Em resumo
No regime mais comum, a comunhão parcial, o imóvel comprado durante o casamento é dos dois, mesmo que a escritura esteja só no nome de um (Código Civil, art. 1.660). Fica fora o imóvel comprado com dinheiro que já era de um deles antes, desde que essa origem fique provada (art. 1.659, II). Para vender imóvel, o cônjuge precisa assinar em quase todos os regimes (art. 1.647). A união estável sem contrato escrito segue a comunhão parcial (art. 1.725).
O imóvel em cada regime
| Regime | De quem é | Para vender |
|---|---|---|
| Comunhão parcial (padrão sem pacto) | Dos dois, salvo se pago com bem particular | Assinatura dos dois |
| Comunhão universal | Dos dois, inclusive o que cada um já tinha | Assinatura dos dois |
| Separação convencional (por pacto) | De quem comprou | Só o dono (art. 1.647) |
| Separação obrigatória (maior de 70 anos que não escolheu outro regime por escritura, entre outros casos; STF, Tema 1.236, de 2024) | De quem comprou, mas o que foi adquirido com esforço comum, provado, se divide (Súmula 377 do STF, como lida pelo STJ) | Assinatura dos dois |
| Participação final nos aquestos | De quem comprou; na separação, divide-se o ganho | Assinatura dos dois, salvo se o pacto dispensar (art. 1.656) |
Imóvel comprado com dinheiro de antes do casamento
Na comunhão parcial, o que cada um tinha antes de casar, e o que recebeu por herança ou doação, é particular. O imóvel comprado com esse dinheiro também é particular, por sub-rogação (art. 1.659, I e II). O problema é a prova: dez anos depois, ninguém lembra de onde veio o dinheiro. Por isso, faça constar na escritura que o pagamento foi feito com recursos particulares, de que origem (a venda de um imóvel anterior, uma herança), e guarde os extratos. Com a declaração do outro cônjuge na própria escritura, a prova fica muito mais forte.
Se o preço foi pago em parte com dinheiro particular e em parte com dinheiro do casal, a proporção é a que vale. Parcelas de financiamento pagas durante o casamento entram como esforço comum, mesmo para imóvel comprado antes.
Quem precisa assinar
- Para vender ou dar o imóvel em garantia, o cônjuge precisa autorizar, salvo na separação convencional (art. 1.647, I). É o que se chama de outorga.
- Sem a autorização, a venda pode ser anulada pelo cônjuge em até 2 anos depois do fim do casamento (art. 1.649).
- Recusa sem motivo ou cônjuge que não pode assinar: o juiz pode suprir a autorização (art. 1.648).
- Para comprar, a assinatura do cônjuge não é exigida pela lei, mas o banco pede a dos dois no financiamento, porque o imóvel vai para a garantia.
Para quem compra, a regra vale ao contrário: confira o estado civil do vendedor e exija a assinatura do cônjuge dele. É um dos itens de documentos para comprar.
Financiar sendo casado
- Comprar sozinho, sendo casado, é possível: a lei não exige a assinatura do cônjuge para comprar. Mas, na comunhão parcial ou universal, o imóvel entra na comunhão do mesmo jeito.
- No financiamento, os bancos costumam exigir a participação do cônjuge na comunhão parcial e na universal, porque o imóvel entra na garantia. Na separação convencional, é comum financiar sozinho.
- Cônjuge com nome negativado pesa na análise quando ele participa do contrato ou da renda. A política é de cada banco: ver o que o banco olha na análise de crédito.
União estável e namoro
- Sem contrato escrito, aplica-se a comunhão parcial (art. 1.725): o imóvel comprado durante a união é dos dois, mesmo no nome de um só.
- O contrato de união estável, por escritura, pode escolher outro regime. Ele vale a partir de quando é feito; a mudança não retroage para os bens já comprados.
- A venda feita por um só, sem a assinatura do companheiro, cria disputa. O STJ tem protegido o comprador de boa-fé quando a união não estava registrada nem era conhecida, e deixa ao companheiro prejudicado cobrar a parte dele de quem vendeu. Por isso, registrar a união estável e declarar o estado civil corretamente na escritura protege os dois lados.
Comprar junto sem ser casado, com namorado ou namorada, é comprar em condomínio, com uma fração para cada um, que deve estar escrita na escritura: ver imóvel com mais de um dono. Se a relação vira união estável, as regras da comunhão parcial passam a valer para o que for adquirido dali em diante.
Comprar de casal divorciado: confira se a partilha do divórcio já foi registrada na matrícula. Sem isso, os dois ainda precisam assinar a venda.
Na separação, a divisão segue as mesmas regras: ver divórcio e partilha do imóvel.
Na herança: o imóvel de antes do casamento
Na comunhão parcial, o imóvel que o marido já tinha antes de casar é só dele enquanto o casamento dura, e não se divide num divórcio. Na herança, a regra muda: o cônjuge sobrevivente herda junto com os filhos justamente nos bens particulares do falecido (Código Civil, art. 1.829, I). E, se era a residência da família, tem o direito real de habitação.
Como deixar claro na compra
- Declarar o regime de bens correto na escritura, com a certidão de casamento atualizada ou a escritura de união estável.
- Se o dinheiro é particular, dizer de onde veio na escritura, com a anuência do outro cônjuge, e guardar os extratos.
- Se o casal quer frações diferentes (60/40, por exemplo), escrever as frações na escritura.
- Para pensar a compra a dois, ver decisão em conjunto.
Comprando a dois?
A Alpha DL confere estado civil e regime de bens das duas pontas antes da proposta, para que a escritura saia sem pendência para ninguém.
Falar com um especialistaPerguntas frequentes
Imóvel comprado durante o casamento no nome de um só é dos dois?
Na comunhão parcial e na universal, sim (Código Civil, art. 1.660). O nome na escritura não decide. A exceção é o imóvel pago com dinheiro particular, de antes do casamento, herança ou doação, desde que a origem seja provada.
Preciso da assinatura do meu cônjuge para vender?
Sim, em todos os regimes, exceto na separação convencional de bens (art. 1.647). Sem ela, a venda pode ser anulada em até 2 anos depois do fim do casamento (art. 1.649).
União estável sem papel divide o imóvel?
Divide. Sem contrato escrito, a união estável segue a comunhão parcial (art. 1.725), e o imóvel comprado durante ela é dos dois.
Quando casei, meu marido já tinha casa. Tenho direito?
Na comunhão parcial, num divórcio, não: o imóvel é bem particular dele, salvo as parcelas de financiamento pagas durante o casamento. Na herança, sim: o cônjuge herda junto com os filhos nos bens particulares (Código Civil, art. 1.829, I), e pode ter direito real de habitação.
A esposa pode comprar um imóvel do marido?
Pode, quanto aos bens que estão fora da comunhão, como o imóvel particular de um deles (Código Civil, art. 499).
Dá para comprar imóvel sozinho sendo casado?
Dá: a lei não exige a assinatura do cônjuge para comprar. Na comunhão parcial ou universal, porém, o imóvel entra na comunhão. No financiamento, os bancos costumam pedir a participação do cônjuge.
Comprei com dinheiro da venda do meu apartamento de solteiro. O novo imóvel é só meu?
Na comunhão parcial, sim, na proporção do que foi pago com esse dinheiro (art. 1.659, II). Faça constar na escritura a origem do pagamento e guarde os extratos: sem prova, presume-se que é dos dois.
Fontes consultadas
Informações de caráter geral, verificadas em 03/11/2026. Regras, valores e condições podem mudar — confirme o caso específico com a Alpha DL e com as fontes oficiais.