Em resumo
A pessoa física que vende um imóvel de vez em quando não paga IBS nem CBS: continua só com o imposto de renda sobre o ganho de capital. Passa a pagar quem, no ano anterior, vendeu mais de 3 imóveis que tinha havia menos de 5 anos, ou mais de 1 imóvel construído por ele nos últimos 5 anos. Mesmo para quem entra, o imposto não incide sobre o preço inteiro: a alíquota é reduzida em 50% e o valor de compra, corrigido, sai da base.
Esta página faz parte do guia reforma tributária e imóveis. O que é estimativa aparece marcado no texto.
Quem vende a própria casa não paga
A reforma tributária criou o IBS e a CBS para quem vende imóveis como atividade, não para quem vende um patrimônio. Por isso a pessoa física só é contribuinte na venda em dois casos.
As duas portas de entrada
- Mais de 3 imóveis vendidos no ano anterior, contando apenas os que estavam no seu patrimônio havia menos de 5 anos, desde a compra.
- Mais de 1 imóvel construído por você e vendido, nos 5 anos anteriores à venda.
A condição dos 5 anos é a que mais importa, e é a que os resumos costumam omitir. Quem vende quatro imóveis comprados há dez anos não entra: nenhum deles conta.
Os 5 anos, e a herança
Em imóvel recebido por herança, doação ou partilha de casamento, o prazo não recomeça com você. Ele conta desde a compra feita pelo falecido, pelo doador ou pelo cônjuge. Uma família que herda e vende imóveis que os pais tinham havia décadas não entra na regra, mesmo vendendo vários no mesmo ano. Os outros cuidados dessa venda estão em vender imóvel herdado.
No próprio ano
Quem ultrapassa esses limites durante o ano não espera o seguinte: torna-se contribuinte já naquele ano, a partir da venda que passa do limite. O regulamento da CBS diz qual é essa venda: a quarta do ano, entre imóveis que estavam com o vendedor havia menos de 5 anos, ou a segunda de imóvel construído por ele. Quem planeja várias vendas num mesmo ano deve olhar a ordem e as datas com o contador antes de assinar a primeira.
Exemplos
| Situação | Contribuinte? |
|---|---|
| Vendeu a casa em que morava | Não |
| Vendeu dois apartamentos herdados | Não: são só dois |
| Vendeu quatro imóveis no ano, todos comprados há mais de 5 anos | Não: nenhum conta |
| Vendeu quatro imóveis herdados dos pais, que os tinham havia 20 anos | Não: o prazo conta desde a compra dos pais |
| Vendeu quatro imóveis comprados há 2 anos | Sim, já na venda que passa do limite |
| Construiu e vendeu duas casas nos últimos 5 anos | Sim |
Para quem entra: o imposto recai sobre a diferença
A leitura mais comum da reforma é "a venda paga metade da alíquota cheia sobre o preço". Está errada, e por muito. A conta tem duas peças.
- Redução de 50%: a venda de imóvel paga metade da alíquota cheia.
- Redutor de ajuste: o valor pelo qual o imóvel foi comprado, corrigido pela inflação (IPCA), sai da base de cálculo. Para imóveis que já eram seus em 31 de dezembro de 2026, a lei permite optar por um valor de referência no lugar do de compra, conforme regulamento.
Na venda de imóvel residencial novo há ainda um redutor social, de R$ 100 mil por imóvel (R$ 30 mil no caso de lote residencial), que também sai da base.
Um exemplo em números
Um apartamento comprado por R$ 900 mil em 2024 e vendido por R$ 1,2 milhão, por alguém que está dentro da regra. Suponha correção de 10% no valor de compra até a venda. As alíquotas são estimativa: perto de 9,4% de CBS em 2027 e perto de 27,9% de IBS e CBS somados no sistema completo, a partir de 2033.
| Venda em 2027 | Venda a partir de 2033 | |
|---|---|---|
| Preço de venda | R$ 1.200.000 | R$ 1.200.000 |
| Redutor de ajuste (compra corrigida) | − R$ 990.000 | − R$ 990.000 |
| Base de cálculo | R$ 210.000 | R$ 210.000 |
| Alíquota efetiva (50% da cheia) | cerca de 4,7% | cerca de 14% |
| IBS e CBS | cerca de R$ 10 mil | cerca de R$ 29 mil |
Aplicada ao preço inteiro, a mesma alíquota de 2033 daria cerca de R$ 167 mil. A diferença entre as duas leituras é o redutor de ajuste. Os números reais dependem da alíquota que o Senado fixar, da correção efetiva e dos créditos de cada caso.
