terços do valor na doação da nua-propriedade e um terço quando o usufruto se extingue e a propriedade se consolida, conforme resposta da Secretaria da Fazenda a uma consulta (RC 31.036/2024). A escolha muda o fluxo de caixa da família, e há decisões judiciais discutindo a cobrança na extinção; o tabelião e o advogado confirmam o caminho no caso concreto.