O imposto de renda continua
O IBS e a CBS não substituem o imposto de renda sobre o ganho de capital. Quem vende continua sujeito a ele, com as isenções e reduções de sempre, como a da venda do único imóvel e a da compra de outro residencial em até 180 dias. Tudo isso está em imposto de renda na venda de imóvel. Para ver, num lugar só, quanto fica depois de quitar o financiamento, pagar a corretagem e o imposto, veja quanto sobra depois de vender um imóvel.
Quanto sobra se você vender?
Para o seu imóvel, a calculadora de quanto sobra ao vender parte do preço que você imagina e do saldo do financiamento e devolve o valor que chega até você, com cada dedução nomeada.
Empresas e holdings
Empresa que vende imóvel é contribuinte em regra, sem os limites da pessoa física, com a mesma redução de 50% e o mesmo redutor de ajuste. A holding familiar entra aqui: vender um imóvel de dentro dela tem imposto sobre consumo que a pessoa física, na maior parte dos casos, não teria. Essa conta, com o resto da decisão, está em holding familiar imobiliária: vale a pena?.
Antes de vender
- Conte as vendas dos últimos anos e, para cada imóvel, a data em que ele foi comprado (ou em que foi comprado por quem o deixou de herança).
- Guarde a escritura, o valor de compra e o comprovante do ITBI. É deles que sai o redutor de ajuste, se um dia você estiver dentro da regra: a lei soma ao valor de compra o ITBI e o laudêmio pagos na aquisição.
- Débitos na prefeitura. Barueri abriu o último programa de anistia fiscal antes da reforma (Lei 3.261/2026): até 31 de dezembro de 2026, débitos municipais vencidos até o fim de 2025, inclusive IPTU e ISS, podem ser quitados à vista sem juros e sem multa, ou parcelados em até 120 vezes. Quem vai vender com IPTU em atraso ganha duas vezes: a certidão negativa é pedida na escritura.
Vai vender e quer a conta inteira antes?
A Alpha DL levanta com você o preço de mercado, o histórico de cada imóvel e o que a venda vai custar — e diz quando a pergunta é para o contador.
Falar com um especialistaPerguntas frequentes
Vou pagar IBS e CBS ao vender a casa em que moro?
Não. A pessoa física só é contribuinte na venda se, no ano anterior, vendeu mais de 3 imóveis que tinha havia menos de 5 anos, ou mais de 1 imóvel construído por ela nos últimos 5 anos. Uma venda eventual continua só com o imposto de renda sobre o ganho de capital.
Vender imóveis herdados conta para a regra dos 3 imóveis?
Só se o imóvel estiver no patrimônio há menos de 5 anos, e em herança, doação ou partilha esse prazo conta desde a compra feita pelo falecido, pelo doador ou pelo cônjuge. Imóveis que os pais tinham havia muito tempo não entram na conta.
Quem entra na regra paga imposto sobre o preço inteiro?
Não. A alíquota da venda é reduzida em 50%, e o redutor de ajuste tira da base o valor de compra corrigido pela inflação. Na prática, o imposto recai sobre a diferença entre o valor de compra corrigido e o preço de venda.
O que é o redutor de ajuste?
É um valor ligado a cada imóvel, correspondente ao valor de compra corrigido pelo IPCA, que sai da base de cálculo do IBS e da CBS na venda. Para imóveis que já eram do vendedor em 31 de dezembro de 2026, a lei permite optar por um valor de referência, conforme regulamento.
O imposto de renda sobre o ganho de capital acaba?
Não. O IBS e a CBS somam-se a ele para quem é contribuinte, e as regras e isenções do imposto de renda na venda de imóvel continuam as mesmas.
Fontes consultadas
- Lei Complementar 214/2025 (Planalto)
- Cofeci: a LC 214/2025 e a tributação imobiliária
- FEBRAFITE: o que dizem os §§ 1º e 2º do art. 251 da LC 214/2025
- Prefeitura de Barueri: último programa de anistia fiscal antes da reforma (set/2026)
Informações de caráter geral, verificadas em 29/09/2026. Regras, valores e condições podem mudar — confirme o caso específico com a Alpha DL e com as fontes oficiais.